您的位置：首頁 >新聞 > 房產(chǎn) >
凈負(fù)債率升高、銷售數(shù)據(jù)成謎 華僑城的高毛利率還能維持不？
在A股房地產(chǎn)公司中，華僑城無疑是特殊的一家，其以文旅地產(chǎn)、主題公園運(yùn)營(yíng)者的形象獨(dú)立于房地產(chǎn)江湖。
多年來，華僑城也一直在淡化自己的房地產(chǎn)標(biāo)簽，甚至在財(cái)報(bào)中亦未公布房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)。但這引起了一部分股東的不滿，也讓市場(chǎng)對(duì)于華僑城的定位和估值，出現(xiàn)搖擺。
公司的具體運(yùn)營(yíng)似乎也有加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的勢(shì)頭。從營(yíng)收來看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比近59%，相比其他房地產(chǎn)公司90%的占比，轉(zhuǎn)型已有成效;但對(duì)致力于文旅和主題公園運(yùn)營(yíng)的華僑城來說，59%的占比較2017年的55%又有回升。
2018年，華僑城投資和拿地積極，凈負(fù)債率同比大升至84.3%，顯示在開發(fā)業(yè)務(wù)上的進(jìn)取之意;受益于央企融資的便利，有券商認(rèn)為公司仍有加杠桿的空間。
看來，華僑城還將在房地產(chǎn)和文旅運(yùn)營(yíng)、服務(wù)上并進(jìn)很長(zhǎng)時(shí)間;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型真正的文旅運(yùn)營(yíng)并非易事;不過，對(duì)于投資者來說，只要公司營(yíng)收和利潤(rùn)持續(xù)上升，總歸不是壞事。
銷售數(shù)據(jù)成謎
地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是華僑城營(yíng)業(yè)收入中最重要的部分，但在年報(bào)中，關(guān)于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)很少。
根據(jù)華僑城2018年財(cái)報(bào)，去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入481.42億元，同比增長(zhǎng)13.7%;利潤(rùn)總額154億元，同比增長(zhǎng)20%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為105.89億元，同比增長(zhǎng)22.52%。
其中，旅游綜合業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收196.57 億元，同比增長(zhǎng)6.08%， 毛利率為46.34%，同比增長(zhǎng)4.02%。
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面，2018年公司共計(jì)簽約銷售206.18萬平方米，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收280.45億元，同比增長(zhǎng)20.06%，毛利率68.79%，同比增長(zhǎng)13.54%，毛利率領(lǐng)跑行業(yè)。
這組數(shù)據(jù)中，沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)公司一般都會(huì)公布的銷售數(shù)據(jù)。根據(jù)海通證券研報(bào)，2018年公司全年實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額596億元，同比增長(zhǎng) 21.8%，回款達(dá)566.8億元，同比增長(zhǎng)18.8%;另據(jù)招商證券稱，華僑城銷售金額約600億元，同比增速40%;中信建投的數(shù)據(jù)則是500億左右。
可見，主流券商們也沒掌握華僑城的真實(shí)銷售數(shù)據(jù)。在4月24日華僑城股東會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，有股東提問稱，作為公司最重要的主營(yíng)業(yè)務(wù)，為何財(cái)報(bào)中沒有年度銷售金額、簽約單價(jià)、拿地款等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，銷售面積數(shù)據(jù)也不完整?
股東認(rèn)為，信披不充分也讓外界對(duì)華僑城業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)識(shí)不清晰，是應(yīng)該把華僑城當(dāng)成地產(chǎn)股還是旅游股來進(jìn)行估值?
華僑城管理層表示，未來將會(huì)加強(qiáng)信息披露的管理。董秘關(guān)山承諾，2019年將逐步在月度、季度披露更多的信息。
記者注意到，第一季度報(bào)告中，關(guān)于房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的數(shù)據(jù)，華僑城也只是公開了新增土地儲(chǔ)備的情況。
對(duì)華僑城來說，2018年其在投資上非常進(jìn)取。截至2018 年底，公司土地布局城市達(dá)到28個(gè)，旅游綜合及房地產(chǎn)的累計(jì)土地儲(chǔ)備面積為2378.69萬平方米。新增待開發(fā)計(jì)容建面1382.5萬平，同比增長(zhǎng)138.3%。
這讓公司的凈負(fù)債率大升。銀河證券研報(bào)顯示，公司截至去年末資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為73.8%、84.3%，分別較2017年提高了4個(gè)百分點(diǎn)和31個(gè)百分點(diǎn)，主要受拿地力度加大的影響。
新一輪增長(zhǎng)開啟？
從2018年的營(yíng)業(yè)構(gòu)成來看，公司營(yíng)業(yè)收入主要來自旅游綜合業(yè)務(wù)，占比40.83%;房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，占比58.35%。
借助文旅和地產(chǎn)的協(xié)同效應(yīng)，華僑城的總體盈利高于同業(yè)。近五年，公司毛利率均維持在50%以上，遠(yuǎn)高于其他龍頭房企。
對(duì)于2018年房地產(chǎn)收入的上升，多數(shù)券商和投資者還是持樂觀態(tài)度。浙商證券指出，公司2018 年顯著加強(qiáng)銷售拿地速度，預(yù)收賬款與存貨規(guī)模同時(shí)擴(kuò)張，周轉(zhuǎn)提速，新一輪成長(zhǎng)周期開啟。
此外，華僑城借助地產(chǎn)+文旅的協(xié)同效應(yīng)，不斷拓展文旅資源。
2015年，公司在“旅游+地產(chǎn)”創(chuàng)業(yè)模式的基礎(chǔ)上，探索出“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”、“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”創(chuàng)新發(fā)展模式。
在出售一些地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，華僑城加速對(duì)文旅產(chǎn)業(yè)的布局。過去兩年，華僑城通過增資擴(kuò)股方式入股云南世博、云南文投，還在無錫、衡陽等地簽約文旅、度假項(xiàng)目。目前，華僑城已在全國(guó)獲取30多個(gè)文旅項(xiàng)目。
2018年，公司旅游業(yè)務(wù)共計(jì)接待游客4696萬人次，同比增長(zhǎng)16%。
銀河證券認(rèn)為，旅游板塊今后有望持續(xù)發(fā)力，并且隨著旅游業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，在“旅游+地產(chǎn)”的開發(fā)模式下，進(jìn)一步凸顯拿地優(yōu)勢(shì)，以低價(jià)穩(wěn)步擴(kuò)張，利潤(rùn)優(yōu)勢(shì)明顯。
不過，市場(chǎng)和投資者希冀的新一輪增長(zhǎng)，短期內(nèi)大概率還將來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù);文旅業(yè)務(wù)的前景，還沒有特別清晰。
中信證券便指出，華僑城的風(fēng)險(xiǎn)因素則在于，旅游業(yè)務(wù)增長(zhǎng)緩慢，面臨競(jìng)爭(zhēng)加劇;隨著公司拓展增加，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高毛利率可能很難維持。
