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世界聚焦：公積金貸款利率降了，前幾年買房的能受益嗎？四季度有望迎來房貸降息潮
5年期LPR年內(nèi)三降、房貸利率下限兩度下調(diào)之后，備受關(guān)注的公積金貸款利率終于迎來了七年來的首次下調(diào)。
【資料圖】
9月30日，中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。
2015年，央行曾連續(xù)四次下調(diào)公積金貸款利率，共計將首套個人住房公積金貸款利率下調(diào)1個百分點，其中5年以下（含5年）利率從3.75%調(diào)整為2.75%；5年以上利率從4.25%下調(diào)至3.25%。
公積金貸款利率會浮動調(diào)整
“存量公積金貸款利率能降嗎？”住在北京的李先生看到有關(guān)政策的消息，第一反應(yīng)是提出了這樣的疑問。他是前幾年在北京買的房，使用的是商貸和公積金組合貸，商貸利率會跟隨LPR調(diào)降后也有所下降，如果公積金貸款利率也能下降又能減輕一部分月供負擔。
此前21世紀經(jīng)濟報道記者曾報道，2021年部分三線城市的購房者在6.37%的商貸利率高位站崗，商貸利率由“LPR+銀行加點”組成，盡管LPR的部分會按照重定價周期（一般是一年）向下調(diào)整，但銀行加點部分始終以合同簽訂時的為準。
記者了解到，存量公積金貸款利率和商業(yè)貸款利率的LPR部分一樣，也會按照重定價周期一年一降。北京市公積金管理中心曾在官網(wǎng)的“政民互動”欄目上回復稱，如遇國家調(diào)整利率，存量住房公積金個人住房貸款利率將自下年度的1月1日起調(diào)整；正在申請過程中的公積金貸款利率將自貸款發(fā)放之日執(zhí)行調(diào)整后的利率。
北京住房公積金管理中心的回復原文如下：如遇國家調(diào)整利率，對于已發(fā)放的期限在1年以上的住房公積金個人住房貸款，其利率在當年內(nèi)不作調(diào)整，自下年度的1月1日起調(diào)整。例如：借款人申請的住房公積金個人住房貸款在2015年7月15日放款，央行在2015年8月26日將貸款年利率由3.5%下調(diào)至3.25%，則借款人自貸款發(fā)放之日至2015年年末的貸款年利率按3.5%執(zhí)行，自2016年1月1日起貸款年利率按3.25%執(zhí)行。
對于已提出貸款申請但還未發(fā)放的住房公積金個人住房貸款，自貸款發(fā)放之日起執(zhí)行調(diào)整后的貸款利率。例如：借款人在2015年8月15日申請住房公積金個人住房貸款，央行在2015年8月26日將貸款年利率由3.5%下調(diào)至3.25%，借款人貸款發(fā)放日為2015年8月30日，則貸款年利率自貸款發(fā)放之日起按3.25%執(zhí)行。
“據(jù)我們了解，公積金貸款利率會浮動調(diào)整，會包括存量。次年1月1日為重定價日?！?東方金誠首席宏觀分析師王青向記者透露。
四季度有望迎來房貸降息潮
值得注意的是，監(jiān)管部門兩天之內(nèi)密集發(fā)布三條支持房地產(chǎn)市場的重磅政策。9月29日人民銀行、銀保監(jiān)會階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。9月30日財政部、稅務(wù)總局稱為支持居民改善住房條件，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。9月30日人民銀行決定下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率。
王青認為，穩(wěn)樓市政策密集出臺，一個重要背景是樓市＂金九＂成色不足。高頻數(shù)據(jù)顯示，9月30城新房銷量較8月變化不大，樓市繼續(xù)處于筑底階段。而推動房地產(chǎn)回暖正在成為四季度穩(wěn)增長、控風險的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
王青判斷，后期視房地產(chǎn)修復狀況而定，穩(wěn)樓市政策還有較大發(fā)力空間。其中，受近期銀行存款利率較大幅度下調(diào)帶動，即使四季度MLF利率保持不變，5年期LPR報價也有望進一步下調(diào)，由此帶動房貸利率更大幅度全面下行，進而推動樓市最快在年底前后出現(xiàn)趨勢性回暖勢頭。
記者多方了解到，多為房地產(chǎn)專業(yè)人士認為今年四季度有望出現(xiàn)房貸降息潮。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對記者表示，取消房貸利率下限的政策出臺之后，銀行和地方政府的自主權(quán)增大，四季度有望迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。
在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪看來，目前的樓市處在底部恢復中，四季度出現(xiàn)降息潮有助于提振市場信心，預計10月新房成交同比轉(zhuǎn)正，四季度樓市有望打破頹勢，成為今年樓市成交高峰。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜向記者指出，今年6月以來房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整階段，且市場預期偏弱，因此前期政策落地多以6-8月新房價格同環(huán)比連續(xù)下降的城市為主。但隨著四季度市場的變化，對于市場承壓的城市來說，政策執(zhí)行過程中可能還有一定空間。政策調(diào)整是個動態(tài)的過程，未來不排除更多城市結(jié)合自身實際情況調(diào)整首套房貸利率下限的可能。
她還分析，取消房貸利率下限的政策有明確的時效性，要在2022年底前落實，有利于各地更及時落地相關(guān)舉措，亦有利于正處于觀望階段的住房需求及時入市，提振市場活躍度，促進四季度房地產(chǎn)市場加快企穩(wěn)。
關(guān)于未來政策的動向，貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，當前市場對房地產(chǎn)市場的預期仍然較為低迷，貨幣政策的傳導機制受到一定限制。為了能發(fā)揮定向降息的作用，還需要從兩方面進一步打通：一是擴大對改善性購房需求的融資支持。不只是對首次購房群體，也要降低“賣一買一”、“賣舊買新”的貸款利率。這是符合二三線城市住房消費實際的必要舉措。如果定向降息的效果不及預期，未來不排除會進一步放寬二套房貸款利率。
二是降低房企的融資成本，提高房企融資能力。盡管平均貸款成本下降，但房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房企實際貸款成本仍然偏高，銀行和債券市場都對民營房企謹慎貸款。預計政府會進一步加大融資擔保覆蓋范圍，引導金融機構(gòu)降低對優(yōu)質(zhì)民營房企貸款成本，幫助房企在債券市場修復信用，優(yōu)化預售資金監(jiān)管方式，修復資金鏈循環(huán)，改善消費者市場預期。
