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長租公寓集中爆雷、一地雞毛 房屋租賃市場需要“深耕細作”
曾經(jīng)熱鬧一時的長租公寓市場近來頻頻傳出爆雷的惡性事件。據(jù)業(yè)內(nèi)不完全統(tǒng)計，僅在今年，國內(nèi)就有20多家長租公寓因資金鏈斷裂而難以為繼，數(shù)以萬計的房東和租客蒙受經(jīng)濟損失，租客更是受到嚴重的生活困擾，而大量遺留的債務(wù)問題又衍生出復雜難解的社會矛盾。
最近幾年，一些大城市為了解決困難群眾和異地就業(yè)者的居住問題，積極推進住房租賃市場的發(fā)展，除了由地方政府主導建設(shè)公租房等途徑，還積極引入市場機制，引導民間的房屋租賃市場快速發(fā)展，較好地滿足了各種層次居民的居住需求。在這中間，一些以房屋租賃為投資平臺的機構(gòu)異軍突起，成為房屋租賃市場的一支重要力量，一時引人注目。但由于這些投資平臺過度地拉長了金融杠桿，加上缺乏有效的市場管理，導致一些問題在萌芽期間未能得到及時而有效的治理，終致問題叢生。
目前一些出現(xiàn)問題的長租公寓平臺，大多是以投資為目的，從房東手中廣泛收納房源，特別是前幾年建造的一些公寓式住房，房東購買后大多并不是自住，由于房源集中，更是成為這類機構(gòu)青睞的目標。這些平臺在收納房源后，再向租客轉(zhuǎn)租。從簡單的市場原理來說，這類平臺做的實際上是“二房東”生意，它人為地在房東和租客中間楔入了一個臺階，客觀上只會抬高房租，因此這種模式并不具備廣泛的應(yīng)用價值。但是，對于房東來說，將房源交給這種“二房東”打理，可以省卻和租客直接打交道的麻煩，同時這種由平臺統(tǒng)一管理的模式，也能滿足一些年輕租房者的心理需求，因此贏得了一些市場。更為重要的是，一些長租公寓平臺在創(chuàng)業(yè)初期，普遍采用了“高收低租”的模式，即用較高價格收納房源，又轉(zhuǎn)手用較低價格出租，使其在發(fā)展初期成為一種很受歡迎的租房模式。
但是，這種“高收低租”模式從本質(zhì)上說是違反市場規(guī)律的，因此也不可能有持久生命力。長租公寓平臺投身市場，不是來“學雷鋒”的，通過市場運作賺取利潤才是它們的根本目的。在創(chuàng)業(yè)初期為了吸引客戶，擴大市場，投入一定的資本，做一些“蝕本生意”，這固然也是一種經(jīng)營之道，但如果超過了自身的“容忍度”，無異于是一種“資本自殺”。但是，一些長租公寓平臺無視經(jīng)濟規(guī)律，它們投入這個行業(yè)，其目的只是在于通過燒錢來提高自己在市場上的影響力，為自己吸引更多投資甚至上市融資提供便利。它們無節(jié)制地拉長了金融杠桿，只是這種平臺通常資本并不雄厚，“蝕本生意”的“容忍度”很低，一旦運作未能達到預期目標，很容易出現(xiàn)金融杠桿斷裂的問題，難以為繼的時候，資本“躺倒”或者“跑路”，留下“一地雞毛”便是難以避免的事情了。
長租公寓集中爆雷，再一次證明了這種以借助實體來策劃融資、上市的資本運作模式的脆弱。發(fā)展房屋租賃市場，需要資本的力量，但發(fā)展這個市場的最終目標是為人們居住提供便利。一些長租公寓平臺只是將房屋租賃市場作為資本運作的道具，任性撬動金融杠桿，卻違反了這個市場的客觀運作規(guī)律，奉行的是本末倒置的經(jīng)營手法，到頭來不僅自食惡果，而且對社會的健康運轉(zhuǎn)造成了傷害。
這種過度利用金融杠桿來擴張資本利益的做法近年來在很多領(lǐng)域出現(xiàn)，但它們已經(jīng)產(chǎn)生了金融運作的性質(zhì)，需要嚴格的金融監(jiān)管配套，如果在這方面出現(xiàn)漏洞，極易產(chǎn)生不良后果。對于像房屋租賃這樣的市場來說，不應(yīng)該成為資本呼嘯的天堂，它需要的是腳踏實地的“深耕細作”，而不是玩弄各種噱頭來博取眼球。對于政府監(jiān)管部門來說，當一種新的資本運作模式出現(xiàn)的時候，不能只是看到它短期內(nèi)產(chǎn)生的熱鬧，而是要預見到它未來會走向什么樣的發(fā)展方向，用未雨綢繆的制度約束引導資本健康運作。
