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繼深圳等地之后，北京樓市也走出一輪“小陽(yáng)春”行情。

北京住建委數(shù)據(jù)顯示，三月二手房網(wǎng)簽住宅達(dá)16051套，這是2018年5月后以來(lái)的最高值。這也是2017年317調(diào)控后，繼2017年4月、2018年5月后第三個(gè)超過(guò)1.6萬(wàn)套二手房住宅成交月份。

中國(guó)證券報(bào)記者近期走訪北京樓市也了解到，在嚴(yán)密的限購(gòu)限貸調(diào)控政策下，“連環(huán)單”成為主流。春節(jié)后不少剛需客戶結(jié)束觀望入場(chǎng)，加之銀行信貸有所放松，“上車盤”成交量上漲明顯，從而使得改善型客戶和特定需求客戶獲得資金進(jìn)行置換，激活了整個(gè)交易鏈條。不過(guò)整體來(lái)看，目前的市場(chǎng)回暖仍然是結(jié)構(gòu)性回暖，大量房屋仍有議價(jià)空間，市場(chǎng)難言全面回暖。

激活整個(gè)交易鏈條

張強(qiáng)(化名)在某中介處掛牌的一套小戶型二手房最近終于成交了。中介告訴中國(guó)證券報(bào)記者，3月傳統(tǒng)上也是北京房屋成交的旺季，近兩年北京二手房市場(chǎng)一直處于下跌通道，但目前不少剛需客戶開始結(jié)束觀望入市。

張強(qiáng)房屋的買家王先生告訴中國(guó)證券報(bào)記者，近期自己在京繳存社保年限已經(jīng)超過(guò)5年，符合非京籍購(gòu)房條件，加之準(zhǔn)備結(jié)婚，因此選擇入市購(gòu)買小戶型上車盤。

今年以來(lái)信貸環(huán)境也有所放松，這使得部分購(gòu)房者有了更加充足的資金支持。

中國(guó)證券報(bào)記者了解到，目前北京大多數(shù)銀行仍然執(zhí)行首套房房貸在基準(zhǔn)利率水平上浮10%，二套房上浮20%的利率水平，但在匯豐等銀行，符合銀行流水要求條件的優(yōu)質(zhì)客戶可以享受到二套房上浮10%的利率水平，貸款購(gòu)房成本明顯降低。同時(shí)，放款速度也明顯加快，某中介對(duì)記者表示，目前純商業(yè)貸款放款速度大約在1個(gè)月左右，混合貸放款速度在一個(gè)半月左右，均較此前有所提高。

目前，北京對(duì)于二套房認(rèn)定執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的嚴(yán)格規(guī)定，同時(shí)二套非普通商品房執(zhí)行8成首付的規(guī)定，加之北京房?jī)r(jià)本來(lái)就處于高位，這使得絕大多數(shù)改善型客戶都需要賣掉現(xiàn)有房產(chǎn)才能夠獲得換房的資金。剛需是整個(gè)交易鏈條中的最后一環(huán)，剛需大量入場(chǎng)，帶來(lái)了市場(chǎng)人氣，也使得冰封的市場(chǎng)得以解凍。

張強(qiáng)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，自己賣房是為孩子置換學(xué)區(qū)房，與下家已經(jīng)簽好了合同。張強(qiáng)的下家年事已高，需要通過(guò)賣掉學(xué)區(qū)房來(lái)置換附近的電梯房，而電梯房房主則是要通過(guò)賣房置換郊區(qū)200平米的四居室?？梢哉f(shuō)，王先生入市購(gòu)房，至少使得鏈條上隨后三單交易得以進(jìn)行。

開發(fā)商搶收回款

節(jié)后北京最令業(yè)界關(guān)注的消息當(dāng)屬某閩系上市房企打折促銷。該主打高端穿品的閩系房企自去年起就身陷資金鏈緊繃傳言，大量高管集中離職，本次讓利也被業(yè)內(nèi)解讀為搶收回款。

中國(guó)證券報(bào)記者了解到，該系房企目前在北京主推的多個(gè)疊拼洋房項(xiàng)目，降價(jià)幅度在數(shù)百萬(wàn)元到1000萬(wàn)元不等。同時(shí)，為了促進(jìn)銷售，該房企更是發(fā)動(dòng)廣大二手房中介進(jìn)行銷售，傭金比例高達(dá)5%，這吸引了大量中介“賣力”推銷客戶。

“每當(dāng)在內(nèi)部喜報(bào)中看到有同事順利帶看簽約，大家都羨慕不已。這些項(xiàng)目總價(jià)都在1000萬(wàn)以上，按照一單合同銷售金額5%的提成計(jì)算，一單收入至少在數(shù)十萬(wàn)。”一位地產(chǎn)中介對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

除了別墅、洋房項(xiàng)目促銷，北京新房市場(chǎng)自去年也出現(xiàn)了限競(jìng)房供應(yīng)量井噴的現(xiàn)象。由于這些項(xiàng)目大多集中拿預(yù)售證和集中推盤，項(xiàng)目大多集中于某些區(qū)域，因此競(jìng)爭(zhēng)激烈，個(gè)別地區(qū)甚至出現(xiàn)踩踏導(dǎo)致去化率極低。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月北京供應(yīng)新建商品房住宅3707套，庫(kù)存積壓也持續(xù)上升，目前庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到了6.88萬(wàn)套，這也是房地產(chǎn)調(diào)控2年多來(lái)的最高點(diǎn)。預(yù)計(jì)2019年入市的限價(jià)房有望超過(guò)6萬(wàn)套。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月1日，北京合計(jì)入市限競(jìng)房45個(gè)項(xiàng)目，66期預(yù)售證，提供商品房住宅限競(jìng)房30146套，只網(wǎng)簽了7631套，按照面積計(jì)算網(wǎng)簽比例，80.3萬(wàn)平米，只簽約了22.2%。整體看，所有項(xiàng)目入市的實(shí)際銷售的平均簽約數(shù)量也不足40%。

激烈競(jìng)爭(zhēng)下，房企只有兩個(gè)出路，一是價(jià)廉，二是提升性價(jià)比。

某央企房企位于西南四環(huán)張儀村附近的某項(xiàng)目近期銷售火爆，其一期項(xiàng)目約500套住宅一日宣布售罄。盡管大多數(shù)房企首日售罄都有“摻水”的成分，不過(guò)記者了解到，該盤均價(jià)在5.4萬(wàn)元左右，較周邊新建商品房單價(jià)低了1萬(wàn)元左右，因此受到熱捧。不少購(gòu)房者已經(jīng)在關(guān)注其二期何時(shí)開盤。

另一家央企房企位于馬泉營(yíng)的項(xiàng)目也受到關(guān)注，主要是由于其房型設(shè)計(jì)能夠大多數(shù)家庭的長(zhǎng)期居住需求。該項(xiàng)目的戶型圖顯示，其139平米的“3+1”三居洋房南北通透，三間臥室和客廳均朝南。一般來(lái)說(shuō)，三室兩廳兩衛(wèi)的房型是能夠滿足大多數(shù)三代或者是二胎家庭的改善需求。而在北京市場(chǎng)上，不少三室兩廳兩衛(wèi)的房屋建筑面積都在140平米以上，而140平米恰好是普通房屋和非普通房屋的分界線，一旦進(jìn)入到“非普”，房屋可貸金額和交易稅費(fèi)都會(huì)大幅升高，因此導(dǎo)致這類房源流動(dòng)性較差。而前述項(xiàng)目緊湊實(shí)用的房型設(shè)計(jì)也吸引了不少購(gòu)房者。

結(jié)構(gòu)性回暖

多位地產(chǎn)行業(yè)人士表示，近期北京、深圳等地出現(xiàn)的樓市成交量明顯放大可以理解為市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性回暖，而非全面回暖。結(jié)構(gòu)性回暖的一個(gè)特征就是目前房屋價(jià)格仍有不少商議空間。

“目前除了頂級(jí)熱門學(xué)區(qū)的小戶型房屋外，絕大多數(shù)房子價(jià)格都可以談。業(yè)主適當(dāng)降價(jià)有助于房屋成交，畢竟大多數(shù)買家也都是窮盡資金買房購(gòu)買力有限，我們也積極鼓勵(lì)業(yè)主降價(jià)成交。我們對(duì)今年市場(chǎng)較為看好，但回到2017年的市場(chǎng)高點(diǎn)是不大可能的。”鏈家某門店資深店長(zhǎng)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

以北京金寶街附近對(duì)口的名校史家胡同小學(xué)的次新回遷小區(qū)兩居戶型來(lái)看，近期成交價(jià)格與業(yè)主的報(bào)價(jià)差距大約在10-20萬(wàn)左右，這顯示出，市場(chǎng)購(gòu)買力有限，價(jià)格仍需做出一定讓步方可成交。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，近期市場(chǎng)這一波上漲目前看仍較為平穩(wěn)，主要原因是前期超跌后的反彈。特別是北京在過(guò)去接近2年的調(diào)控周期內(nèi)，房?jī)r(jià)明顯下調(diào)，成交量跌幅過(guò)半。市場(chǎng)積壓了很多需求，這些需求會(huì)逐步釋放。此外，3月初市場(chǎng)短期炒作北京市國(guó)管公積金政策收緊，也使得部分觀望需求加快入市。但市場(chǎng)再漲到2017年3.17調(diào)控政策之前高位的可能性不存在。

張大偉表示，核心還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指標(biāo)是限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)、認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)變化，這些政策不變市場(chǎng)波動(dòng)不會(huì)大。

“對(duì)于北京樓市來(lái)說(shuō)，嚴(yán)格的信貸政策疊加限競(jìng)房的庫(kù)存高位，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)太明顯的反彈。但經(jīng)過(guò)10個(gè)月的價(jià)格調(diào)整，目前二手房和部分新建商品房的價(jià)格對(duì)于怕踏空的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，入市的積極性在提高。”張大偉表示。

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康近日在博鰲論壇上表示，樓市“930”新政把市場(chǎng)的很多因素都?jí)核懒?，也誤傷了很多剛需購(gòu)房者。樓市小陽(yáng)春現(xiàn)象是一個(gè)區(qū)域現(xiàn)象。這個(gè)現(xiàn)象并不明顯。從整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然冰火兩重天，這種差異還是非常明顯的。“930”新政沒有調(diào)整之前，大家不要對(duì)像模像樣的“小陽(yáng)春”抱有希望。