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“強制員工買房”、業(yè)績掉隊 “綠巨人”綠地集團跌倒？
高負債率、欠款風波、房地產(chǎn)銷售增長乏力，曾經(jīng)的房企龍頭綠地集團，現(xiàn)在卻一路“掉隊”。按照克而瑞的統(tǒng)計，曾經(jīng)與萬科、恒大爭奪前三名的綠地集團，今年前十月以2555.5億元的房地產(chǎn)銷售額排名第七，與榜單前兩名相比，還不及他們各自的一半。截至今年11月18日，綠地控股報收6.51元每股，市值跌至792.1億元，這較2015年綠地上市以來的市值高點3000億元，蒸發(fā)了2000多億元。1992年成立的綠地，經(jīng)過多輪體制變革，數(shù)年來不斷擴張。但如今，在風云變幻的房地產(chǎn)市場，綠地似乎走進了一個怪圈。這不禁讓人疑問，曾經(jīng)的“綠巨人”跌倒了嗎?
超高層模式受到挑戰(zhàn) 建筑方因欠款停工
11月11日，很少在北京公開參加媒體活動的綠地集團董事長張玉良，出現(xiàn)在上海綠地董家渡項目推介會上。上海董家渡項目由綠地集團于今年2月14日從中民投手中以121億元收購而得，現(xiàn)被命名為綠地上海外灘中心，總投資800億元，總建筑面積120萬平方米，是上海市中心濱江沿線最大的商務綜合體。
這個項目在被綠地收購之前，曾經(jīng)是上海“地王”。如今，該項目被綠地內(nèi)部稱之為今年“最重要的項目”，也是其“投資規(guī)模最大的項目”。“超高層建筑幾乎是每天一層的建造速度。”張玉良稱，力爭兩年實現(xiàn)120萬平方米綜合體的全面交付。就在張玉良對上海外灘中心信心滿滿的同時，綠地在全國的多個超高層建筑項目正在陷入困境。
據(jù)媒體報道，近日，中建三局集團有限公司向綠地控股集團有限公司發(fā)出“工程聯(lián)系函”，函件稱武漢綠地中心因欠付巨額工程進度款，已經(jīng)全面停工。綠地集團方面沒有直接否認欠款停工一事，僅表示“各項施工仍在緊鑼密鼓穩(wěn)步推進”。
從函件內(nèi)容來看，項目涉及的相關(guān)分包單位達到41家，包括中建鋼構(gòu)、南通豐潤、尚水建筑、楊明建安、龍浩飛達、航宇勞務、湖北一安、成英鋼構(gòu)等，主要是鋼構(gòu)、機電、燃氣、電梯等方面。
公開資料顯示，武漢綠地中心是武漢市一座超高層地標式摩天大樓，總建筑面積為40萬平方米，設計高度為636米，原計劃建成后能超過目前的中國第一高樓——632米的上海中心大廈。
建造超高層建筑是綠地的拿手本領。公開數(shù)據(jù)顯示，從2005年起，綠地集團已建和在建超高層地標達35幢，全國300米以上的地標性建筑，50%是由綠地集團投資建設。綠地通過超高層建筑，不斷刷新多個城市的天際線。
和超高層建筑光鮮的外表相比，綠地的資金鏈卻顯得捉襟見肘。此種開發(fā)模式下，綠地在全國多地均出現(xiàn)了拖欠供應商款項，遭到維權(quán)、起訴的事件。綠地集團旗下多家子公司，包括上海綠地建設(集團)有限公司、南通市綠地置業(yè)有限公司等在內(nèi)，因拖欠工程款，已被列為失信被執(zhí)行人。
` 在北京，綠地也屢屢成為被告。2018年9月，北京市密云區(qū)人民法院就曾披露，2017年6月以來法院已經(jīng)受理了綠地集團旗下北京京緯置業(yè)有限公司70余件訴訟案件。后者在明知密云法院對相關(guān)案件具有管轄權(quán)的情況下，仍執(zhí)意提起管轄權(quán)異議，該行為違反誠信原則，浪費了司法資源。因此對其罰款50萬元。
“工程款遙遙無期，綠地只能以房抵債，但房子多在偏遠郊區(qū)，難以變現(xiàn)。”記者采訪到的綠地一家合肥供應商表示。2016年之前，綠地集團一直是國內(nèi)房企銷售榜前三。不過綠地集團卻屢被指“以質(zhì)量換規(guī)模”，已有地標建筑面臨停工或者爛尾風險，其商業(yè)模式和資金水平在市場上備受質(zhì)疑。
第三季度銷售大跌 傳出“強制員工買房”
在房地產(chǎn)主業(yè)方面，在市場下滑的背景之下，綠地控股今年第三季度銷售大跌。第三季度實現(xiàn)合同銷售面積630萬平方米，比去年同期減少42.1%，實現(xiàn)銷售金額668.68億元，比去年同期減少35.8%。
今年前三季度，綠地控股實現(xiàn)合同銷售面積2117.1萬平方米，比去年同期減少13.2%;實現(xiàn)合同銷售金額2345.53億元，比去年同期減少12.1%。中信建投的分析報告認為，業(yè)績下滑主要因公司年內(nèi)所推貨值大多布局于三四線，而今年三四線市場整體去化壓力較大的影響。
事實上，該數(shù)據(jù)遠低于綠地集團及其董事長張玉良的預期。2018年，綠地集團曾表示未來三年要確保房地產(chǎn)年銷售額超過5000億元，但2019年前三季度僅完成銷售目標的46.91%。
近日就有媒體報道了“湖南綠地強制員工買房”一事。報道稱，據(jù)綠地集團湖南事業(yè)部技術(shù)研發(fā)中心員工反映，其被部門領導要求在12天內(nèi)購買一套綠地湖南的房產(chǎn)，以幫企業(yè)完成年底業(yè)績，否則將被公司“除名”。
可見綠地在銷售上所面臨的巨大壓力，通過全員營銷的形式成為迫不得已的選擇。
在房地產(chǎn)這個核心主業(yè)以外，在綠地控股描繪的業(yè)務版圖里，基建、商貿(mào)、酒店旅游等業(yè)務也是著力推動的重要部分。2018年10月12日，綠地控股就宣布，集團正式重組成立“三大產(chǎn)業(yè)集團”，分別是綠地大基建集團、綠地商貿(mào)集團、綠地酒店旅游集團，以通過推動“三大變革”來實現(xiàn)未來三年年均銷售規(guī)模保持在5000億元以上，形成一批300-500億元發(fā)展能級的重點事業(yè)部這一目標。
但目前來看，完成這一目標并不容易。
資產(chǎn)負債率高企 現(xiàn)金流大幅下降
近年來，綠地資產(chǎn)負債率開始快速飆升，至2015年第二季度末已攀升至88.21%，至今已連續(xù)4年超過88%的高壓紅線。截至今年三季度末，綠地控股的資產(chǎn)負債率88.29%，較年初下降了1.20個百分點，扣除預收賬款后負債率為81.50%，下降2.90個百分點。
大規(guī)模拿地進一步加重了現(xiàn)金流吃緊。2019年前三季度，綠地在全國共獲取82個土地項目，新增權(quán)益建面 2623.52 萬平方米，同比減少36%，權(quán)益地價649億元。中信建投的研究報告指出，從結(jié)構(gòu)來看，綠地今年年內(nèi)新獲取項目按建面口徑，一、二、三四線占比分別為13%、12%、75%，相較2018年一線比例有所提升，二線下降，三線基本持平。
另據(jù)統(tǒng)計，2019 年至今綠地合計發(fā)行了6期合計21.5億美元的海外債。
數(shù)據(jù)顯示，綠地今年前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為91.27億元，同比大幅下降70.53%。公司表示，變動原因在于工程款支付同比增加。加之投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金大額凈流出135.71億元的影響，前三季度綠地控股現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈減少了21.52億元。
市場分析人士認為，一方面，綠地通過興建超高層建筑地標、參與軌道交通大型公建等，在各地得以迅速打開局面，大規(guī)模擴張;但另一方面，激進擴張的很多項目，投資時間長，成本回收慢，吞噬其資金流，造成負債承壓。持續(xù)快跑做大規(guī)模擴張后，綠地不得不面對過快擴張帶來的后遺癥。
北京市場折戟 巨量商辦項目擱淺
幾乎對于所有全國性房企來說，北京市場都是重中之重。在北京區(qū)域的布局往往是房企極為重要的戰(zhàn)略，在北京市場取得的業(yè)績也更被看中。
總部在上海的綠地集團，也同多數(shù)全國性房企一樣，想把“北京份額”做大做強。無論從業(yè)績和地位上，張玉良期望中的京津事業(yè)部都要和上海事業(yè)部看齊。從2007年至今，綠地已“進京”12年，但已被其他房企遠遠甩在身后。
以商辦專家著稱的綠地在北京擁有大量待售及待開發(fā)商辦項目，其中綠地在2016年拿下的4宗大興生物醫(yī)藥基地地塊，就包含了大面積商辦產(chǎn)品。2017年，北京出臺商辦新政，一度火爆的商辦市場迅速降至冰點，手握巨大體量的商辦項目，綠地陷入窘迫的境地。
大量商辦項目擱淺，唯一一個住宅海珀云翡因錯過窗口期而滯銷。綠地在北京也曾想豐富產(chǎn)品線，彌補住宅短板。綠地在2016年拿下大興黃村一地塊，創(chuàng)造了區(qū)域樓面價新高。綠地將這一地塊打造成旗下最高端產(chǎn)品系項目海珀云翡，并于2017年底入市。不過，綠地并沒有抓住轉(zhuǎn)瞬即逝的推盤窗口期。從2018年6月開始，北京調(diào)整供地政策，大批限競房地塊涌出，隨后性價比較高的限競房的出現(xiàn)令定價在7.5萬元/平方米左右的海珀云翡競爭力幾乎殆盡，想在北京住宅市場上“亮劍”的綠地徹底“啞火”。
在環(huán)京市場，幾年前樓市火熱之時，綠地在天津的盤龍谷、國寶21城等項目一度取得熱銷，為京津事業(yè)部貢獻了不少業(yè)績。但如今，環(huán)京樓市熱潮退去，綠地在當?shù)氐匿N售也幾乎被“鎖死”。
就上述問題，記者致電綠地京津冀相關(guān)負責人，截至發(fā)稿并未收到對方回復。
