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深圳新樓盤30萬1個搖號名額 多處新房現(xiàn)巨大套利空間
1個名額炒到30萬！深圳“網(wǎng)紅”新盤再曝投資亂象，新房“限價”問題岀在哪、如何解？
“30萬一個名額，很多人手持10-15個名額去搖號。”日前，備受全城矚目的深圳華潤城潤璽一期花園公布了認購方案，有知情人士向記者透露，由于方案明確優(yōu)先“無房”人士認購，不少購房者以30萬的金額四處收購名額，只要該名額搖中號便立即付款。
記者對比網(wǎng)傳的備案價和近期周邊二手房的實際成交價發(fā)現(xiàn)，新盤的價格比周邊二手房低了4萬/平米之多，這也是眾多購房者擠破腦袋都要購買的其中一個重要原因，而這一切都源于近幾年實行的新房“限價”政策。
為了抑制深圳房價過快上漲，讓剛需購房者“上車”，深圳近幾年實行了新房“限價”舉措，由政府來為新推樓盤定價，但也因此，部分新樓盤的開盤價格低于周邊二手房價格，甚至出現(xiàn)嚴重的一二手房價格倒掛現(xiàn)象。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于一二手房價格倒掛存在不同程度的套利空間，不少投機分子開始鉆起了政策的空子，買“房票”讓別人代持便是其中一個重要手段。而除了購房者，記者還了解到，為了抬高銷售價格，有開發(fā)商還新增了“裝修費”等名目，而收取“喝茶費”的現(xiàn)象也屢禁不止。
為“打新”四處收購名額
根據(jù)網(wǎng)傳的全套備案價，該樓盤房子價格在12萬-14.3萬之間，也就是均價13萬左右?？墒牵浾邚哪持薪槠脚_的后臺數(shù)據(jù)查詢到，華潤城潤府三期今年以來成交的數(shù)套不同面積的住宅，單價都在17萬以上。這意味著，一旦買入該樓盤的房子，按照現(xiàn)有的政策，五年后再次出售的話，就可以凈賺至少4萬/平方米(還未計算未來幾年可能的增值部分)按照該樓盤最小面積99平米來計算，即有400萬收益到手。
巨大的套利空間引發(fā)了投機者的逐利。據(jù)了解，該樓盤在放開認籌后的一天之內(nèi)，就吸引了上萬個人前往認籌。記者從地產(chǎn)中介處了解到，不少人正在四處收購“無房”人士的名額來進行此次打新?lián)u號。“30萬一個名額，搖中就付款，有人持10-15個名額入場。”一名地產(chǎn)中介向記者透露，被收購的名額只需滿足“無房”這個條件，而不看重是否有貸款記錄，因為出資人可以多交首付。
“我的朋友已經(jīng)搞了幾個名額去了，還在繼續(xù)找名額。”近半年來，李女士一直關(guān)注著該樓盤的動態(tài)，還為了打新賣掉了手上的另一套房子，進入了該樓盤的打新群。她告訴記者，她身邊甚至還有朋友眾籌組成了“拼房團”，甚至算好了未來的收益明細，如果這個沒有拼成功，就會尋找下一個打新目標。
有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，此次打新或?qū)⒂?萬人參與搖號。按照推出的1171套房子來計算，“中簽”的概率不到4%。另據(jù)記者調(diào)查了解，圍繞這次的打新，還有一些貸款機構(gòu)專門為不夠錢認籌的人提供資金服務(wù)。“日利率萬八，我朋友在做這個生意，你需要的話我給你介紹。”李女士對記者表示。
關(guān)于“搖號”，有中介人士對記者表示：“400萬的茶水費，可以不用搖號，提前選房。”該人士還表示，這只對想認購大戶型的人才有“賺頭”。
多處新房現(xiàn)巨大套利空間
新房“限價”在某些樓盤中產(chǎn)生了巨大的套利空間，備受投資者的追逐，潤璽只是其中一個。據(jù)記者了解，位于前海的天健前海項目、龍光天境花園，位于香蜜湖的深業(yè)中城1號樓、位于安托山的海德園，雖然仍未入市，但從網(wǎng)傳的預(yù)售價格來看，均比周邊二手房價格低出4萬—6萬，其中，前海的兩個項目的利潤空間高達6萬，被喻為深圳“最香”的打新盤。
這種現(xiàn)象源于深圳近幾年實施的新房“限價”政策。由于房價過快上漲，人口和產(chǎn)業(yè)的生存空間受到擠壓，甚至出現(xiàn)嚴重的產(chǎn)業(yè)外流現(xiàn)象，為了保障剛需“上車”，政府采用了調(diào)控新開發(fā)樓盤價格的方式，讓有購房需求的無房人士在深圳買到房。
但在新房限價的政策之下，當(dāng)前深圳新推樓盤出現(xiàn)了兩種分化，一種是像潤璽這種地段優(yōu)質(zhì)、一二手價格倒掛較大的“網(wǎng)紅”新盤，另一類則是位置相對偏遠、配套較差的普通新盤。從價格來看，普通新盤與周邊二手房的價差大多在1-2萬左右，甚至有的還幾乎沒有價差，但“網(wǎng)紅”新盤價差卻在3萬以上，甚至高達6萬。
比如，8月底推出的位于寶安區(qū)的招商臻府，認購期間僅去化五成，至今還有十幾套未賣出。其均價8萬多，與周邊二手房價格相差無幾，甚至略高一些，加上其位于寶安老城區(qū)，地段優(yōu)勢并不明顯，因此該樓盤并沒有太高的熱度，“限價效應(yīng)”就沒有出現(xiàn)。
不難發(fā)現(xiàn)，一二手房價格倒掛較為嚴重的樓盤一般出現(xiàn)在周邊二手房價格較高，地段優(yōu)勢明顯，且有一定升值潛力的地方，而這種地方的“炒風(fēng)”相當(dāng)明顯。因此，有不少業(yè)內(nèi)人士提出，這種地方是否應(yīng)該“限價”值得斟酌。
開發(fā)商力補利潤缺口
“限價”給投資者帶來了套利空間，卻讓開發(fā)商有點難堪。“我們拿地8萬/平方米，政府限價12萬/平米，可是我們都是精裝修，容積率也低，確實利潤不大的。”近期正在深圳開發(fā)一住宅項目的國內(nèi)某中型地產(chǎn)商相關(guān)負責(zé)人對記者表示。
據(jù)記者調(diào)查了解，在地產(chǎn)商利潤受“限價”擠壓的背景下，出現(xiàn)了開發(fā)商變相提高銷售價格，或者提前回籠資金的現(xiàn)象。王女士近期在留意位于深圳前海自貿(mào)區(qū)內(nèi)的一個新房項目，雖然網(wǎng)傳均價10萬/平方米左右，但當(dāng)王女士致電代理的中介時，卻被告知要在此基礎(chǔ)上交付1萬/平方米左右的裝修費用，還要一次性給150萬的喝茶費。“那里是毛胚交房，還不能我們自己裝修，各種費用加起來就很高了，我們就不考慮了。”王女士說。
此外，還有開發(fā)商想盡辦法盡快回籠資金。“這個樓盤優(yōu)先一次性付款的客戶，按揭的客戶可能要在后面排隊。”同樣位于前海一準備入市的新盤，附近中介人士告訴記者。王女士告訴記者，自己曾向一名接近開發(fā)商的人士打聽，對方詢問自己“能否一次性付款，如果能就更好。”
將樓盤中的一棟樓打包出售給投資公司，從而回籠部分資金，也是開發(fā)商的一個手法。記者了解到，位于深圳蛇口的一個擬入市新盤，其中有一棟樓已被一投資公司買下，并讓中介代理出售。一代理的中介告訴記者：“首付要八成，可以提前選房，價格是低于開盤價的。”但近期記者再去致電該樓盤時卻被告知，該樓盤的住宅部分先不賣了，先賣公寓，“開發(fā)商估計還在博弈價格，先放著等等。”上述中介人士揣測。
“限價”備受爭議，應(yīng)區(qū)分“三類住宅”
從上述現(xiàn)象可以看出，對部分新房實行“限價”的結(jié)果是：大量投資者的涌入給真正需要購房的“剛需”群體帶來很大的競爭壓力，從而擠壓了“剛需”上車的機會，更讓這些新房淪為投資者造富運動中的金融工具。
“過去深圳的保障房已經(jīng)完成了對低收入人群的應(yīng)保盡保的責(zé)任，目前也大力建設(shè)人才安居房來滿足人才居住需求，但實際上戶籍人口正在增加，這部分增加并不一定滿足人才的條件，但卻有很大的購房需求，政府需要著力解決這部分人群的問題。”回顧過去深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史進程，深圳市人大代表金心異接受記者采訪時表示，當(dāng)前新房“限價”的初衷是保障“剛需”。
但是金心異認為，當(dāng)前新房“限價”之所以出現(xiàn)了種種亂象，根本原因在于沒有厘清需要“限價”的對象是誰?金心異將深圳的住房分為三類：一類是政府提供的政策性住房，另一類是具有金融屬性的商品房，再一類是介乎于前兩者的普通住房，這類住房是專門提供給既無法申請政策性住房，又無法購買具有金融屬性商品房的人群，這類人群就是上述所說的“剛需”。
為何說有一類房子具有金融屬性?金心異進一步闡述，北京、上海、深圳這三個城市是全國性的金融中心，這樣的城市定位和功能，使其房地產(chǎn)市場不可避免的具備很強的金融投資品屬性。但同時需要看到的是，住房又是一個公共消費產(chǎn)品，政府需要兼顧住房的公共屬性，因此出現(xiàn)了第三類介乎于金融屬性住房和政策性住房之間的一類住房形態(tài)，即俗稱的“剛需盤”。
“由于政府沒有很好的區(qū)分這三類住房，特別是沒有對后兩類住房進行區(qū)分，使具有金融投資屬性的房子滲透到普通的‘剛需盤’中，帶動價格的上漲，所以剛需難以買得起房。”金心異說，如果不進行明確區(qū)分，中間階層的剛需在深圳或?qū)⒂肋h買不起房，即使勉強夠得著，也會讓其生活陷入很大的困境，而這是政府在履行公共職能上的缺位。
“深圳一定要從制度和法律上來分割這三類住宅，在此基礎(chǔ)上才能談限價，否則就會陷入一片混亂。”金心異表示，政府需要承認上述三類住房各自的功能屬性，并且有針對性地制定不同的“游戲規(guī)則”。具體來說，具有金融投資品屬性的房子不應(yīng)該“限價”，而應(yīng)該放開限價和限購，滿足投資者投資的需求。而對于“剛需盤”則應(yīng)該“限價”且“限購”，滿足剛需群體的真實居住需求。
如何區(qū)分?金心異提出，政府應(yīng)當(dāng)在賣地階段就要跟開發(fā)商制定好規(guī)則。打個比方，一個樓盤建筑面積在90平米以下的就是“剛需盤”，這類住宅必須“限價”且“限購”，專門提供給符合條件的剛需人群購買;而90平米以上的就是具有金融投資品屬性的住宅，就放開所有限制，讓投資者入場。“進行區(qū)分的方式有多種，不僅局限于面積，還可以分區(qū)域。”金心異說。
那么，究竟提供多少剛需住宅和金融投資屬性的住宅?金心異認為，政府可以應(yīng)用大數(shù)據(jù)來進行測算，究竟有多少是剛需，有多少是投資客。對于二手房，金心異認為，也可以參照這樣的辦法。“切割后政府再根據(jù)市場規(guī)則去調(diào)控，關(guān)鍵還得測算供求關(guān)系，只有每一類住宅的供應(yīng)足夠，價格就不會被炒得很過分。”
