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房貸利率將有變化！選擇浮動利率后，房貸怎么算?
存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換今年3月啟動
房貸利率變化 對你有何影響
核心閱讀
近日，央行發(fā)布公告推進存量浮動利率貸款定價基準平穩(wěn)轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換時點利率水平保持不變，轉(zhuǎn)換方式包括以貸款市場報價利率(LPR)為定價基準和固定利率兩種。
轉(zhuǎn)換工作將于今年3—8月進行，將有助于更好地發(fā)揮LPR在貸款定價中的關(guān)鍵作用，使貸款利率能更及時反映市場利率變化。
房貸利率將有變化!
去年8月，央行決定改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制，隨后新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款定價基準也從貸款基準利率轉(zhuǎn)換為LPR。簡單地說，過去個人住房貸款的定價基準是貸款基準利率，即按基準利率上浮或下浮多少;調(diào)整后，個人住房貸款的定價基準是LPR，即在LPR基礎上加點來確定貸款利率。近日，為進一步深化LPR改革，央行發(fā)布公告推進存量浮動利率貸款定價基準平穩(wěn)轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換工作將于今年3—8月進行。
公告所稱存量浮動利率貸款，是指今年1月1日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款，不包括公積金個人住房貸款。自今年起，各金融機構(gòu)不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。
以LPR為定價基準或固定利率有何區(qū)別?貸款人應該怎么選?房貸利率算法有何變化?客戶和銀行如何操作進行轉(zhuǎn)換?記者進行了采訪。
當前利率會不會變?未來怎么選?
公告規(guī)定，轉(zhuǎn)換時點利率水平保持不變，也就是說在今年轉(zhuǎn)換的時候，貸款人的房貸利率水平算下來和以前是一樣的，沒有變化。
民生銀行首席研究員溫彬認為，對存量商業(yè)性個人住房貸款在轉(zhuǎn)換時點的利率水平保持不變，有利于穩(wěn)定市場預期，保持居民住房貸款利率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。
根據(jù)公告，存量房貸定價轉(zhuǎn)換有兩種方式：一是轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準，則加點數(shù)值應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月LPR的差值(可為負值)，其中從轉(zhuǎn)換時點至此后的第一個重定價日的利率水平等于原來利率水平;二是轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定，其中商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。
那么這兩種方式該怎么選呢?
溫彬認為，盡管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價，但在預期LPR下降背景下，客戶通常會選擇浮動利率報價，因為加點數(shù)值已經(jīng)固定。不過，如果LPR處于上升周期，房貸利率也會隨之走升，而若此前簽署的是固定利率，則房貸成本不變。
選擇浮動利率后，房貸怎么算?
如果選擇轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準，未來房貸利率怎么調(diào)整?加點數(shù)值怎么算?
舉例來說，若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限為20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點數(shù)值應為0.59個百分點(5.39%-4.8%)。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。
若之前享受的是優(yōu)惠利率呢?公告明確加點數(shù)值可為負值。假設此前房貸享受4.41%的優(yōu)惠利率，加點數(shù)值應等于4.41%與2019年12月LPR4.8%的差值，即-0.39%(4.41%-4.8%)。今年轉(zhuǎn)換時依然維持4.41%，此后不管LPR如何變動，實際住房利率為LPR-0.39%。即如果2020年12月5年期以上LPR降為4.7%，則從2021年1月起，房貸利率重定價為4.31%(4.7%-0.39%)。
需要注意的是，根據(jù)公告，定價基準只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換。
3至8月間任意時點轉(zhuǎn)換
國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼認為，實施存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換，加快和擴大LPR在存量貸款中的應用，使LPR全面成為貸款定價的基準，有助于更好地發(fā)揮LPR在貸款定價中的關(guān)鍵作用，使貸款利率能更及時反映市場利率變化。
據(jù)了解，同一筆商業(yè)性個人住房貸款，在今年3—8月之間任意時點轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點數(shù)值，加點數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。轉(zhuǎn)換工作自今年3月1日開始，原則上應于今年8月31日前完成。
如果對如何轉(zhuǎn)換還是有疑問也不用擔心。央行表示，自公告發(fā)布之日起，銀行應盡快制定存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準轉(zhuǎn)換工作計劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓等，同時通過多種渠道包括官網(wǎng)和網(wǎng)點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等告知客戶，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。
招商銀行總行資產(chǎn)負債管理部總經(jīng)理彭家文告訴記者，招商銀行已提前做好了存量貸款定價基準轉(zhuǎn)換的應對準備。信貸系統(tǒng)定價基準批量轉(zhuǎn)換改造工作積極推進，存量貸款合同文本利率條款已作了系統(tǒng)梳理，在新版合同中增加對定價基準轉(zhuǎn)換的提前約定。
建設銀行有關(guān)部門負責人表示，將按照“充分協(xié)商、保障客戶權(quán)益、簡便易行”的原則，做好轉(zhuǎn)換計劃制定、合同條款變更、系統(tǒng)配套改造等工作，按照公告要求的時間表穩(wěn)妥推進。
