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房地產(chǎn)變局不斷演進(jìn)，市場(chǎng)一線有何變化？ 近期，e公司記者實(shí)地調(diào)研北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、鄭州、合肥、長(zhǎng)沙等9大重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，感受市場(chǎng)真實(shí)脈搏。

關(guān)于合肥，過(guò)去一年，合肥樓市經(jīng)歷了“過(guò)山車(chē)”般的跌宕起伏。

以2021年4月6日出臺(tái)的房產(chǎn)新政為分水嶺，學(xué)位制、熱門(mén)區(qū)域二手房限購(gòu)、新房“搖號(hào)+限售”等政策層層加碼，合肥市二手房交易從頂峰斷崖式“轉(zhuǎn)冷”，新房“一號(hào)難求”效應(yīng)逐步消退，剛需購(gòu)房獲得保障，投資客亦漸趨理性。

冷了大半年的合肥樓市，近期又有了哪些新的變化？在實(shí)探及采訪中，記者了解到新房銷(xiāo)售兩極分化現(xiàn)象嚴(yán)重，而在市區(qū)限購(gòu) “溢出效應(yīng)”下，縣域新房市場(chǎng)更顯火爆；另一方面，受房貸額度松綁及放款加快刺激，二手房成交量有“化凍”跡象，但在多數(shù)中介看來(lái)，轉(zhuǎn)暖信號(hào)仍不明顯，市場(chǎng)信心恢復(fù)尚需時(shí)日。

新房銷(xiāo)售冰火兩重天

過(guò)去一年，“搖號(hào)打新”無(wú)疑是新房市場(chǎng)避無(wú)可避的熱詞。

猶記得2021年初，“手拎200萬(wàn)，卻在合肥買(mǎi)不到房”話題將合肥市新房銷(xiāo)售中全款+號(hào)頭費(fèi)等潛規(guī)則推上風(fēng)口浪尖，“一房難求”形勢(shì)走向極致。2021年4月6日，合肥市政府精準(zhǔn)施策，要求登記購(gòu)房人數(shù)與可售房源數(shù)之比大于（含等于）1.5的熱點(diǎn)樓盤(pán)，均應(yīng)實(shí)行搖號(hào)銷(xiāo)售，其中供給剛需的房源不低于30%，搖號(hào)所購(gòu)房源自產(chǎn)證取得后3年內(nèi)不得上市交易，合肥由此正式進(jìn)入“搖號(hào)時(shí)代”。

據(jù)樂(lè)居買(mǎi)房統(tǒng)計(jì)，合肥市2021年共進(jìn)行265次登記，超7.44萬(wàn)人登記成功，60余個(gè)熱盤(pán)觸及搖號(hào)。而從歷月登記情況來(lái)看，兩極分化明顯一直是暗藏其中的主線：區(qū)位好、供地稀缺、新房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重的濱湖、高新、包河成為“天之驕子”，登記者趨之若鶩，一度出現(xiàn)單次“萬(wàn)人搖”的火爆場(chǎng)面；而供地較為充裕、尚處于發(fā)展期的新站、瑤海卻門(mén)可羅雀，個(gè)別樓盤(pán)甚至無(wú)人問(wèn)津。

“已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的幾棟，現(xiàn)在就只剩底復(fù)了。我們項(xiàng)目還有最后一棟洋房估計(jì)要等到年后才會(huì)開(kāi)盤(pán)，大概率是需要搖號(hào)的。 ”琥珀晴川里樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)告訴記者。該樓盤(pán)位于包河區(qū)上海路與黃河路交口，屬目前大熱的省府北&中央公園板塊，銷(xiāo)售均價(jià)在21500元/平，與其僅一路之隔的龍湖景粼玖序二手房掛價(jià)已超3萬(wàn)元/平，價(jià)差巨大。記者關(guān)注到，與其他項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心設(shè)在顯眼處不同，琥珀晴川里的售樓部頗為隱蔽，需經(jīng)過(guò)一條狹長(zhǎng)且有拐角的過(guò)道方能到達(dá)，頗有“酒香不怕巷子深”的底氣。

（“酒香不怕巷子深”的琥珀晴川里售樓部）

隨后，記者來(lái)到與琥珀晴川里同屬省府北板塊的中駿世界城璟峰里，當(dāng)日正值其加推的三棟小高層開(kāi)盤(pán)，可售房源180套。記者看到，營(yíng)銷(xiāo)中心擠滿了各路“搶房”人群，外圍聚集了很多圍觀者，售樓部停車(chē)場(chǎng)已經(jīng)“滿員”，不少購(gòu)房者把車(chē)停到了路邊，還有交警在現(xiàn)場(chǎng)維持秩序?！半m然我們是搖號(hào)盤(pán)，但如果‘中簽’客戶選房之后還有剩余房源，其他人還是可以‘撿漏’的。我手頭至少有4組意向客戶現(xiàn)在就等在停車(chē)場(chǎng)，他們已經(jīng)備足資金，一旦有人放棄選房，隨時(shí)都可以頂上?！?該樓盤(pán)一名置業(yè)顧問(wèn)透露道。

（中駿世界城璟峰里選房現(xiàn)場(chǎng)）

（中駿世界城璟峰里售樓部外圍“粉絲”眾多 ）

數(shù)據(jù)顯示，2022年1月截至目前登記約30次，4次觸發(fā)搖號(hào)， 3個(gè)樓盤(pán)位于濱湖及包河，其中藍(lán)城濱河灣雖提出了非剛需凍資8成的苛刻要求，參與登記人數(shù)仍高達(dá)1134人，綜合中簽率僅為14%。

前述火熱場(chǎng)景，在新站區(qū)卻很少上演。記者驅(qū)車(chē)來(lái)到新站職教城，車(chē)尚未停穩(wěn)，就被樓盤(pán)的多名帶看人員“攔截”，搶客氛圍甚濃。 該區(qū)域距中心城區(qū)較遠(yuǎn)且正處于建設(shè)期，聚集了融創(chuàng)云起星辰、金輝錦繡云庭、禹洲嘉譽(yù)尚里、文一朗書(shū)軒等多家新盤(pán)。記者在區(qū)域內(nèi)文一朗書(shū)軒銷(xiāo)售中心逗留了近半小時(shí)，無(wú)一組客戶登門(mén)。而在價(jià)格方面，該樓盤(pán)可謂誠(chéng)意滿滿，不僅總價(jià)直降超3萬(wàn)，對(duì)于首付比例高的客戶還有每平米幾百元元不等的折扣，折算下來(lái)均價(jià)在16000出頭。

（文一朗書(shū)軒人氣冷清）

搖號(hào)熱度減退背后暗藏貓膩

“地段好、性價(jià)比高的樓盤(pán)無(wú)論放在什么時(shí)候，都是很搶手的，非熱門(mén)區(qū)域的新房成交情況其實(shí)更能體現(xiàn)房市冷暖?！币晃婚L(zhǎng)期關(guān)注合肥樓市的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，近幾個(gè)月來(lái)合肥需要搖號(hào)的樓盤(pán)有減少趨勢(shì)，而根據(jù)土拍情況，后續(xù)濱湖、經(jīng)開(kāi)等區(qū)域新房供求關(guān)系有望得到緩解，搖號(hào)盤(pán)數(shù)量可能會(huì)進(jìn)一步減少。

據(jù)合肥貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年7月，合肥市通過(guò)登記審核客戶數(shù)與準(zhǔn)售房源比為499%，達(dá)到峰值，隨后幾個(gè)月新房熱度緩慢下降，12月通過(guò)審核與準(zhǔn)售房源比僅為127%，22個(gè)樓盤(pán)中僅有3個(gè)需要搖號(hào)。今年1月，廬陽(yáng)區(qū)佳源譽(yù)和灣甚至出現(xiàn)了0登記情況。

記者關(guān)注到，部分前期需要搖號(hào)的樓盤(pán)，近期加推的樓棟登記熱度已不似從前。比如包河區(qū)的中駿世界城璟峰里，1月中旬首開(kāi)的兩棟小高層綜合中簽率僅為27%，1月末加推的三棟小高層雖然還需要搖號(hào)，但綜合中簽率已升至45%；蜀山運(yùn)河新城板塊的高速時(shí)代書(shū)院9月份首開(kāi)時(shí)吸引了超700人登記，綜合中簽率不足20%，但12月份加推的新房已經(jīng)不再需要搖號(hào)；同處運(yùn)河新城的旭輝望江來(lái)緊鄰即將動(dòng)工的合肥市新八中，雖占盡區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但在銷(xiāo)售過(guò)程中已經(jīng)引入了分銷(xiāo)，以加快推盤(pán)速度。

“新盤(pán)登記人數(shù)減少，一方面是搖號(hào)打新政策消化了很多剛需，另一方面，二手房交易冷清，在很大程度上限制了客戶置換需求；再加上搖號(hào)房有3年限售期，疊加2年交房期，意味著客戶資金需要鎖定5年，投資型客戶一般也會(huì)三思而后行。”前述業(yè)內(nèi)人士分析稱。

據(jù)悉，登記人數(shù)與房源供給大于1.5的搖號(hào)樓盤(pán)，搖號(hào)及選房均需要在公證處的見(jiàn)證下進(jìn)行，疊加公示環(huán)節(jié)，周期一般在半個(gè)月左右，且全程公開(kāi)透明，幾乎沒(méi)有暗箱操作空間。而在實(shí)際操作中，部分樓盤(pán)似乎有引導(dǎo)客戶繞過(guò)登記環(huán)節(jié)以避開(kāi)公證處搖號(hào)之嫌。“ 公證處搖號(hào)選房、客戶回款周期較長(zhǎng)，我們一般不建議客戶通過(guò)官方渠道登記。你如果看中了房子，可以先不登記，直接跟我們預(yù)定，如果首付沒(méi)有問(wèn)題且征信沒(méi)有瑕疵，基本可以保證你能選到房。 ” 經(jīng)開(kāi)區(qū)萃語(yǔ)云筑售樓部一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，公司也會(huì)對(duì)后臺(tái)登記數(shù)據(jù)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，如果發(fā)現(xiàn)登記比例可能超過(guò)1.5，我們?cè)偻ㄖ愕怯浺彩莵?lái)得及的，但這種可能性微乎其微。

前述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，搖號(hào)樓盤(pán)需要拿出30%供應(yīng)給低首付的剛需，而開(kāi)發(fā)商為加速回款，更青睞高首付的購(gòu)房人群，二者存在一定矛盾。避開(kāi)公證處搖號(hào)意味著自主銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商在甄選客戶方面擁有較大的靈活性和主動(dòng)性，但對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)，不登記可能無(wú)法優(yōu)先被通知選房，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

記者了解到，自主銷(xiāo)售的樓盤(pán)銷(xiāo)售方式也不盡相同，有在案場(chǎng)進(jìn)行搖號(hào)的，也有客戶先到先得的?！?strong>開(kāi)盤(pán)之前我們對(duì)客戶進(jìn)行了層層篩選，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天逐個(gè)通知，誰(shuí)先到就能先選。我們有個(gè)客戶人在馬鞍山，因?yàn)橥ㄖ_(kāi)盤(pán)當(dāng)天無(wú)法及時(shí)趕到，錯(cuò)失了心儀的樓層，最后直接放棄了。”經(jīng)開(kāi)區(qū)偉星玖都薈的一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者。

縣域市場(chǎng)受熱捧

合肥市區(qū)加碼限售、限購(gòu)，購(gòu)房需求開(kāi)始外溢，背靠市區(qū)的縣域市場(chǎng)逐漸起勢(shì)。而在合肥4縣中，肥西縣臨近與高新、政務(wù)、濱湖、經(jīng)開(kāi)均有交界，區(qū)位優(yōu)勢(shì)最佳，成為最大受益者。

據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，2021年肥西的新房去化率達(dá)到85%以上，更有個(gè)別樓盤(pán)直逼100%，熱度可見(jiàn)一斑。

“最多的時(shí)候我們售樓部一天要接待400組客戶，每個(gè)置業(yè)顧問(wèn)手中都有大量意向客戶，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天壓根來(lái)不及通知。線上選房平臺(tái)一開(kāi)放，拼的就是手速，幾秒鐘就選完了。”肥西保利拾光年一位銷(xiāo)售人員告訴記者，首開(kāi)的3棟洋房所有客戶都是全款，還有部分全款客戶沒(méi)有買(mǎi)到。

雖然前期開(kāi)出的樓棟已經(jīng)一售而空，但沙盤(pán)周?chē)跃奂?0余組意向客戶，時(shí)刻準(zhǔn)備加入后續(xù)的“搶房大軍”?！跋麓伍_(kāi)盤(pán)的是高層，應(yīng)該會(huì)在年后，競(jìng)爭(zhēng)估計(jì)會(huì)更加激烈?，F(xiàn)在處于蓄客期，每天的接待量也有60-80組客戶?！鼻笆鲣N(xiāo)售人員表示。

（保利拾光年售樓部）

保利拾光年的位置可謂得天獨(dú)厚，與合肥經(jīng)開(kāi)區(qū)僅一路之隔，配套商業(yè)、環(huán)境十分成熟。據(jù)介紹，首開(kāi)的洋房均價(jià)在18000元/平，另需要加購(gòu)1980元的裝修包，折合下來(lái)約2萬(wàn)/平，而附近的尚澤大都會(huì)二手房掛價(jià)已超25000元/平。

與保利拾光年位于同一板塊的振興湖境自1月初開(kāi)放展廳以來(lái)，人氣也一直居高不下。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，樓盤(pán)展廳為集裝箱板房結(jié)構(gòu)，并無(wú)豪華的外立面和復(fù)雜的設(shè)計(jì)?！绊?xiàng)目需要預(yù)先驗(yàn)資100萬(wàn)，我們預(yù)計(jì)會(huì)在3月份前后開(kāi)盤(pán)，售價(jià)可能在2萬(wàn)左右?！闭箯d內(nèi)一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，“首付6成或許可以試試看，剛需大概率是買(mǎi)不到的。”

（振興湖境臨時(shí)展廳）

值得一提的是，曾有市民在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板中向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映稱在前述樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)之前，市面上就出現(xiàn)了許多茶水費(fèi)、提前選、內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)等各種消息，使得有實(shí)際需求的購(gòu)房者產(chǎn)生焦慮和不滿，希望肥西縣也能參照合肥市區(qū)的搖號(hào)政策公開(kāi)選房。

根據(jù)政府回復(fù)，肥西縣部分熱點(diǎn)區(qū)域不影響房肥西縣地產(chǎn)市場(chǎng)整體格局，暫未制定和使用搖號(hào)購(gòu)房相關(guān)政策制度。

二手房開(kāi)始 “化凍”

如果說(shuō)4.6新政對(duì)新房市場(chǎng)是一劑“退燒藥”，那么對(duì)二手房市場(chǎng)則更像是“速凍劑”。學(xué)位制、熱門(mén)區(qū)域二手房限購(gòu)、銀行限貸多重大山壓頂，此前交易活躍的板塊一度被塵封，合肥二手樓市似乎一夜之間從頂峰劃向谷底。不過(guò)，從近幾個(gè)月的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房成交量逐月上升，雖仍處于低位，但還是給了市場(chǎng)一些信心。

“前幾個(gè)月已經(jīng)不能用‘冷’來(lái)形容了，應(yīng)該說(shuō)是‘凍住了’，現(xiàn)在慢慢開(kāi)始化凍了，但是否轉(zhuǎn)暖還有待時(shí)間觀察?！焙戏适邪訁^(qū)資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)黃勇（化名）感慨道，目前很多中介在硬撐，都想看看農(nóng)歷年后會(huì)不會(huì)有起色。

根據(jù)合肥市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的二手住宅市場(chǎng)分析報(bào)告，合肥市在2021年3月觸及15329套的月度成交頂峰后逐月下滑，直至2021年10月到達(dá)年內(nèi)最低值，當(dāng)月僅成交2864套，月均降幅達(dá)20%。11-12月，合肥二手房市呈現(xiàn)“翹尾行情”，成交數(shù)據(jù)分別為0.36套、0.39萬(wàn)套，逐月抬升，但整個(gè)四季度二手房交易量難言樂(lè)觀，同比下滑60.37%，環(huán)比下滑37.38%。

從市場(chǎng)摸排情況看，多數(shù)中介表示進(jìn)入2022年，二手房交易逐步好轉(zhuǎn)?！叭ツ?2月份才做了一單，1月份已經(jīng)簽約5單了?！卑不罩惺禺a(chǎn)高新片區(qū)一名房產(chǎn)中介向記者透露，經(jīng)歷了大半年的僵持，買(mǎi)賣(mài)雙方客戶的心理預(yù)期也逐步趨同，成交周期在逐步縮短。“之前客戶看房子，可能看1-2個(gè)月還定不下來(lái)，現(xiàn)在看半個(gè)月差不多就能定了。”

值得一提的是，二手房交易量放大的背后，房貸政策及額度的放寬或?yàn)橹饕剖??！百J款明顯地放松了。我手頭最近成交的一單，半個(gè)月內(nèi)就完成了貸款預(yù)審和房產(chǎn)過(guò)戶流程?！?前述中介告訴記者，去年下半年，貸款預(yù)審都要壓兩三個(gè)月才能下來(lái)，放款還需要等額度，部分客戶房子都定下來(lái)半年了，貸款還懸在空中。”

某商業(yè)銀行合肥區(qū)域一名房貸審批人員向記者印證了前述說(shuō)法：“去年下半年我們基本就沒(méi)有接單了，現(xiàn)在在手業(yè)務(wù)量比較少，疊加年初房貸額度并不緊張，目前的審批速度相對(duì)來(lái)說(shuō)較之前會(huì)更快，從接單到預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)一般不會(huì)超過(guò)一個(gè)月?！?/p>

包河區(qū)另一名銀行資源較為豐富的房產(chǎn)中介向記者透露：“或許是年初房貸額度較松，個(gè)別銀行已經(jīng)開(kāi)始主動(dòng)找我們了，讓我們有客戶多往他們那送一送。”

不過(guò)，從線下交易大廳的人流量來(lái)看，二手房熱度仍位于底部。在合肥濱湖房屋交易管理中心，記者看到僅有幾組客戶在辦理業(yè)務(wù)，多數(shù)窗口處于“閑置”狀態(tài)，交易冷清可見(jiàn)一斑。

（合肥濱湖房屋交易管理中心窗口“閑置”）

學(xué)區(qū)房依舊慘淡

“雖然二手房整體成交量有提升，但學(xué)區(qū)房依然還是很冷。”黃勇從事二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)多年，主攻包河區(qū)屯溪路小學(xué)、青年路小學(xué)、48中學(xué)區(qū)房交易，“本來(lái)我們有4家門(mén)店，其中3家都聚焦學(xué)區(qū)房業(yè)務(wù)，去年無(wú)奈關(guān)閉了2家，現(xiàn)在僅剩2家在運(yùn)營(yíng)，主要業(yè)務(wù)開(kāi)始向剛需二手房?jī)A斜，不轉(zhuǎn)型就活不下去了?！?/p>

在4.6新政中，合肥市針對(duì)學(xué)區(qū)房炒作現(xiàn)象使出了“殺手锏”：同一套住房， 6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個(gè)學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個(gè)學(xué)位；與此同時(shí)，暫停市區(qū)擁有2套及以上住房的居民在濱湖、政務(wù)、高新和其他區(qū)域指定學(xué)校學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)二手房。

“學(xué)位制讓學(xué)區(qū)房供應(yīng)急劇減少，指定區(qū)域?qū)W區(qū)房限購(gòu)則從硬性門(mén)檻上阻攔了很多購(gòu)房群體?！秉S勇告訴記者，去年下半年坊間又開(kāi)始流傳教師輪崗、學(xué)區(qū)劃片，學(xué)區(qū)房的含金量逐步受到挑戰(zhàn)，此前想買(mǎi)的人大多在觀望。

需要關(guān)注的是，去年8月份，合肥市出臺(tái)《關(guān)于建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制的通知》，雖然目前二手學(xué)區(qū)房指導(dǎo)價(jià)尚未發(fā)布，但無(wú)形中也成為懸在學(xué)區(qū)房頭上的“達(dá)摩克里斯之劍”。

中墅地產(chǎn)高新片區(qū)房產(chǎn)中介向記者表示，其所在的天樂(lè)板塊去年因劃歸科大附中學(xué)區(qū)，二手房?jī)r(jià)曾經(jīng)歷了一波跳漲，如今價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)?！坝刑?0平的房子之前掛價(jià)220萬(wàn)，現(xiàn)在已經(jīng)降到了180萬(wàn)，但即便是這樣，帶看量還是很少。買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，這是買(mǎi)家的普遍心理。學(xué)區(qū)房的生意不好做了，我手上1月份成交的二手房，買(mǎi)家基本都是剛需?！?/p>

需要關(guān)注的是，二手學(xué)區(qū)房行情清淡，似乎并未影響新開(kāi)學(xué)區(qū)房的認(rèn)購(gòu)熱度。近日，蜀山區(qū)50中東校西園學(xué)區(qū)內(nèi)稀缺新盤(pán)意禾佶第開(kāi)啟登記，該樓盤(pán)主打小面積70年產(chǎn)權(quán)公寓，房源數(shù)量為218套。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，樓盤(pán)售樓處與辦公區(qū)混用，面積僅20平米左右。工作人員表示，1月25日上午10點(diǎn)啟動(dòng)登記后，意禾佶第在3個(gè)多小時(shí)內(nèi)便已吸引了將近400組客戶線上登記，搖號(hào)已是必然事件。

意禾佶第售樓部與辦公區(qū)合用

黃勇告訴記者，雖然目前學(xué)區(qū)房交易量很低迷，但潛在的客戶還是很多的，一旦政策出現(xiàn)松動(dòng)或有利好釋放，合肥學(xué)區(qū)房依然不乏市場(chǎng)。不過(guò)，純粹的老破小學(xué)區(qū)房因房齡過(guò)長(zhǎng)，多數(shù)已經(jīng)無(wú)法貸款，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，兼具房齡和配套優(yōu)勢(shì)的二手學(xué)區(qū)房源會(huì)更為緊俏。