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圖源：圖蟲創(chuàng)意

1月，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比下降近4成，拿地總額下降超6成，多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳。與此同時(shí)，在收并購(gòu)發(fā)債、貸款等政策支持下，1月房企收并購(gòu)事件明顯增多。

展望2月，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍難言樂(lè)觀，成交或?qū)⒊掷m(xù)下行。全年來(lái)看，預(yù)期行業(yè)將迎來(lái)負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代，謹(jǐn)慎的投資預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn)。

銷售業(yè)績(jī)下滑近4成

1月，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了去年下半年以來(lái)降溫的趨勢(shì)。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，1月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5256億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低39.6%，較2021年月均水平降低43%，多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳，業(yè)績(jī)不及去年同期和去年月均水平。

中指研究院的數(shù)據(jù)也顯示，1月，百?gòu)?qiáng)房企銷售額均值為61.8億元，同比下降23.1%；百?gòu)?qiáng)房企銷售門檻值11.7億元，同比下降45.6%。

從重點(diǎn)城市情況看，克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)的29個(gè)重點(diǎn)城市1月商品住宅供應(yīng)面積同、環(huán)比分別下降43%和58%，成交面積環(huán)比下降37%，同比跌幅擴(kuò)至46%。其中，一線城市成交再陷低迷，環(huán)比下降21%，同比跌幅擴(kuò)至38%。25個(gè)二、三線城市成交跌至低位，同、環(huán)比跌幅都在40%以上。

對(duì)于成交大跌的原因，克而瑞研究中心認(rèn)為，一是因?yàn)榇汗?jié)假期臨近，不少房企放緩供貨節(jié)奏，供應(yīng)低迷一定程度上導(dǎo)致成交大幅下滑。二是因?yàn)槭袌?chǎng)下行壓力加劇，購(gòu)房者觀望情緒愈加濃重。

拿地總額大降6成

從土地市場(chǎng)來(lái)看，房企投資力度大幅下降。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，1月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額837億元，拿地規(guī)模同比下降62.6%。其中，50家代表房企拿地總額同比下降88.8%。

從全國(guó)來(lái)看，克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，1月，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積僅5478萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅近九成，同比降幅也接近七成。成交總金額降至1133億元，環(huán)比大降90%，同比也下降了75%。

對(duì)于土地市場(chǎng)低迷的原因，中指研究院認(rèn)為，一方面，1月，受春節(jié)和集中供地影響，各地供地節(jié)奏放緩；另一方面，受各類金融調(diào)控政策影響，房企資金承壓下拿地意愿和拿地能力降低。

克而瑞研究中心還指出，樓市下行疊加企業(yè)資金壓力，并且1月僅有寧波完成2021年第三輪集中供地，因此銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地幾乎“停滯”，僅有10余家房企首月有土地入賬。其中銷售TOP50房企單月拿地金額不足200億元，同環(huán)比均下降90%以上。

收并購(gòu)事件明顯增多

1月，在收并購(gòu)發(fā)債、貸款等政策支持下，房企收并購(gòu)事件增多。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，1月收并購(gòu)事件如華潤(rùn)萬(wàn)象生活將禹洲物業(yè)、中南服務(wù)收入囊中，中海37億元收購(gòu)雅居樂(lè)、世茂所持廣州利合股權(quán)，中海宏洋收購(gòu)雅居樂(lè)義務(wù)、徐州等項(xiàng)目，徐州市國(guó)企潘勝地產(chǎn)接手恒大南京項(xiàng)目，粵海置地收購(gòu)粵海物業(yè)等，國(guó)央企在收并購(gòu)中表現(xiàn)較為亮眼。

1月6日，承債式并購(gòu)貸款政策落地，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。1月10日，又有消息稱央行要求9家國(guó)企通過(guò)收并購(gòu)項(xiàng)目資產(chǎn)的方式為11家中高風(fēng)險(xiǎn)房企提供流動(dòng)性支持。

克而瑞研究中心認(rèn)為，2022年，行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)，但同時(shí)收并購(gòu)機(jī)會(huì)也在增加。一方面，對(duì)于償債壓力較大的企業(yè)來(lái)說(shuō)，借助項(xiàng)目出讓、資產(chǎn)出售扭轉(zhuǎn)局面迫在眉睫。另一方面，央企、國(guó)企以及一些優(yōu)質(zhì)民營(yíng)憑借自身實(shí)力以及政策支持將在收并購(gòu)市場(chǎng)將掌握更大的主動(dòng)權(quán)。隨著并購(gòu)融資通道的打通，行業(yè)收并購(gòu)積極性受到調(diào)動(dòng)。加強(qiáng)項(xiàng)目層面的轉(zhuǎn)讓與兼并收購(gòu)力度，有望緩解出險(xiǎn)房企的資金壓力、防范風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大、加快市場(chǎng)壓力出清。

2月市場(chǎng)難言樂(lè)觀

展望2月，克而瑞研究中心認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍難言樂(lè)觀，成交或?qū)⒊掷m(xù)下行。受春節(jié)假期影響，一、二線城市供應(yīng)或?qū)⒚黠@縮量，成交也將持續(xù)低位運(yùn)行。三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)或?qū)⑷跤谕?，成交整體回升幅度著實(shí)有限，傳統(tǒng)返鄉(xiāng)置業(yè)型城市更將面臨較大的考驗(yàn)。從全年來(lái)看，行業(yè)下行并真正迎來(lái)負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代已成為共識(shí)。商品房銷售規(guī)模經(jīng)過(guò)5年的高位運(yùn)行之后，將處在下調(diào)筑底過(guò)程中。

從土地市場(chǎng)看，克而瑞研究中心認(rèn)為，2022年謹(jǐn)慎的投資預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn)，投資結(jié)構(gòu)性回暖是大概率事件，但仍需要一定的傳導(dǎo)時(shí)間，預(yù)計(jì)投資力度需要3-6個(gè)月的修復(fù)期。在樓市、土地市場(chǎng)熱度持續(xù)下探的背景下，近期中央部門多次提及要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，更好滿足購(gòu)房人合理住房需求。可以預(yù)見的是，今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)的資金環(huán)境將有所改善。但考慮到一季度也是各大房企的償債高峰，行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)偏好的降低，也會(huì)在一定程度上影響企業(yè)舉新債拿地的積極性，謹(jǐn)慎投資仍是主旋律。2022年，集中供地的22個(gè)核心城市仍應(yīng)是房企關(guān)注的重點(diǎn)。