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福建寧德樓市新規(guī)：中心城區(qū)新房均價(jià)年漲幅控制在6%以內(nèi)
中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)7月11日訊 據(jù)福建寧德市住建局網(wǎng)站消息，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，寧德市近日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)精準(zhǔn)調(diào)控的實(shí)施意見》。文件指出要將中心城區(qū)新建商品住房均價(jià)在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基礎(chǔ)上，每年漲幅控制在6%以內(nèi)，普通高層住宅(毛坯)預(yù)售均價(jià)實(shí)行最高限價(jià)，最高控制在11000元/平方米以內(nèi)，控價(jià)目標(biāo)由寧德市人民政府每年公布一次。不同片區(qū)控價(jià)也不一樣。
同時(shí)，文件明確要加強(qiáng)裝修價(jià)格管控。要求自意見施行之日起，報(bào)備裝修銷售的樓盤，開發(fā)企業(yè)應(yīng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)測(cè)算裝修價(jià)格，由價(jià)格會(huì)商小組議定裝修價(jià)格，裝修價(jià)格最高不得超過(guò)2500元/平方米。
文件還指出，在中心城區(qū)范圍內(nèi)新購(gòu)買商品住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿3年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。
此外，對(duì)中心城區(qū)新批預(yù)售的商品住房項(xiàng)目實(shí)行公證搖號(hào)、公開銷售，其中應(yīng)安排50%的套數(shù)優(yōu)先考慮蕉城、東僑戶籍無(wú)房戶首次購(gòu)房等剛性需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后，應(yīng)組織公證搖號(hào)公開銷售商品住房，搖號(hào)排序、按序購(gòu)房，搖號(hào)排序名單應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)公示，選房后不得更名轉(zhuǎn)讓。
以下為原文：
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)精準(zhǔn)調(diào)控的實(shí)施意見
寧建綜〔2018〕34號(hào)
各縣(市、區(qū))人民政府、東僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、市直有關(guān)單位：
為貫徹落實(shí)《福建省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控八條措施的通知》(閩政〔2017〕43號(hào))、《福建省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省住建廳關(guān)于加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》(閩政辦〔2018〕34號(hào))等文件精神，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合中心城區(qū)(指規(guī)劃區(qū)內(nèi)的蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣、三都、飛鸞、七都、八都，下同)實(shí)際情況，現(xiàn)提出如下意見：
一、控制目標(biāo)
(一)總體目標(biāo)。中心城區(qū)新建商品住房均價(jià)在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基礎(chǔ)上，每年漲幅控制在6%以內(nèi)，普通高層住宅(毛坯)預(yù)售均價(jià)實(shí)行最高限價(jià)，最高控制在11000元/平方米以內(nèi)，控價(jià)目標(biāo)由寧德市人民政府每年公布一次。
(二)片區(qū)目標(biāo)。按照“總體有目標(biāo)、片區(qū)有控價(jià)、調(diào)控有手段”的要求，中心城區(qū)結(jié)合城市行政區(qū)劃、功能空間分布、區(qū)域住房供需狀況等實(shí)際，以各土地級(jí)別和商品房網(wǎng)簽均價(jià)為依據(jù)，劃分4個(gè)調(diào)控片區(qū)，參考中心城區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)、銀行貸款利率和居民人均可支配收入增幅等因素，年漲幅控制在6%以內(nèi)，2018年下半年漲幅控制在3%以內(nèi)。合理確定片區(qū)的地價(jià)、房?jī)r(jià)及車位控價(jià)目標(biāo)。
二、片區(qū)范圍
三、備案機(jī)制
(三)定價(jià)依據(jù)
本意見施行之日起，土地出讓合同都必須明確商品住房銷售均價(jià)，銷售過(guò)程中均價(jià)不得調(diào)整。本意見實(shí)施之前，土地出讓合同未明確商品住房銷售均價(jià)的，新審批商品住房項(xiàng)目預(yù)售均價(jià)，按照“同地段、同區(qū)域、同品質(zhì)”的要求，在所屬片區(qū)近1年商品住房成交均價(jià)的基礎(chǔ)上，綜合考慮項(xiàng)目樓面地價(jià)、容積率、集中商業(yè)配套等調(diào)節(jié)系數(shù)，即：新建商品住房項(xiàng)目預(yù)售均價(jià)=所屬片區(qū)近1年住房成交均價(jià)×(1+樓面地價(jià)調(diào)節(jié)系數(shù)+容積率調(diào)節(jié)系數(shù)+集中商業(yè)配套系數(shù))。普通高層住宅項(xiàng)目按照上述定價(jià)依據(jù)計(jì)算出的價(jià)格超過(guò)所在片區(qū)最高限價(jià)的，執(zhí)行片區(qū)最高限制價(jià)格。
(四)系數(shù)計(jì)算
樓面地價(jià)調(diào)節(jié)系數(shù)。按土地成交價(jià)溢價(jià)率×100%計(jì)算，每增加1%，樓面地價(jià)調(diào)節(jié)系數(shù)相應(yīng)增加0.0005，增加幅度不得超過(guò)0.1。協(xié)議出讓的土地調(diào)節(jié)系數(shù)為0。
容積率調(diào)節(jié)系數(shù)。以容積率2.5為系數(shù)0，容積率每增減0.1，系數(shù)相應(yīng)減增0.01，容積率按土地出讓和實(shí)際孰高為準(zhǔn)。
集中商業(yè)配套系數(shù)。在系數(shù)0的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目集中配套不可分割銷售商業(yè)設(shè)施的(含配套酒店、商業(yè)綜合體、辦公用房等)，按商業(yè)設(shè)施建筑面積每占項(xiàng)目總建筑面積10%，系數(shù)加0.01。集中商業(yè)配套情況由規(guī)劃部門提供。開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供同步建設(shè)施工許可證，且在申請(qǐng)辦理預(yù)售許可前集中商業(yè)配套未開工的不享受本系數(shù)。
集中商業(yè)配套系數(shù)、容積率調(diào)節(jié)系數(shù)由城鄉(xiāng)規(guī)劃部門提供。
(五)完善同一項(xiàng)目不同類型住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
同一項(xiàng)目既有高層住宅，又有多層住宅(規(guī)劃審批地上4層至6層)和低層住宅(規(guī)劃審批地上3層及以下)，多層住宅與高層住宅備案均價(jià)相同，低層住宅可另行確定備案均價(jià)。低層住宅屬于首次開盤的，參照同片區(qū)內(nèi)同類型商品住宅項(xiàng)目網(wǎng)簽均價(jià)確定備案均價(jià)，沒(méi)有項(xiàng)目參照的，由商品住房?jī)r(jià)格會(huì)商小組測(cè)算開發(fā)建設(shè)成本后確定備案均價(jià)。
開發(fā)建設(shè)成本按照土地成本、建安成本、營(yíng)銷管理費(fèi)用、融資成本、綜合稅費(fèi)等5項(xiàng)因素構(gòu)成，并綜合考慮合理利潤(rùn)后，確定備案均價(jià)。
(六)完善非首次開盤住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格備案機(jī)制。對(duì)分批辦理預(yù)售許可的商品住宅項(xiàng)目，申請(qǐng)新一批次預(yù)售價(jià)格備案時(shí)，與上一批次價(jià)格備案間隔在6個(gè)月以內(nèi)的，備案均價(jià)不得高于上一批次實(shí)際銷售均價(jià);超過(guò)6個(gè)月的備案均價(jià)上調(diào)幅度不得超過(guò)3%，且不得超過(guò)年度控價(jià)目標(biāo)。
四、加強(qiáng)片區(qū)住房?jī)r(jià)格監(jiān)管
(七)完善商品住房?jī)r(jià)格會(huì)商機(jī)制。由市住建局牽頭國(guó)土、規(guī)劃、稅務(wù)、統(tǒng)計(jì)、物價(jià)等部門成立商品住房?jī)r(jià)格會(huì)商小組(以下簡(jiǎn)稱價(jià)格會(huì)商小組)，定期會(huì)商，一盤一評(píng)估，并將車位車庫(kù)價(jià)格、裝修費(fèi)用納入價(jià)格調(diào)控范圍，以防變相漲價(jià)。
(八)嚴(yán)格商品房銷售價(jià)格調(diào)整。商品房銷售價(jià)格確定后，原則上不得調(diào)整，確需調(diào)整的，須間隔12個(gè)月，且單棟未售套數(shù)不得少于20套。調(diào)整幅度控制在5%以內(nèi)，且不得超過(guò)年度控價(jià)目標(biāo)。調(diào)整須向市住建局申報(bào)銷售價(jià)格調(diào)整申請(qǐng)并提交合理理由，經(jīng)價(jià)格會(huì)商小組審核后進(jìn)行審批。
(九)加強(qiáng)裝修價(jià)格管控。自本意見施行之日起，報(bào)備裝修銷售的樓盤，開發(fā)企業(yè)應(yīng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)測(cè)算裝修價(jià)格，由價(jià)格會(huì)商小組議定裝修價(jià)格，裝修價(jià)格最高不得超過(guò)2500元/平方米。商品住房項(xiàng)目土地出讓合同明確要求裝修的，按裝修住宅項(xiàng)目辦理價(jià)格備案手續(xù);土地出讓合同未明確裝修的，按毛坯住宅項(xiàng)目辦理價(jià)格備案手續(xù)，裝修價(jià)格不得超過(guò)經(jīng)價(jià)格會(huì)商小組議定的價(jià)格。
申請(qǐng)裝修商品房銷售時(shí)需達(dá)到以下條件:一是銷售樓盤須建造至少二套以上的實(shí)體裝修樣板房，向購(gòu)房者展示交房標(biāo)準(zhǔn)。樣板房要真實(shí)反映裝修標(biāo)準(zhǔn)和施工質(zhì)量，裝修住宅交房時(shí)的裝修質(zhì)量不能低于樣板房水平，樣板房在合同約定的交房時(shí)間前不得拆除。二是裝修的價(jià)格和配置標(biāo)準(zhǔn)須在銷售方案及商品房買賣合同中明示，包括主要裝修設(shè)備和材料的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、數(shù)量等具體內(nèi)容。
(十)加強(qiáng)片區(qū)車位價(jià)格管控。將車位價(jià)格納入價(jià)格調(diào)控范圍，防止變相漲價(jià)。中心城區(qū)樓盤車位價(jià)格按照土地級(jí)別一至四類片區(qū)劃分，其對(duì)應(yīng)銷售價(jià)位(每個(gè))分別不高于18萬(wàn)元、16萬(wàn)元、14萬(wàn)元、12萬(wàn)元。對(duì)符合貸款條件的不得拒絕使用貸款方式購(gòu)買車位。
五、優(yōu)化土地供應(yīng)管理
(十一)完善土地出讓方式合理控制樓面地價(jià)。經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地出讓競(jìng)價(jià)溢價(jià)率超出20%時(shí)，應(yīng)縮短全額付清土地出讓金的時(shí)間或現(xiàn)房銷售等。要根據(jù)片區(qū)控價(jià)目標(biāo)，在土地出讓環(huán)節(jié)前，由價(jià)格會(huì)商小組確定擬出讓住宅用地的商品住房銷售均價(jià)，新出讓土地采取“限房?jī)r(jià)+競(jìng)地價(jià)”方式出讓。
(十二)督促開發(fā)企業(yè)按照土地合同約定開竣工。全面開展房地產(chǎn)項(xiàng)目閑置土地專項(xiàng)清理和建設(shè)進(jìn)度動(dòng)態(tài)巡查，督促房地產(chǎn)企業(yè)按照土地出讓合同約定開工、竣工。加大閑置土地處置力度，針對(duì)房地產(chǎn)閑置土地的不同原因，采取有效措施，加大處置力度，依法依規(guī)逐宗制定處置方案，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。對(duì)受讓人未按期繳納土地出讓金的，嚴(yán)格按違約處理;對(duì)企業(yè)原因造成土地閑置的，責(zé)令限期整改或依法收回。在整改到位或按約定履行合同前，禁止相關(guān)企業(yè)在全市范圍內(nèi)參加土地交易活動(dòng)。對(duì)供地后不按期開工建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照《閑置土地處置辦法》進(jìn)行查處，對(duì)不是政府原因形成超過(guò)動(dòng)工開發(fā)期1年、不滿2年的閑置土地，按規(guī)定收取土地閑置費(fèi);對(duì)閑置超過(guò)2年的土地依法收回，重新進(jìn)行市場(chǎng)配置。
(十三)加快土地的出讓節(jié)奏。列入年度出讓計(jì)劃的土地，要完善地塊周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快供地節(jié)奏，力爭(zhēng)每年第三季度完成出讓工作。
六、加大市場(chǎng)監(jiān)督管理
(十四)加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為監(jiān)管。依法規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)部門協(xié)同監(jiān)管，把房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納入跨部門“雙隨機(jī)、一公開”聯(lián)合抽查范圍。嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)市場(chǎng)以下違法違規(guī)行為，一是商品房備案價(jià)格之外，加價(jià)銷售商品房或違規(guī)收取其它費(fèi)用的;二是超出政府確定的裝修價(jià)格，超額收取裝修費(fèi)用的;三是企業(yè)強(qiáng)行搭配車位銷售，以及超過(guò)備案價(jià)格銷售車位的;四是擅自提高首付款比例，拒絕公積金和商業(yè)貸款的;五是房地產(chǎn)企業(yè)未取得預(yù)售許可證，收取定金及售房款的;六是捂盤惜售或者變相囤積房源的。對(duì)失信房地產(chǎn)企業(yè)，由住建牽頭，國(guó)土、公安、稅務(wù)、工商、金融部門共同實(shí)施聯(lián)合懲戒，并將房地產(chǎn)企業(yè)信用信息歸集到國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)(福建)向社會(huì)公示，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。
(十五)實(shí)施商品住房限購(gòu)限售
對(duì)以下三種類型居民家庭，暫停向其銷售本市中心城區(qū)范圍內(nèi)建筑面積144平方米及以下的商品住房：
1、在中心城區(qū)擁有2套及以上商品住房的蕉城、東僑戶籍居民家庭;
2、在中心城區(qū)擁有1套及以上商品住房的本市各縣(市)戶籍居民家庭;
3、無(wú)法提供購(gòu)房之日前6個(gè)月內(nèi)在本市中心城區(qū)累計(jì)繳納6個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭。符合本條規(guī)定的非本市戶籍居民家庭僅允許在中心城區(qū)購(gòu)買1套商品住房。
居民家庭住房套數(shù)的認(rèn)定包含購(gòu)買新建商品住房和存量住房(二手住房)。
在中心城區(qū)范圍內(nèi)新購(gòu)買(自本意見施行之日起購(gòu)買)商品住房(含新建商品住房和二手住房)，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿3年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。
對(duì)不符合上述限購(gòu)限售條件的商品住房，房地產(chǎn)交易、不動(dòng)產(chǎn)登記部門不得辦理網(wǎng)簽備案、不動(dòng)產(chǎn)登記。
(十六)公證公開搖號(hào)銷售
對(duì)中心城區(qū)新批預(yù)售的商品住房項(xiàng)目實(shí)行公證搖號(hào)、公開銷售，其中應(yīng)安排50%的套數(shù)優(yōu)先考慮蕉城、東僑戶籍無(wú)房戶首次購(gòu)房等剛性需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后，應(yīng)組織公證搖號(hào)公開銷售商品住房，搖號(hào)排序、按序購(gòu)房，搖號(hào)排序名單應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)公示，選房后不得更名轉(zhuǎn)讓。加強(qiáng)搖號(hào)過(guò)程監(jiān)督，由公證機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，住建、工商、物價(jià)等部門進(jìn)行監(jiān)督。具體操作細(xì)則由司法、住建部門另行制定后實(shí)施。
七、建立督查考核制度
市住建、國(guó)土部門應(yīng)建立督查考核機(jī)制，聯(lián)合對(duì)各縣(市、區(qū))調(diào)控執(zhí)行和供地計(jì)劃落實(shí)完成情況進(jìn)行重點(diǎn)檢查、全面考核。
八、其他
本意見由寧德市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、寧德市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)解釋，自發(fā)布之日起實(shí)施，各縣(市)人民政府可參照?qǐng)?zhí)行。實(shí)施過(guò)程中,如遇上級(jí)政策調(diào)整,按上級(jí)政策執(zhí)行。之前市本級(jí)印發(fā)的相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控文件內(nèi)容與本意見相抵觸的，以本意見為準(zhǔn)。
寧德市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 寧德市國(guó)土資源局
寧德市城鄉(xiāng)規(guī)劃局 寧德市統(tǒng)計(jì)局
國(guó)家稅務(wù)總局寧德市稅務(wù)局 寧德市物價(jià)局
寧德市司法局
2018年7月9日
(此文件主動(dòng)公開)
