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重慶建工地產上演以物抵債戲碼 回應稱無資金問題
因資金不足償付而以物抵債的戲碼，正在重慶建工集團房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱“重慶建工地產”)上演。
日前，因重慶建工地產不具備現(xiàn)金償還工程欠款的能力，為確保應收款項的回收，重慶建工集團股份有限公司(600939.SH，以下簡稱“重慶建工”)方面稱將接受重慶建工地產持有的較為優(yōu)質的物業(yè)資產抵償相關債務，抵償金額為2.81億元。
因該筆交易雙方為同一股東控制，此次交易構成關聯(lián)交易。上交所在交易發(fā)布次日就向重慶建工發(fā)函問詢該筆交易。3月16日晚，重慶建工發(fā)布公告回復了上交所此前問詢。
重慶建工地產相關負責人在回復《中國經營報》記者采訪時表示，重慶建工地產目前無任何資金問題，該筆關聯(lián)交易是企業(yè)間正常交易行為，所有內容均以回復上交所問詢函公告為準。
無現(xiàn)金償債能力
天眼查信息顯示，重慶建工地產成立于2003年，為重慶建工投資控股有限責任公司(以下簡稱“重慶建工投資”)全資子公司。重慶建工最大股東也為重慶建工投資，重慶建工投資為重慶市國資委控股公司。
根據公告，此次資產所抵債款為雙方房產項目的工程款，此次以物清償工程款共計2.81億元。這些工程款主要為重慶建工承接重慶建工地產建筑工程業(yè)務形成，涉及依山郡(金州苑)、海南重慶城、錦繡華城、李子湖畔、彭水新域及未來城等6個工程項目，合同總金額28.34億元。
截至2019年12月，所涉工程項目應收款24.46億元，已收款21.24億元，計算此次以物抵債的2.81億元，仍有0.41億元債款未清償。
關于此次重慶建工地產以物抵債的原因，重慶建工在回復上交所問詢的公告中披露稱，當前宏觀調控背景下金融信貸政策收緊，加之房地產行業(yè)近年來的整合，中小房企資金面加重受壓，資金周轉矛盾日益突出。而重慶建工地產作為重慶市本土中小型房地產開發(fā)企業(yè)，受宏觀政策調控及市場環(huán)境變化的影響，目前不具備現(xiàn)金償還公司工程欠款的能力。
重慶建工方面認為此次涉及的2.81億元債權賬齡較長，大部分在3年以上，公司管理層出于防范與化解潛在風險，解決公司應收款項的回收等因素考慮，才接受了重慶建工地產以物抵債的支付方式。
據此次公告披露未經審計的部分財報數(shù)據，重慶建工地產2019年全年經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為3127.63萬元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為-7348.67萬元，2019年度期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額約為1.03億元。
另據重慶建工地產2018年合并審計財報，2018年初其合并資產合計約40.63億元，其中貨幣資金約為1.44億元，當年年末合并資產合計約為37.6億元，其中貨幣資金約為1.76億元。
記者就上述問題致電重慶建工地產采訪，對方表示目前公司無任何資金問題。
兩項目評估增值超10倍
根據公告內容，此次兩公司以物抵債關聯(lián)交易涉及8個樓盤的商業(yè)地產，建筑面積約1.56萬平方米，另加1個樓盤的車位，建筑面積約3718平方米。截至評估基準日2019年12月31日，其賬面價值合計1.29億元，市場法評估價值2.81億元，評估增值率117%。
以所涉9個項目具體評估增值看，除悅城項目1730.95平方米的商業(yè)資產評估增值為68.95%、錦繡華城2638.6平方米的商業(yè)資產評估增值為0.13%外，其余7個項目資產評估增值率均在100%以上，其中建工未來城和外灘商城兩項目資產評估增值率更是在10倍以上。
關于資產評估增值原因，重慶建工在回復上交所公告中表示，此次交易所涉資產為商業(yè)地產和車位，其成本不足以表現(xiàn)其市場價值，而這些資產所在區(qū)域附近市場交易、租賃比較活躍，且易找到類似房地產的交易和租賃案例，故此次資產評估采用了市場法和收益法進行評估。
據此次資產評估報告，此次所涉抵債資產按照市場法評估，評估值約為2.81億元，評估增值約1.52億元;按照收益法評估，評估值約為1.88億元，評估增值約為0.59億元。兩種評估方法結果差異較大，評估機構認為收益法評估結果的不確定性較大，而市場法的估價結果與市場接近，較具現(xiàn)實性，其測算結果容易為交易各方所接受，故采取了市場法評估的評估增值。
根據報告，此次抵債所涉項目中，新康橋、太陽公館、未來城、外灘商城等4個樓盤位于市中心核心地段，重慶建工地產認為其升值空間較大，主要以自持出租為主。
據重慶建工回復上交所問詢的公告，以收益法評估計算，太陽公館抵債資產評估均價月租金為55元/平方米，略低于2019年12月前后附近九龍坡區(qū)南華街等商業(yè)65～80元/平方米的月租金;按市場法評估計算，太陽公館抵債物業(yè)的評估出售均價為1.044萬元/平方米，較周邊南方花園名人苑等商業(yè)2019年12月前后1.3萬～1.5萬元/平方米的售價略低。
記者現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)，上述太陽公館項目僅由一棟住宅樓構成，臨路一側大約有15間底商，多為餐飲和服飾商鋪，其中幾間鋪面已經關門待租。
在這排底商后面，位于小區(qū)內有一間半開的倉庫式門面，其余均為住宅區(qū)域。據該小區(qū)物業(yè)介紹，位于小區(qū)內的倉庫是臺灣年代廚衛(wèi)電器的售后服務中心，“這是他們在開發(fā)商建工那里租的，大概有1000平方米”。
而據商家和業(yè)主介紹，該倉庫前排臨街的幾間底商都是出售狀態(tài)。記者咨詢發(fā)現(xiàn)，底商位置一間面積約53平方米的商鋪租金為每月4300元，“這幾間鋪子我出租有七八年了，現(xiàn)在租金比之前降了至少一半。”其余幾家已經經營幾年的商鋪商家也表示其商鋪租金“都差不多”。
此外，記者還從多方了解到，該小區(qū)底商位置至少有4間商鋪也為業(yè)主工程抵款所得。“大概是2011年交的房子，當時業(yè)主在開發(fā)商建工其他項目做工程，開發(fā)商當時以每平方米2萬多元的價格作價抵扣了業(yè)主的工程款，4間鋪子抵了至少200多萬元的工程款。即便是當時，這個業(yè)主其實也是虧了的。沒辦法，跟開發(fā)商要錢又說沒有，只能用這幾個門面抵款。”
