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復(fù)牌生死時(shí)速，佳兆業(yè)打響新年第一槍?zhuān)杂?6家停牌
3月9日晚，佳兆業(yè)一口氣發(fā)布了2021年度和2022年中期這兩份遲來(lái)的業(yè)績(jī)報(bào)告。
隨著業(yè)績(jī)披露，3月10日，時(shí)隔343個(gè)日夜后，“不死鳥(niǎo)”佳兆業(yè)正式復(fù)牌！
(資料圖)
截至今天收盤(pán)，佳兆業(yè)股價(jià)下跌21.43%，但這已經(jīng)比市場(chǎng)預(yù)料的好多了。
不少房企在職人士對(duì)易簡(jiǎn)財(cái)經(jīng)表示：先不管后續(xù)的重組進(jìn)展如何，能復(fù)牌，至少讓我們看見(jiàn)了曙光，出險(xiǎn)房企們，也能逐漸走出低谷了。
遲來(lái)的業(yè)績(jī)
先來(lái)看看佳兆業(yè)披露的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。
2021年，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收355.45億，同比下跌36.27%；毛利46.28億，同比下跌70.91%；錄得虧損127.3億。
2022年上半年，佳兆業(yè)營(yíng)收134.31億，同比下跌55.33%；毛利23.11億，同比下跌75.09%。
其實(shí)在過(guò)去兩年的行業(yè)大背景下，房企虧損并不意外。但佳兆業(yè)有一些指標(biāo)稍見(jiàn)曙光，倒是給了市場(chǎng)驚喜。
比如集團(tuán)的毛利率，從2021年的13%回升至17.2%，凈虧損較2021年縮窄至77.58億。
還有一個(gè)向好的信號(hào)，就是佳兆業(yè)的產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)有所提升。
2021年，佳兆業(yè)賣(mài)了923.52億，2022年上半年僅賣(mài)了104.97億，雖然銷(xiāo)售額同比均下滑，但據(jù)易簡(jiǎn)財(cái)經(jīng)計(jì)算：
去年上半年，佳兆業(yè)的銷(xiāo)售均價(jià)約1.8萬(wàn)/㎡，較2021年的1.6萬(wàn)/㎡有所回升，并已經(jīng)超過(guò)2020年的水平。
以?xún)r(jià)換量是這兩年房企回籠現(xiàn)金流的主流操作，佳兆業(yè)在這一指標(biāo)上錄得上升，在一定程度上，說(shuō)明公司降低對(duì)打折促銷(xiāo)來(lái)回籠資金的依賴(lài)，也側(cè)面反映出產(chǎn)品的韌性。
2021-2022年，佳兆業(yè)共交付了超5.3萬(wàn)套房，今年前兩個(gè)月，合計(jì)交付了7個(gè)項(xiàng)目，共3899套房。
截至今年2月底，佳兆業(yè)在建在管項(xiàng)目整體復(fù)工率約95%，“保交樓”仍在順利推進(jìn)中。
可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力
此前，聯(lián)交所給予佳兆業(yè)的復(fù)牌條件，一是發(fā)出財(cái)報(bào)，二是證明公司的可持續(xù)發(fā)展能力。
而公司的經(jīng)營(yíng)能力，也是后續(xù)公司債務(wù)重組能否順利推進(jìn)的關(guān)鍵。
自2021年11月理財(cái)產(chǎn)品遭遇兌付危機(jī)以來(lái)，佳兆業(yè)的債務(wù)問(wèn)題和現(xiàn)金流動(dòng)性，成為市場(chǎng)的核心關(guān)注點(diǎn)。
最新的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，佳兆業(yè)的總借款達(dá)1314.91億，其中一年內(nèi)到期的債務(wù)是1065.37億。
現(xiàn)金方面，同期佳兆業(yè)在手的非受限現(xiàn)金，僅為33.22億。
可以看到，佳兆業(yè)的償債缺口仍然不小。
對(duì)于佳兆業(yè)而言，在大灣區(qū)的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)和舊改體量，是公司可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵，也是未來(lái)最大的競(jìng)爭(zhēng)力。
截至2022年6月30日，佳兆業(yè)的總土地儲(chǔ)備是2740萬(wàn)㎡，其中1641萬(wàn)㎡位于大灣區(qū)。
近六成的土儲(chǔ)位于大灣區(qū)，在一眾出險(xiǎn)民企中，土地含金量這個(gè)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)足夠明顯。
此外，佳兆業(yè)還有176個(gè)城市更新項(xiàng)目尚未納入土地儲(chǔ)備，占地面積約5394萬(wàn)㎡。
這部分土儲(chǔ)價(jià)值，也將成為未來(lái)佳兆業(yè)與債權(quán)人談判的重要籌碼。
畢竟，債權(quán)人曾說(shuō)過(guò)：佳兆業(yè)是有資格不躺平的房企。
佳兆業(yè)紓困模式能順利探索，很大程度取決于資產(chǎn)質(zhì)量。
去年7月，在深圳市政府牽頭下，中信集團(tuán)接盤(pán)了佳兆業(yè)在深圳超過(guò)500億的資產(chǎn)包。包括中信在內(nèi)，佳兆業(yè)還順利引入了招商蛇口和長(zhǎng)城資產(chǎn)等央企和AMC。
復(fù)牌后的挑戰(zhàn)
根據(jù)港交所《上市規(guī)則》規(guī)定，若上市公司持續(xù)停牌18個(gè)月便有權(quán)將股份除牌。
現(xiàn)在，包括恒大、融創(chuàng)、世茂、奧園等在內(nèi)，仍有16家房企停牌，其中大部分需要在今年9月30日前按港交所要求完成復(fù)牌指引，否則就會(huì)進(jìn)入被摘牌的尷尬境地，在接下來(lái)的債務(wù)重組談判中，也會(huì)更加被動(dòng)。
對(duì)于為何佳兆業(yè)能成為2023年第一家復(fù)牌的房企，業(yè)內(nèi)人士對(duì)易簡(jiǎn)財(cái)經(jīng)表示：
能否復(fù)牌最重要取決于報(bào)表能不能發(fā)出來(lái)。在這個(gè)層面上，相對(duì)恒大、融創(chuàng)、世茂等在同樣時(shí)間被停牌的出險(xiǎn)房企，佳兆業(yè)體量較小，報(bào)表的復(fù)雜程度和它們不在一個(gè)量級(jí)，能產(chǎn)出的時(shí)間可能也會(huì)快一些。
該業(yè)內(nèi)人士同時(shí)表示，恒大復(fù)牌的概率不大。畢竟房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整兩年多，很難說(shuō)沒(méi)有一家公司倒下。
值得注意的是，這次財(cái)報(bào)，佳兆業(yè)并未發(fā)布債務(wù)重組方案，和債務(wù)重組進(jìn)展。
不過(guò)，進(jìn)入2023年，得益于行業(yè)趨暖，監(jiān)管支持，以及自身優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)質(zhì)量，佳兆業(yè)披露境內(nèi)已完成多筆融資展期。對(duì)于境外債，佳兆業(yè)表示，公司一直積極與債權(quán)人溝通，力爭(zhēng)于今年7月前出臺(tái)初步解決方案。
包括佳兆業(yè)在內(nèi)，多數(shù)出險(xiǎn)房企，都會(huì)力求債務(wù)整體展期，以時(shí)間換空間。
但從近期融創(chuàng)等內(nèi)房企給出的初步債務(wù)重組方案來(lái)看，越來(lái)越多的房企開(kāi)始考慮“債轉(zhuǎn)股”等新的方案，相信也能給佳兆業(yè)提供參考。
不管怎么說(shuō)，復(fù)牌也是佳兆業(yè)后續(xù)重組順利開(kāi)展的積極信號(hào)。而這也是資本市場(chǎng)更為看重，也更希望解決的問(wèn)題。
2016年時(shí)，佳兆業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了一次“劫后重生”，當(dāng)時(shí)除了中信等機(jī)構(gòu)的雪中送炭，還有深圳樓市超預(yù)期復(fù)蘇的利好加持。
當(dāng)下，樓市也在逐步回暖，對(duì)于佳兆業(yè)而言，也是一個(gè)難得的窗口期，通過(guò)促銷(xiāo)售來(lái)恢復(fù)現(xiàn)金流循環(huán)。
佳兆業(yè)披露，今年前兩個(gè)月，位于東莞、深圳、廣州、惠州等地項(xiàng)目成交量均有明顯增長(zhǎng)，公司將抓住市場(chǎng)回暖窗口期加快回籠資金。
眼下，雖然公司債務(wù)重組還有很長(zhǎng)一段路要走，但至少佳兆業(yè)能夠復(fù)牌，相當(dāng)于向前邁了一大步，對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)具備非常強(qiáng)的信號(hào)意義。相信接下來(lái)，還會(huì)有更多房企走出重生第一步。
