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2020樓市預測：分化加劇 房價將成調(diào)控松緊的“刻度尺”
如果用兩個字來形容2019年，那就是“穩(wěn)定”，土地市場穩(wěn)定、房產(chǎn)價格穩(wěn)定、未來預期穩(wěn)定。同時，樓市調(diào)控政策指向性明確，全國降溫城市不斷增多，在商品房總體成交量依然上行的背景下，房價整體上漲態(tài)勢得到有效控制。
在房住不炒的調(diào)控主基調(diào)下，樓市的投機性需求基本離場，住宅回歸居住本源;
在“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的方向指引下，金融側(cè)調(diào)控保持相對高壓，有力保障房產(chǎn)市場理性發(fā)展，防止投資過熱現(xiàn)象產(chǎn)生;
在租售同權(quán)的安居目標下，租賃房源供給不斷增多，租賃市場繼續(xù)蓬勃發(fā)展;
在因城施策的調(diào)控準則下，各地的調(diào)控精準度不斷提升，各城調(diào)控的顆粒度也愈加精細化。
房地產(chǎn)金融首當其沖
2019年全年樓市政策保持了相對穩(wěn)定，因城施策的精準調(diào)控在各地都有所體現(xiàn)，如佛山取消樓市限價政策、東莞調(diào)整二手房交易個稅等，蘇州部分區(qū)域限售、大連、洛陽等地出臺限價政策?？傮w來看，政策放松的城市和地區(qū)較少，大部分城市依然維持了調(diào)控高壓，尤其是開封、張家港兩地分別在7月、12月經(jīng)歷了政策放松“一日游”，導致各地調(diào)控放松更為謹慎。
2019年在市場流動性整體放松的環(huán)境下，房地產(chǎn)金融側(cè)卻愈加收緊，向市場傳遞出明顯信號。即房住不炒已從行業(yè)源頭入手，不但要控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險，同時通過金融側(cè)調(diào)控，有力提升房地產(chǎn)去產(chǎn)能化的節(jié)奏。
2019年房地產(chǎn)金融側(cè)的調(diào)控來看，主要采取了三步走。
第一步“定調(diào)嚴控”。4月的“房住不炒”基調(diào)重申，7月政治局會議“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，9月國務院常務會議明確要求，地方政府專項債券資金不得用于土地儲備和房地產(chǎn)相關(guān)領域等都是融資從緊的明確信號;
第二步“嚴控信托”。5月開始監(jiān)管部門就發(fā)文嚴防資金通過信托、金融租賃等方式進入房地產(chǎn)領域，7月監(jiān)管部門約談房地產(chǎn)信托業(yè)務發(fā)展過猛的信托公司;
第三步“加大整治”。8月上銀保監(jiān)會表示將在32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務專項檢查，涉及土地儲備貸款、開發(fā)貸款。8月底銀保監(jiān)會又發(fā)布對部分地方中小銀行機構(gòu)現(xiàn)場檢查情況的通報，對中小銀行違規(guī)為房地產(chǎn)項目提供融資進行了批評。
人才政策頻出
今年直接針對樓市調(diào)控放松的政策可謂鳳毛麟角，大量的放松體現(xiàn)在各地落戶政策放松、人才政策放松，這類政策對于樓市產(chǎn)生了間接性影響。
從放松人才購房限制政策來看，大多是提供相應補貼或直接降低或取消人才的購房門檻。但必須要看到，人才政策的真實目的還是吸引人才，政策本身包含的內(nèi)容也較多，購房只是其中一部分，因此不能將人才政策就等同于調(diào)控放松。
值得關(guān)注的是，各地的人才政策本身依然有著諸多值得推敲之處，一方面人才引進大多以學歷或職稱為主要標準，缺乏根據(jù)各城重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)的專業(yè)性人才引入標準，這在部分二三線城市表現(xiàn)得尤為明顯;另一方面不排除部分城市通過人才政策的方式起到調(diào)控變相放松的效果，尤其是將人口的門檻降得過低時，這一傾向體現(xiàn)尤為明顯。
土地市場降溫，房企加速回歸一二線
2019年全年土地市場成交量顯現(xiàn)同比明顯減少，從土地購置面積的數(shù)據(jù)來看，上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8035萬平方米，同比下降27.5%。下半年土地購置面積整體有所回升，但從全年來看總體成交同比去年下滑的趨勢沒有改變，1-11月同比下降14.2%。
從實際拿地情況來看，房企圍繞重點城市群和核心都市圈的布局力度明顯加強。大型品牌房企回歸一二線的趨勢較為明顯。深圳、北京土拍市場今年都呈現(xiàn)過火熱的局面。6月，深圳幾塊宅地的出讓更是具有明顯的“吸睛”效果。
與此相對應的是，三四線及以下城市是土地流拍集中地，從2019年土地流拍數(shù)量的情況來看，排名靠前的城市分別為金華市、濟寧市、南陽市、濰坊市、常德市、淮安市。房企的布局意愿度低，市場趨冷是這類城市土地降溫的重要因素。
今年以來部分房企開始暫停拿地，規(guī)避風險。一方面由于2016-2017年的地王項目在很多城市都面臨著銷售困局，讓房企拿“地王”的沖動銳減;另一方面負債率過高的房企也在今年被動減少甚至暫停拿地動作。整體來看，房企在土地市場已明顯理性，拉動土地溢價率持續(xù)走低。
銷量繼續(xù)提升
從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看， 1—11月份，商品房銷售金額139006億元，增長7.3%，其中住宅銷售額增長10.7%。2019年全年破15萬億已無懸念。
房企在2019年也加快了銷售腳步，早在5月，不少房企已經(jīng)開始加快推盤的力度，6-7月的市場推盤節(jié)奏以及促銷也是大于去年，下半年在樓市降溫的大環(huán)境下，房企“以價換量”的情形不斷增多，拉動樓市銷售量穩(wěn)步提升。同時房地產(chǎn)銷售的分化也在不同城市中得到體現(xiàn)，深圳、上海臨港等熱點城市和地區(qū)，受大政策影響帶動了樓市熱度提升，但一些三四線城市甚至二線城市出現(xiàn)了市場降溫。
目前行業(yè)整體集中度提升步伐并未停止， 2019年新入千億陣營的房企數(shù)量預計在5家上下。商品房銷售規(guī)模減緩態(tài)勢已經(jīng)形成，在此背景下，龍頭房企的銷售規(guī)模增長已經(jīng)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，受融資困難、調(diào)控持續(xù)、部分城市轉(zhuǎn)向買房市場等因素影響，沖擊千億的難度還將不斷提升。
房價保持穩(wěn)定，降溫城市同比增多
2019年，房價調(diào)控壓力在上半年表現(xiàn)得尤為明顯，住房和城鄉(xiāng)建設部上半年對6個城市進行預警提示的基礎上，又對新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。
下半年房價上漲壓力較大的城市明顯減少，但深圳或是個例，由于市場熱度提升過快，12月深圳住建局明確表示，二手房小區(qū)上漲超5%，市民可以向區(qū)房地產(chǎn)主管部門投訴，在房價整體下行壓力較大的環(huán)境下顯得較為“另類”，但這也在另一側(cè)面體現(xiàn)出房價調(diào)控在各地重要性。
嚴調(diào)之下，樓市降溫。從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，2019年各月房價出現(xiàn)同比下行的城市不斷增多，11月超過30個城市的二手房價格下跌，時隔56個月再次出現(xiàn)超過30個城市房價下調(diào)。其中一線城市二手房普通出現(xiàn)房價下探趨勢，例如北京11月相比1月下降了2.5%，廣州下降了4.8%。二線城市中青島、濟南、杭州、三亞等下滑趨勢都十分明顯。
穩(wěn)定之下，分化加劇
從中央經(jīng)濟會議和住房和城鄉(xiāng)建設工作會議傳遞出的信號來看，2020年房地產(chǎn)重點依然體現(xiàn)在落實房住不炒，保持樓市穩(wěn)定，發(fā)展租賃體系等幾個方面。因此，2020年樓市的健康平穩(wěn)發(fā)展，安居宜居的住房目標不會改變，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)運行的態(tài)勢。預計房地產(chǎn)調(diào)控總體保持從嚴，因城施策的方式會多樣化，房地產(chǎn)金融側(cè)收緊將常態(tài)化。在整體穩(wěn)定之下，各類分化將在以下幾方面持續(xù)體現(xiàn)：
調(diào)控分化，房價成為調(diào)控松緊的“刻度尺”。調(diào)控政策并不會采取“一刀切”手段，因城施策依然是調(diào)控政策的前置性條件。因此，總體來看，2020年二手房市場整體波動性將繼續(xù)減小，春節(jié)前量價難有大起色，“小陽春”依然有望出現(xiàn)在各類城市，一線城市房價下行空間較小，不少二三線城市房價下探空間依然存大。
值得關(guān)注的是，城市一二手成交量變化并非當前調(diào)控的主要“標尺”，房價才是判斷調(diào)控未來松緊度的“刻度尺”。換言之判斷一個城市可否放松的標準是房價下行壓力。因此，一線城市和熱點二線城市的政策放松難度普遍較大，但更多三四線城市將由前期的房價上漲向下行壓力增大轉(zhuǎn)化，另外三四線城市的落戶及人才政策的吸引力普遍不及新一線，在供應量持續(xù)但需求不斷減少的背景下，三四線及以下城市放松的概率會有所提升。值得關(guān)注的是，三四線調(diào)控放松的節(jié)奏會較為平緩，更多放松或在二季度以后逐步在市場體現(xiàn)出來。
分化之下，金融政策難言寬松。無論從年中政治局會議，還是年底中央經(jīng)濟工作會議來看，堅持房住不炒，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段的目標非常明確，2020年不會放松對房企融資的定向嚴監(jiān)管，房地產(chǎn)融資的寬松化很難實現(xiàn)，房企融資難預計依然會保持延續(xù)。
值得關(guān)注的是，2020年房企“借新還舊”的現(xiàn)象的確普遍存在，一方面是由于2020年房企整體短期償債將依然保持高壓，導致房企不得不通過“借新”的方式來緩解壓力，另一方面由于融資難度增大，2020年融資成本的高企亦將持續(xù)。
值得關(guān)注的是，由于部分房企追求前期過度追求規(guī)?；?，導致前期負債水平過高，在融資從嚴的大背景下，這類企業(yè)的風險度也在不斷提升。2020年降低負債水平，降低財務風險顯得較為重要，通過項目轉(zhuǎn)讓，項目合作的方式來減輕負債或成為市場常態(tài)。
城市分化，房企持續(xù)回歸一二線。2019年房企拿地總面積下跌預示著2020年土地市場也難言樂觀。
房企回歸一二線的重要原因在于需求側(cè)變化，一方面是棚改結(jié)束，三四線及以下城市購房需求總量會明顯下降;另一方面，二線城市人才政策吸引力遠大于三四線城市。
后續(xù)房地產(chǎn)拿地面積下降的趨勢不會變，但并不代表房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將快速萎縮，一方面商品房開發(fā)量減是逐步緩慢的，而非斷崖式下跌;另一方面各大城市舊城改造依然會給房企帶來很多新機遇。
房企分化，產(chǎn)品力成為競爭關(guān)鍵砝碼。從以往房企的競爭來看，多聚焦于規(guī)?；剑@也導致了部分房企過于樂觀而盲目擴張。2020年商品房銷售規(guī)模開始減緩的態(tài)勢已經(jīng)形成，預計2020年行業(yè)整體集中度提升的速度將會逐步放緩，龍頭房企的銷售規(guī)模增長繼續(xù)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，淘汰率將不斷提升。
從全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議確定的2020年重點目標來看，著力提升城市品質(zhì)和人居環(huán)境質(zhì)量是重要一項，這也預示著對房企開發(fā)品質(zhì)的監(jiān)控力度會同步加強，在2019年不同城市的新建住宅質(zhì)量問題不斷引起廣泛關(guān)注的情況下，2020年房企之間的競爭不會只圍繞于規(guī)模本身，房地產(chǎn)后調(diào)控時代精準把脈購房者的需求，才是重中之重，產(chǎn)品力將成為房企間競爭的關(guān)鍵砝碼。
