郁亮再談“活下去”:房地產(chǎn)還有機(jī)會(huì)
2月25日中午,萬科的自媒體平臺(tái)《萬科周刊》刊登了董事會(huì)主席郁亮在集團(tuán)2019年目標(biāo)與行動(dòng)溝通會(huì)上的發(fā)言,主題是“收斂聚焦,鞏固提升基本盤”。
“活下去”,是萬科2018年的關(guān)鍵詞,曾引發(fā)市場(chǎng)熱議。此次發(fā)言最后,郁亮說,2019年要“收斂聚焦,鞏固提升基本盤”,保證萬科活下去、活得好、活得久。
此次發(fā)言依然充分體現(xiàn)了郁亮的危機(jī)意識(shí),他分析了萬科所面臨的兩大宏觀趨勢(shì)。“某種意義上講,經(jīng)濟(jì)大勢(shì)和人口結(jié)構(gòu)比宏觀調(diào)控政策對(duì)我們行業(yè)的影響更大、更長(zhǎng)遠(yuǎn)。因?yàn)楹暧^調(diào)控政策的影響差不多是2~3年,但經(jīng)濟(jì)大勢(shì)和人口結(jié)構(gòu)問題將是10~20年。”郁亮說,“因此,‘收斂聚焦,鞏固提升基本盤’,是基于對(duì)宏觀形勢(shì)的判斷所做的必然選擇。”
郁亮分析了當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)。一是“房住不炒”,住房的金融投資屬性會(huì)被長(zhǎng)期抑制住,這對(duì)萬科有重大影響;二是行業(yè)集中度上升,頭部企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)激烈,TOP3房企獲得13%市場(chǎng)份額,TOP10房企占28%,TOP20為39%,TOP30為54%,TOP50為64%,重量級(jí)選手之間的相互競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈;行業(yè)的轉(zhuǎn)型絕非易事,沒有可能找到一個(gè)和房地產(chǎn)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè),但這不代表未來還能靠吃這口飯活下去,必須要做新業(yè)務(wù)。然而,讓賺大錢的人去賺小錢難度太大,至今沒有什么特別成功的轉(zhuǎn)型案例。
郁亮認(rèn)為行業(yè)還是有機(jī)會(huì)的,因?yàn)橹袊?guó)的城市化進(jìn)程仍在繼續(xù),房地產(chǎn)仍然會(huì)維持較大規(guī)模。他說,第二階段的城市化已經(jīng)開始,那就是都市圈化,比如粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角一體化、京津冀一體化以及中心城市都市圈等。人民美好生活還需要更多的內(nèi)容供應(yīng)和空間服務(wù),有些還沒被滿足。
郁亮多次強(qiáng)調(diào)“基本盤”。他說,從萬科自身多年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看,毫無疑問,從過去到現(xiàn)在,到未來10年,開發(fā)業(yè)務(wù)都將是萬科的基本盤,它支持著未來10年萬科主要的收入、利潤(rùn)和現(xiàn)金流。在過去3年,萬科正是因?yàn)槭諗烤劢梗炮A得今天的戰(zhàn)略主動(dòng)。收斂聚焦是有代價(jià)的,這個(gè)代價(jià)是在過去3年里,我們不再是行業(yè)銷售老大,不是所謂的行業(yè)規(guī)模之王。如果當(dāng)初沒有收斂聚焦,進(jìn)入的是200~300個(gè)城市, 而非現(xiàn)在70~80個(gè)主要城市的話,我們不一定會(huì)丟掉銷售老大的位置,但今天面對(duì)的困難和壓力就會(huì)大很多。
郁亮說,萬科有些業(yè)務(wù)沒有找到清晰的商業(yè)模式,短期內(nèi)不是不能賠錢,但是一定要知道未來不可以長(zhǎng)期賠錢,否則就難以持續(xù)開展業(yè)務(wù),所以要不斷摸索商業(yè)模式。如果摸索3年尚未找到成熟的商業(yè)模式,業(yè)務(wù)就應(yīng)該暫停,因?yàn)椴恢涝趺闯掷m(xù)下去。
郁亮認(rèn)為,基本盤是指保證萬科“活下去”的關(guān)鍵,脫離基本盤將失去“活下去”的根基。郁亮說,2019年,面對(duì)高度的不確定性,應(yīng)該摒棄一切投機(jī)、僥幸心理,跳出路徑依賴和牛市思維,圍繞“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位,依托事業(yè)合伙人機(jī)制,堅(jiān)持以“客戶為中心,以現(xiàn)金流為基礎(chǔ),合伙奮斗,持續(xù)創(chuàng)造更多真實(shí)價(jià)值,實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展”的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)方針,穩(wěn)住基本盤。這是萬科2019年總的指導(dǎo)思想。
郁亮還在發(fā)言中要求萬科守住安全、質(zhì)量與價(jià)值觀底線。2018年底,萬科發(fā)生多起工程事故,郁亮說這是不可接受的,嚴(yán)重影響了萬科的聲譽(yù),質(zhì)量問題會(huì)造成安全問題。郁亮表示,除質(zhì)量安全外,萬科在資金、業(yè)務(wù)等方面同樣存在許多安全隱患,總部會(huì)加大查處力度。