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謹(jǐn)防住房租賃市場泡沫化
為防止房租價(jià)格的泡沫化，中央有必要敦促地方政府出臺房屋租賃指導(dǎo)價(jià)政策，并依據(jù)市場按季更新。各個(gè)城市還須搭建起政府住房租賃交易服務(wù)平臺，并將各種違規(guī)行為以“黑名單制度”的形式進(jìn)行發(fā)散與公布。
在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就當(dāng)?shù)胤績r(jià)調(diào)控不力約談了?？诤蜔熍_等5個(gè)城市政府主要負(fù)責(zé)人的同時(shí)，北京市住建委日前也聯(lián)合多個(gè)部門集中約談了鏈家、我愛我家等多家房屋中介，政策收斂的口風(fēng)直指上漲過快的住房租賃價(jià)格。
中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，35個(gè)監(jiān)測城市中有10個(gè)城市7月份租賃價(jià)格指數(shù)同比與環(huán)比均出現(xiàn)上漲，而且北上廣深4個(gè)一線城市全部在列，其中，北京和深圳的租賃價(jià)格指數(shù)同比上漲態(tài)勢已連續(xù)超過19個(gè)月。
無論是就全國住房租賃市場而言，還是一二線等重點(diǎn)區(qū)域性市場來說，供求失衡是導(dǎo)致房屋租賃價(jià)格上漲的最主要因素。目前國內(nèi)城鎮(zhèn)人口約8.13億人，按租房率30%來算，至少存在2.4億租賃人口，租賃剛需可見一斑。值得關(guān)注的是，由于城市房屋租賃人口主要集結(jié)于大城市，尤其是一線城市，因此，局部地區(qū)住房租賃供需缺口可能更大。如，北京目前租賃人口為800萬人，而租賃房源量僅為350萬間。缺口越大，住房租賃價(jià)格的上漲壓力更為顯著。
也許有人會問，北上廣深等大型城市的住房租賃市場供需失衡狀況其實(shí)一直存在著，為什么直到今天才出現(xiàn)租賃價(jià)格的持續(xù)快速上漲呢?事實(shí)上，這與國內(nèi)房地產(chǎn)市場租售比過低直接相關(guān)。按照國際經(jīng)驗(yàn)，租售比為1∶300—1∶200為正常區(qū)間，但目前國內(nèi)大部分城市租售比達(dá)到了1∶500以下。形象地說，一套新購房屋需要出租500個(gè)月(42年)或更長時(shí)間才能收回購房本金。這種狀況導(dǎo)致了投資人喜購棄租并不斷地轉(zhuǎn)手倒賣的行為偏好，進(jìn)而引致國內(nèi)房價(jià)越炒越高。依照房價(jià)、房租同方向變動的比價(jià)規(guī)律，在房價(jià)上漲的情況下，房租也應(yīng)上漲，但由于市場炒作因素在住房買賣市場的發(fā)酵，使得房租價(jià)格的上漲始終趕不上房屋售價(jià)的上漲速度。從這個(gè)意義上說，目前住房租金的快速上漲應(yīng)當(dāng)是多年房屋售價(jià)上漲積累的傳導(dǎo)，一定程度上也是對過低租售比的市場化修復(fù)。
其實(shí)，從提出“租售同權(quán)”到主張“租購并舉”，從倡導(dǎo)“房住不炒”到出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》以及《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》等系列文件，政策層面一直都在積極支持與扶持住房租賃市場的發(fā)展。且國內(nèi)排名前100的房地產(chǎn)開發(fā)商中，已有萬科、萬達(dá)等超過30家房企涉足長租市場。通過壯大租賃市場以反向抑制住房售價(jià)上漲的政策結(jié)果也值得期待。以此觀之，房租市場化上漲是對住房調(diào)控政策的一種積極回應(yīng)。
但是，市場導(dǎo)向一旦明晰，加之國家“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”政策預(yù)期的強(qiáng)化，大量商業(yè)資本便開始涌入到了住房租賃市場。目前來看，租賃市場上除了租戶和業(yè)主直接交易的普通租賃外，還有占主體地位的中介租賃，而且正是房產(chǎn)中介導(dǎo)演了房租非正?；纳蠞q態(tài)勢。一方面，像自如、蛋殼等中介今年以來總共獲得130億元以上的融資，以高于市場正常價(jià)格的20%到40%在租賃市場瘋狂搶占房源，以獲取市場定價(jià)與區(qū)域壟斷的權(quán)力，從而直接刺激了房租的上漲。另一方面，大小房產(chǎn)中介都非常樂于存量改造，它們或者將中低端租賃房源改造成中高端，或者是對整體房屋進(jìn)行分割單租，目的都是獲取投資溢價(jià)。并且，中介租賃炒高房租對普通租賃具有牽引效應(yīng)，比價(jià)心態(tài)之下房東要么跟隨漲價(jià)，要么提前終止合同并將房源以高于原先的價(jià)格委托給中介，于是，整體房租價(jià)格越走越高。
通過觀察發(fā)現(xiàn)，時(shí)下住房租賃價(jià)格上升速度不僅超過了GDP的增速，更超出了居民收入的增幅。今年上半年，全國居民人均可支配收入名義增長8.7%，但一線城市房租卻普遍同比上漲超過10%，其中，四大一線城市人均可支配收入平均增長8.57%，房租價(jià)格同比上漲超過了20%，并分別攀升到5年來的最高水平。去年，北京的房租收入比升至驚人的58.6%，上海租金收入比達(dá)到了36.8%左右，均超過了30%這一租金收入比“黃金分割點(diǎn)”?；诖耍治鋈耸空J(rèn)為，房租的過快上漲不僅是經(jīng)濟(jì)問題，更是值得重視的社會問題。
由于房租價(jià)格納入了CPI的統(tǒng)計(jì)范疇，房租價(jià)格的上升必然推升整體物價(jià)水平。同時(shí)，房租的增加也意味著居民生活成本的增加，根據(jù)成本傳遞效應(yīng)，不考慮工資黏性的時(shí)滯影響，房租價(jià)格上升會傳導(dǎo)到工資水平，導(dǎo)致工資水平的被動提高和增大企業(yè)運(yùn)營成本。更為直接的銷蝕效應(yīng)是，房租走高直接削弱居民的消費(fèi)支出，從而損傷經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生動能。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前7個(gè)月社會消費(fèi)品零售總額同比增長9.3%，回落到1年來的次低位，同期居民消費(fèi)增長9.1%，創(chuàng)下15年來的最低增速。總體來看，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出增長呈下降趨勢，而在住房售價(jià)難降與租賃價(jià)格快漲的情況下，消費(fèi)增長可能會更為疲軟。特別值得注意的是，年輕人乃是租借房屋的主體，如果他們的消費(fèi)因房租而弱化，不僅會透支未來消費(fèi)動能，而且會延緩消費(fèi)升級的進(jìn)程。資料顯示，今年以來網(wǎng)上零售額同比增幅比去年同期大幅回落4.4%，這種趨勢是否會因房租的上漲繼續(xù)強(qiáng)化就值得警惕。并且，房租的過快上漲還將對都市年輕人產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，進(jìn)而削弱一個(gè)城市的群體多樣性與未來競爭力。
動態(tài)審視，房租的繼續(xù)上漲將成為很長時(shí)期內(nèi)的一種市場常態(tài)，這不僅是因?yàn)槌擎?zhèn)化過程中市民數(shù)量的增多從而拉動租賃需求，更因?yàn)槟壳皣鴥?nèi)長租市場占比不到5%。而要將長租品種提升到30%的國際通常水平，還必須讓目前國內(nèi)只有1%—2%的租金收益率修復(fù)到正常水位，這樣，不僅可以保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，更可促進(jìn)住房租賃的專業(yè)化、規(guī)范化與高質(zhì)化的發(fā)展。但是，房屋租價(jià)不可無序地快速上漲，而只能碎步式上揚(yáng)，基本底線是不可超出居民收入增長幅度，更不能越過租金收入比“黃金分割點(diǎn)”，為此，必須加強(qiáng)調(diào)控，并建立起住房租賃價(jià)格的長效機(jī)制。
堅(jiān)持與強(qiáng)化租賃住房是居住屬性而非投資屬性的基本理念，政策調(diào)控首先是要不遺余力地堅(jiān)決遏制商品房售價(jià)的上漲，以此擠壓開發(fā)商與投機(jī)者通過一級市場買賣的獲利空間，同時(shí)將他們倒逼到住房租賃市場，以增大房屋租賃供給力。同時(shí)，為防止房租價(jià)格的泡沫化，中央有必要敦促地方政府出臺房屋租賃指導(dǎo)價(jià)政策，并依據(jù)市場按季更新。并且不同區(qū)域還應(yīng)對應(yīng)不同價(jià)格，并印刷成白皮書告知中介與房東，對肆意漲價(jià)行為進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰。與此相應(yīng)，各個(gè)城市還須搭建起政府住房租賃交易服務(wù)平臺，支持普通租賃借此開展市場業(yè)務(wù)，同時(shí)將本地區(qū)中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)信息與出租房源整合進(jìn)來供租借人挑選與監(jiān)督，并將各種違規(guī)行為以“黑名單制度”的形式進(jìn)行發(fā)散與公布。
