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是什么成就了碧桂園的“五千億”？碧桂園的回答：時(shí)代
2017年中國房企排行榜中的前三強(qiáng)，碧桂園率先交上了一份外界期待已久的答卷。
3月20日，碧桂園控股有限公司(以下簡稱“碧桂園”)發(fā)布2017年年報(bào)顯示，去年，碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售金額5508億元，同比增長78.3%，合同銷售面積6066萬平方米，同比增長61.9%。
報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入約2269億元，毛利約587.9億元，股東應(yīng)占利潤約260.6億元，股東應(yīng)占核心凈利潤約246.9億元，同比增長分別達(dá)48.2%、82.4%、126.3%、106.0%。碧桂園預(yù)計(jì)，隨著已銷售面積進(jìn)一步交付，未來收入增長可期。
至此，碧桂園也成為首個(gè)年銷售額破5000億元的房企，躋身行業(yè)第一位置。而從碧桂園自身來說，這也是繼2016年實(shí)現(xiàn)從千億跨越三千億后，碧桂園2017年創(chuàng)造的又一個(gè)第一，即三千億踏進(jìn)五千億級(jí)規(guī)模門檻。
是什么成就了碧桂園的“五千億”呢?
“對(duì)于碧桂園來說，這一波三四線城市的紅利在持續(xù)釋放，所以銷售業(yè)績?nèi)菀滋嵘?。尤其是碧桂園持續(xù)在一些非重點(diǎn)三四線城市率先進(jìn)入，所以時(shí)機(jī)很好，這個(gè)時(shí)候業(yè)績拉升的動(dòng)力是很強(qiáng)勁的。”
當(dāng)碧桂園財(cái)報(bào)發(fā)布之日，市場(chǎng)人士易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)碧桂園能夠取得如此成績做出了上述分析。他認(rèn)為，從市場(chǎng)方面來看，2017 年，房地產(chǎn)行業(yè)最超出市場(chǎng)預(yù)期的莫過于三四線城市房地產(chǎn)銷售的異軍突起。
而根據(jù)碧桂園年報(bào)，截至去年底，碧桂園合共經(jīng)營1468個(gè)項(xiàng)目，覆蓋30個(gè)省、220個(gè)市、768個(gè)縣、鎮(zhèn)區(qū)。其中，約58%的銷售來源于三四線城市。但是，從項(xiàng)目售價(jià)方面來說，碧桂園房子的均價(jià)并不處于行業(yè)高位。從財(cái)報(bào)給出的數(shù)據(jù)看，包括一二線城市的銷售在內(nèi)，碧桂園的合同銷售均價(jià)約為9080元/平米，為前十強(qiáng)房企中的最低水平。
中信證券(600030,股吧)研究部去年年中曾做的一份“龍頭公司的城市分布數(shù)量”(選取了銷售排行靠前的六家公司作為研究樣本)研究報(bào)告認(rèn)為，擴(kuò)張分布城市數(shù)量意味著企業(yè)必然要深入三四線城市。由于不少三四線城市的確面臨人口凈流出，且居民支付能力遠(yuǎn)不如一二線城市，特別是 2010 年到 2015 年不少三四線城市銷售去化速度和房價(jià)表現(xiàn)的確較差，因此企業(yè)一度害怕擴(kuò)大可銷售資源可能降低去化速度。不過，2016 年之后棚改貨幣化等去庫存政策作用明顯，三四線城市銷售情況令人滿意，因此積極擴(kuò)張城市布局的公司也受到了市場(chǎng)褒獎(jiǎng)。
其實(shí)，在多數(shù)人看來，在一二線城市拿地成本高昂、競(jìng)爭更加激烈的背景下，深耕三四線城市的打法是碧桂園另辟蹊徑開辟的一條“登頂之路”。
但是從碧桂園年報(bào)來看，碧桂園并不僅限于陷在三四線城市，而是在三四線城市以外的一二線城市也有均衡布局。因?yàn)?，除了三四線城市貢獻(xiàn)的58%的銷售外，剩余的銷售貢獻(xiàn)份額則屬于三四線以外的城市。這也就意味著，在國家分級(jí)調(diào)控背景下，2017年，按目標(biāo)市場(chǎng)分，目標(biāo)一二線和目標(biāo)三四線的銷售對(duì)碧桂園的貢獻(xiàn)幾乎是各占一半。
對(duì)于取得的成績，碧桂園也認(rèn)為，碧桂園的高增長離不開在中國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的均衡布局。財(cái)報(bào)中同時(shí)表述道：“房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來的首次置業(yè)以及對(duì)高質(zhì)量住宅的改善需要仍是房地產(chǎn)長期發(fā)展的動(dòng)力。”
其實(shí)，早在去年碧桂園中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，碧桂園就透露過，一二三四線城市火力全開均衡布局戰(zhàn)略的想法。彼時(shí)，披露的數(shù)據(jù)為，公司可售資源為人民幣1.51萬億元，包括目標(biāo)一線城市可售資源為4575億元，目標(biāo)二線可售資源4797億元，目標(biāo)三四線城市可售資源5690億元。當(dāng)時(shí)，碧桂園總裁莫斌也提到，較為平衡的項(xiàng)目組合反映了碧桂園對(duì)處于中國城鎮(zhèn)不同階段的市場(chǎng)有著充分理解。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于碧桂園項(xiàng)目的分局來說，布局一二線城市和其資金實(shí)力增加有關(guān)系，所以其在三四線城市布局的基礎(chǔ)上，也會(huì)逐漸考慮一二線城市的布局。這也是企業(yè)規(guī)模做大做強(qiáng)所必須的內(nèi)容。這種區(qū)域結(jié)構(gòu)總體上是合理的，也有助于對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是現(xiàn)在很多城市限購限貸政策比較嚴(yán)厲的情況下，城市區(qū)域分布廣意味著有更多機(jī)會(huì)。
在此之外，有一個(gè)數(shù)字值得關(guān)注，國家統(tǒng)計(jì)局近期剛公布的數(shù)字顯示，2017年中國城鎮(zhèn)化率達(dá)58.52%，比上年末提高1.17個(gè)百分點(diǎn)。這意味著，像碧桂園一樣的企業(yè)如果項(xiàng)目全國分布非常均勻，城鎮(zhèn)化率提高，能夠直接反映在銷售業(yè)績上。
“城鎮(zhèn)化率和流動(dòng)人口購房等因素都密切掛鉤。對(duì)于城鎮(zhèn)化的概念來說，未來會(huì)有繼續(xù)提高的可能，所以對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求刺激也是很大的。最典型的就是現(xiàn)在農(nóng)村進(jìn)城買房已經(jīng)是部分剛需的標(biāo)配，比如，結(jié)婚購房需求和進(jìn)城入學(xué)購房需求等，所以對(duì)于碧桂園這樣的企業(yè)來說，機(jī)會(huì)很大，關(guān)鍵是要篩選各類城市。”嚴(yán)躍進(jìn)向和訊房產(chǎn)分析道。
不過，對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說，經(jīng)營效益和風(fēng)險(xiǎn)管控的均衡，是企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的重要保障。
碧桂園財(cái)報(bào)顯示，受益于前期充足的土地儲(chǔ)備，優(yōu)良的內(nèi)控管理及高周轉(zhuǎn)的策略，碧桂園在高速發(fā)展的同時(shí)，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)強(qiáng)健。凈經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)兩年為正。
具體來看，截至2017年底，碧桂園加權(quán)平均融資成本下降44個(gè)基點(diǎn)至5.22%，期末加權(quán)平均融資成本連續(xù)五年下降，至歷史最低水平;凈經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正且表現(xiàn)優(yōu)異。2017 年銷售樓款現(xiàn)金回籠5003.3億元,回款率91%，扣除支付土地款、工程款等經(jīng)營性現(xiàn)金支出后,經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為240.8億元,延續(xù)2016年凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為正態(tài)勢(shì)。
同時(shí)，報(bào)告期內(nèi)，碧桂園可動(dòng)用現(xiàn)金約1484.0億元，達(dá)上市以來最高水平，同比增長54%，在宏觀調(diào)控收緊、短期資金償還壓力增大的情況下，有力地保證了經(jīng)營的良性循壞，支撐了規(guī)模的積極擴(kuò)張。
另有約2485.1億元銀行授信額度尚未使用，運(yùn)營資本充足，獲評(píng)級(jí)公司惠譽(yù)調(diào)升企業(yè)信用評(píng)級(jí)至投資級(jí)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)一步加強(qiáng)。
其實(shí)，碧桂園自上市以來，在融資方面一直強(qiáng)調(diào)“做好長中短期資金組合”，持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu),保持現(xiàn)金充裕的同時(shí)，通過加快周轉(zhuǎn)，加強(qiáng)自身“造血”功能。
