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上市房企觀察

近日，龍湖集團(tuán)發(fā)布了2018年業(yè)績(jī)報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)收入1157.98億元，同比增長(zhǎng)60.7%;擁有人應(yīng)占溢利162.37億元，同比增長(zhǎng)28.88%;合同銷售額2006.4億元，同比增長(zhǎng)28.5%。根據(jù)克爾瑞此前發(fā)布的房企銷售排行榜，龍湖集團(tuán)2018年銷售額位列第10，與2017年的排名相比下降2名。

龍湖集團(tuán)同時(shí)也發(fā)布了2019年的銷售目標(biāo)——2200億元，同比增速9.65%。在談到2019年銷售目標(biāo)增速比2018年有所降低時(shí)，龍湖集團(tuán)CEO邵明曉在出席業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)給出的解釋是“市場(chǎng)不會(huì)再出現(xiàn)暴漲行情，我們的態(tài)度是謹(jǐn)慎、樂觀”。

據(jù)公開報(bào)道，龍湖集團(tuán)曾在去年年初提出“力爭(zhēng)2020年銷售爭(zhēng)取跨過(guò)3000億”，對(duì)于這個(gè)目標(biāo)，龍湖將如何實(shí)現(xiàn)?

對(duì)此，中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪了龍湖集團(tuán)品牌部相關(guān)工作人員，該工作人員沒有正面回答此問(wèn)題，僅表示“開業(yè)績(jī)會(huì)，有點(diǎn)忙，可以等回北京后再交流”。對(duì)2019年銷售目標(biāo)增速下調(diào)的說(shuō)法，該工作人員則稱：“龍湖原來(lái)沒有公布過(guò)該年度銷售增速，所以也不存在下調(diào)這個(gè)說(shuō)法。”

激進(jìn)拿地，負(fù)債一年激增千億

中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者注意到，龍湖集團(tuán)在2018年初提出3000億元的銷售目標(biāo)后，在拿地策略上似乎變得更加激進(jìn)。

年報(bào)顯示，龍湖集團(tuán)2018年新增土儲(chǔ)面積2189萬(wàn)平方米，與2017年的2023萬(wàn)平方米相比小幅增長(zhǎng);截至2018年12月31日，龍湖集團(tuán)土儲(chǔ)面積合計(jì)6636萬(wàn)平方米，權(quán)益面積4559萬(wàn)平方米，而2017年同期土儲(chǔ)合計(jì)僅為5458萬(wàn)平方米，權(quán)益面積3900萬(wàn)平方米。

進(jìn)入2019年，龍湖集團(tuán)的拿地步伐并未減速，其中前兩個(gè)月新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總面積為258萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為180萬(wàn)平方米。

與此同時(shí)，龍湖集團(tuán)的負(fù)債也在攀升。截至2018年末，龍湖集團(tuán)負(fù)債總額為3660.66億元，與2017年末的2565.85億元相比增長(zhǎng)1094.81億元，增幅為42.67%。其中，一年后到期的銀行及其他借款金額為994.56億元，龍湖集團(tuán)目前在手現(xiàn)金僅為452.6億元。

為解決資金問(wèn)題，龍湖集團(tuán)在2018年加快了籌資步伐。年報(bào)顯示，龍湖報(bào)告期內(nèi)發(fā)行8億美元投資級(jí)優(yōu)先票據(jù)、發(fā)行了全國(guó)首單住房租賃專項(xiàng)公募債券，總金額30億元。

人事變動(dòng)，一年內(nèi)8位高管離職

值得注意的是，龍湖集團(tuán)2018年曾出現(xiàn)多位高管離職，此前有媒體報(bào)道稱這“與龍湖集團(tuán)提出3000億元銷售目標(biāo)之后變得更加激進(jìn)有關(guān)”。對(duì)此，龍湖集團(tuán)上述品牌人員表示：“公司整體離職率始終處于正常水平。”

據(jù)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2018年龍湖集團(tuán)共有8位高管先后離職。2018年1月，蘇州公司總經(jīng)理李剛離職加入旭輝;2月，南京公司總經(jīng)理李宏耕轉(zhuǎn)投融信，戰(zhàn)略部總經(jīng)理王亞軍加盟中南置地，冠寓總經(jīng)理王俊英離職;4月，煙臺(tái)公司總經(jīng)理李亮加入泰禾;5月，投資發(fā)展部總經(jīng)理徐愛國(guó)入職陽(yáng)光城;10月，原冠寓CEO韓石加盟中海;12月，副總裁胡浩離職。

由于上述離職高管多數(shù)有“中海系”背景，而中海的風(fēng)格一直是“穩(wěn)扎穩(wěn)打型”，所以上述離職狀況也被業(yè)界解讀為龍湖集團(tuán)正在去“中?；?rdquo;。

不過(guò)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示：“沒有明顯的證據(jù)表明龍湖集團(tuán)的離職潮與其戰(zhàn)略加快有必然聯(lián)系。但閩系和浙系房企這兩年的迅猛擴(kuò)張，的確給此前主打穩(wěn)健增長(zhǎng)的龍湖帶來(lái)很多新的壓力，尤其是銷售方面的壓力，這自然會(huì)引起管理層方面的重視。”

安全事故、違法違規(guī)接踵而至

銷售突破2000億的龍湖集團(tuán)，在2018年發(fā)生了兩起安全事故。

2018年1月14日，龍湖春江酈城在建項(xiàng)目工地發(fā)生大面積塌陷，造成工地受到破壞，附近居民區(qū)住戶也遭到損失，房屋出現(xiàn)不同程度的裂痕。

住建部2018年12月17日發(fā)布的信息顯示，江蘇省南京市江寧區(qū)NO.2015G23地塊項(xiàng)目工程，發(fā)生高處墜落事故，死亡1人，該地塊的在建工程項(xiàng)目也是龍湖春江酈城。

安全事故多發(fā)的龍湖集團(tuán)，旗下公司還出現(xiàn)違法違規(guī)、變相抬高房?jī)r(jià)的情況。成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局2018年11月22日發(fā)布消息稱，成都龍湖西楠置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱龍湖西楠公司)在銷售位于武侯區(qū)的“金楠天街”項(xiàng)目商品房時(shí)，存在通過(guò)第三方成都禹景置業(yè)有限公司加價(jià)銷售，變相抬高房?jī)r(jià)的不規(guī)范行為。資料顯示，龍湖西楠公司是龍湖地產(chǎn)有限公司旗下公司。