無論從政策層面,還是房企活下去的意愿和民意基礎(chǔ),新房價格下調(diào),都成了現(xiàn)在的一個趨勢所在。
(資料圖片僅供參考)
適當(dāng)降低新房房價,守住房地產(chǎn)的盤子,才能讓整個經(jīng)濟大盤穩(wěn)住。
當(dāng)然,前提是百姓們兜里有錢,也對未來有信心。
01
周末,《中國房地產(chǎn)報》的一篇文章,讓一潭死水的樓市瞬間泛起漣漪。
作為住建部有著一定官方背景的融媒體,中房報呼吁“三降”,降首付、降稅費、降房價。
特別是“降房價”。
文中提到“應(yīng)當(dāng)給予開發(fā)商更大的自主定價權(quán),允許開發(fā)商以降價促銷的方式展開自救,以盡快回籠資金?!?/p>
這樣的發(fā)聲,讓人很難不聯(lián)想到是官方表態(tài)。
消息一出,瞬間引爆了輿論。
要知道,對“開發(fā)商降價”這件事,一些地方之前可不是這個態(tài)度。
如果大家經(jīng)常在互聯(lián)網(wǎng)上沖浪,對地方“不準(zhǔn)降價賣房”的政策導(dǎo)向,不會陌生。
去年8月,合肥長豐縣一樓盤推出直降4000元/㎡,結(jié)果被定性為非法銷售,被叫停。
今年5月,昆山兩家房企因為“擅自大幅度降價銷售”,被當(dāng)?shù)刈〗òl(fā)文公開通報批評并處罰。
這些都不是個案,因為很多省份,都專門出臺過相關(guān)“限跌令”。
比如東北“一哥”沈陽,就發(fā)布過“盡量避免以價格優(yōu)勢吸引購房者達到銷售目的”的通知;西南地產(chǎn)大市昆明,也發(fā)布了“房企若惡意降價將被約談,情節(jié)嚴(yán)重者將停止網(wǎng)簽”的說明。
安徽蕪湖宣布,如果銷售價格低于備案價格5%以上的,需重新申報。
湖南岳陽市規(guī)定,新房銷售的實際成交價不得低于備案價格85%。
總之,“限跌”一直是過去樓市調(diào)控政策里,被奉為圭臬的一個大方針。
簡單的說,過去是不允許降價的。
02
盡管過去一段時間,無論是民眾也好,大V也罷,都討論過有關(guān)“限跌令”的合理性,比如馮侖,就公開抨擊過“限跌令”,認為不讓開發(fā)商漲價降價,是侵害企業(yè)自主定價權(quán)。
嚴(yán)重違反了《物權(quán)法 》。
但其實網(wǎng)友們心里也明白,房價作為跟民生百姓息息相關(guān)的一件事,早已不能單獨用《物權(quán)法》去規(guī)范了。
“限跌令”,看似是不合理,但是地方上的一個“急招”,最終目的就是為了穩(wěn)固房地產(chǎn)市場。
畢竟,房地產(chǎn)市場出問題,銀行、信貸、開發(fā)商現(xiàn)金流、老百姓的資產(chǎn)、當(dāng)?shù)卣耐恋厥袌?,全都會受到巨大影響?/p>
因此,“限跌令”一直心照不宣地實施著,開發(fā)商也默默遵循,民眾也大多理解。
但沒想到,情況逐漸失去了控制。
8月中,克而瑞公布百強房企的全國總銷售額,整個7月只有3504億,相比往年跌了三分之一。
頭部開發(fā)商,都沒什么資金進賬。
而與此同時,匯率也開始失守,人民幣貶值嚴(yán)重。
很多借美元債的開發(fā)商,借錢匯率是6.2,到了要還錢的時候,匯率來到了7.3。
8月初,碧桂園宣布債務(wù)違約,正式爆雷。這家曾經(jīng)的宇宙房企,光是美元債,就借了不少,再加上老百姓的錢袋子緊繃,房企交付成了難題,大家更不敢買房了,最終導(dǎo)致開發(fā)商的銷售回款出了大問題。
一系列的連鎖反應(yīng)下,局勢出現(xiàn)了巨大的變化。
8月中旬,江西省省會南昌爆出了一件地產(chǎn)圈大八卦。
下轄的南昌縣的一個樓盤,因為銷量不佳,收到了當(dāng)?shù)卣块T的工作函,要求“及時調(diào)整營銷策略,加大營銷力度,壓實營銷責(zé)任,對銷售不力的營銷團隊進行約談、調(diào)整、解聘?!?/p>
事情一出,網(wǎng)友們繃不住了,都2023年了,還有這種笑死人不償命的事情。
大家關(guān)注的焦點一方面是覺得官方管得太寬了,另一方面居然如此不尊重勞動法,提出“解聘團隊”這樣的建議。
但這件事背后還有一個重要的后續(xù),根據(jù)澎湃新聞報道,當(dāng)?shù)卣m然管得寬,但是是允許開發(fā)商打折降價銷售。
結(jié)合文章開頭提到了中房報的呼吁“應(yīng)當(dāng)給予開發(fā)商更大的自主定價權(quán),允許開發(fā)商以降價促銷的方式展開自救,以盡快回籠資金。”
大家是不是能感受到一些信號了。
沒錯,曾經(jīng)鐵網(wǎng)一張的“限跌令”,終于開始松動了。
新房價格松動體現(xiàn)在三方面:
1、政策導(dǎo)向開始松口。
這一點,從《中房報》的吹風(fēng)方向,大家應(yīng)該已經(jīng)可以感受到了。
2、開發(fā)商降價意愿強烈。
在碧桂園爆雷前夕,我聽過一個小道消息,一家為數(shù)不多未爆雷的民企,提前得知碧桂園的資金流動性困難后,內(nèi)部要求“不顧一切打折促銷,只求回款?!?/p>
畢竟目前前100強房企,46家出了問題,前30強房企,20家爆雷,前10更是只剩龍湖一家民企獨苗。
這種情況下,利潤都是浮云,虧本甩賣,斷臂求生才是開發(fā)商活下去的唯一選擇。
3、民眾對于降價的態(tài)度。
應(yīng)該說,不少人對于新房降價都是喜聞樂見的, 畢竟房價過去20年房價漲幅,讓不少開發(fā)商賺得盆滿缽滿。
再看到恒大等的房企所作所為,如今民眾對于能看到開發(fā)商割肉,都是拍手稱快的。
因此, 無論從政策層面,還是房企活下去的意愿和民意基礎(chǔ),新房價格下調(diào),都成了現(xiàn)在的一個趨勢所在。
換句話說,這才是“救市”眾多方案里中能夠奏效的一條路徑。
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當(dāng)然,這條舉措,會讓很多人產(chǎn)生陣痛。
首先,割肉的是開發(fā)商。這一點剛才說過了,很多開發(fā)商已經(jīng)想明白了,虧本甩賣,但是保留一個可以留在牌桌上的資格。
其次,陣痛的是二手房房東們。要知道二手房價的定價權(quán),在當(dāng)下的市場,完全受到周邊新房價格影響的, 一般是周邊同地段的8折左右,根據(jù)房齡和產(chǎn)品力有些許不同。
如今新房一旦開啟降價模式,那么二手房價肯定就得隨行就市了,至于房東的心情,沒人顧及了,畢竟大局為重。
最后,遭遇陣痛的當(dāng)然是一些地方政府。
一旦“限跌令”收回,土地價格肯定難以為繼,這時候,如何支付政府的公共支出,如何盤活當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟,如何保持當(dāng)?shù)氐倪\轉(zhuǎn),如何支付公務(wù)員工資。
這些資金缺口,一方面可以通過縮減開支,很多地方縮編,清退合同工,甚至關(guān)掉公交車的空調(diào),已經(jīng)在執(zhí)行了。
而與此同時,操盤手們也在想方設(shè)法拓展收入,比如上半年出圈的淄博燒烤旅游,貴州萬人空巷的村BA,都是盤活經(jīng)濟的方式。
但這些遠遠比不上房地產(chǎn),畢竟房地產(chǎn)既能賣地,又能帶動當(dāng)?shù)亟ㄖ圃鞓I(yè)等上下游產(chǎn)業(yè),還能解決就業(yè)的產(chǎn)業(yè),放在任何一個地方都是香餑餑。
所以,適當(dāng)降低新房房價,守住房地產(chǎn)的盤子,才能讓整個經(jīng)濟大盤穩(wěn)住。
當(dāng)然,前提是百姓們兜里有錢,也對未來有信心。
這非??简灝?dāng)前操盤手的能力。