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房地產(chǎn)變局不斷演進(jìn)，市場(chǎng)一線有何變化？近期，e公司記者實(shí)地調(diào)研北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、鄭州、合肥、長(zhǎng)沙等9大重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，感受市場(chǎng)真實(shí)脈搏。

即日起，e公司推出【樓市重鎮(zhèn)探營(yíng)】欄目，每日一篇重點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)道，以饗讀者。

第三篇，關(guān)于杭州，隨著當(dāng)?shù)匦刨J收緊、限購(gòu)升級(jí)，杭州樓市的購(gòu)房者會(huì)如何選擇？

近日，證券時(shí)報(bào)·e公司通過(guò)對(duì)杭州樓市實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，伴隨著信貸收緊、限購(gòu)升級(jí)，杭州樓市的購(gòu)房者日趨理性，二手房成交急速下滑，曾經(jīng)“一房難求”的學(xué)區(qū)房，即便價(jià)格斷崖式下跌，也鮮有人問(wèn)津；新房“搖號(hào)”中簽難的問(wèn)題也得到了一定的緩解，中簽率走高。競(jìng)爭(zhēng)激烈的杭州樓市，也正在倒逼一些當(dāng)?shù)胤科螅缃缤嫫鹆诵履茉础?/p>

最?！懊夏副P(pán)”價(jià)格斷崖式下跌

杭州樓市談到學(xué)區(qū)房，不得不提及“耀江文鼎苑”，被戲稱(chēng)是杭州最知名的“孟母盤(pán)”。該樓盤(pán)位居杭州西湖區(qū)的紫金港片區(qū)，與學(xué)軍小學(xué)紫金港校區(qū)一路之隔。小區(qū)的沿街商鋪，除了便民的生活小店、地產(chǎn)中介，各種培訓(xùn)機(jī)構(gòu)顯得格外搶眼，涉及到英語(yǔ)、書(shū)法、體育、晚托、藝術(shù)等近10家機(jī)構(gòu)。

雖然已近年關(guān)，但地產(chǎn)中介仍在堅(jiān)守。走進(jìn)一家地產(chǎn)中介公司，前臺(tái)的客戶(hù)登記冊(cè)上，記錄著客戶(hù)的看房信息。記者發(fā)現(xiàn)，從2021年12月底以來(lái)，只有聊聊4-5組客戶(hù)，在登記冊(cè)上留下了信息。

看到有人造訪，中介客戶(hù)經(jīng)理立馬從會(huì)議室走出來(lái)迎接。在簡(jiǎn)單的了解了需求后，這位中介客戶(hù)經(jīng)理向記者推薦了一套掛牌中87.76㎡房源，二室一廳。“掛牌價(jià)695萬(wàn)，折后單價(jià)為7.92萬(wàn)元/㎡，房東誠(chéng)心在售，隨時(shí)可以看房，價(jià)格還可以稍微談?wù)?/strong>”。

在這位中介看來(lái)，上述推薦的房源性?xún)r(jià)比較高，“放在2021年這個(gè)時(shí)候，這套同類(lèi)型的房源，1000萬(wàn)出頭成交過(guò)一套。更重要的是，當(dāng)時(shí)還沒(méi)有人愿意出售?！?/p>

與此前一房難求不同的是，如今的耀江文鼎苑掛牌方面扎堆。

記者從多家地產(chǎn)中介的了解，目前，耀江文鼎苑小區(qū)掛牌的房源超過(guò)100多套，掛牌價(jià)格8-11萬(wàn)不等?！坝行┓繓|只是試盤(pán)，并不誠(chéng)心出售，所以掛牌價(jià)格虛高。按照目前耀江文鼎苑的市場(chǎng)價(jià)，8萬(wàn)左右可以交易?！?/p>

據(jù)悉，憑借學(xué)軍小學(xué)紫金港校區(qū)的名校資源，以及眾所皆知的“雞娃”和“孟母”，耀江文鼎苑從2008年新房開(kāi)盤(pán)時(shí)售價(jià)不到1萬(wàn)元/㎡，到2021年上半年二手房簽約價(jià)最高超過(guò)12萬(wàn)元/㎡，創(chuàng)造了10年來(lái)漲幅超過(guò)12倍的神話，也成為了杭州學(xué)區(qū)房中的“現(xiàn)象級(jí)神盤(pán)”。

不過(guò)，隨著學(xué)區(qū)改革的呼聲不斷，學(xué)區(qū)房前景不明，自從2021年下半年以來(lái)，這個(gè)在過(guò)去兩年漲勢(shì)如虹的“神盤(pán)”，不僅價(jià)格下跌明顯，而且還鮮有人問(wèn)津。

上述地產(chǎn)中介對(duì)記者稱(chēng)，2021年下半年以來(lái)，耀江文鼎苑在我們店的成交量大概是月均一套，但是2020年下半年，客戶(hù)購(gòu)房意愿比較強(qiáng)烈，一般都是在10套以上，而且還找不到房源。另有地產(chǎn)中介，也向記者談到了類(lèi)似的說(shuō)法。

小戶(hù)型總價(jià)低的學(xué)區(qū)房，往往最受市場(chǎng)追捧。2020年上半年，耀江文鼎苑的房?jī)r(jià)如日中天時(shí)，就有一套建筑面積約58.37㎡的一樓小戶(hù)型二手房源，以750萬(wàn)元的總價(jià)成交，折合單價(jià)12.8萬(wàn)元/㎡。

但是，學(xué)區(qū)房“只漲不跌”的神話破滅后，耀江文鼎苑小戶(hù)型的二手房?jī)r(jià)格，也在持續(xù)下探。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，最近半年來(lái)，該小區(qū)一居室小戶(hù)型僅成交了一例，該房源是位于中間樓層的61.18㎡，2021年8月27日簽約，成交價(jià)473萬(wàn)元，折合單價(jià)77313元/㎡。

自2021年3月杭州法拍房限購(gòu)以來(lái)，耀江文鼎苑先后拍出過(guò)3套房源。不過(guò)，從成交記錄來(lái)看，成交單價(jià)也是一套比一套低。

2022年1月23日，一套建筑面積58.66㎡的文鼎苑小戶(hù)型法拍房，以430萬(wàn)元起拍，最終僅1人報(bào)名，底價(jià)成交，折合成交單價(jià)約7.33萬(wàn)元/㎡。

2021年7月，在教育改革風(fēng)聲四起，文鼎苑一套建筑面積約126.16㎡的法拍房，以1034萬(wàn)元總價(jià)成交（低于評(píng)估價(jià)169萬(wàn)元），折合單價(jià)約8.2萬(wàn)元/㎡的價(jià)格。

2021年4月，一套建筑面積約180.5㎡的房源，以1850.85萬(wàn)元成交，高出評(píng)估價(jià)約135萬(wàn)元，折合成交單價(jià)約10.25萬(wàn)元/㎡。

新房“搖號(hào)”中簽難得到緩解

“大家都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，明星盤(pán)太受市場(chǎng)關(guān)注，這種情況更加明顯，甚至?xí)环糯?。”上述地產(chǎn)中介向記者感慨，2021年下半年以來(lái)，耀江文鼎苑的房?jī)r(jià)和成交情況，跟杭州樓市的很多樓盤(pán)都差不多。

據(jù)我愛(ài)我家研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年杭州二手房全市成交量7.92萬(wàn)套，與2020年的10.31萬(wàn)套相比，降幅達(dá)到了23%。其中，2021年上半年成交5.4萬(wàn)套，下半年成交量急速下滑，僅2.5萬(wàn)套，下滑53%。由此可見(jiàn)，信貸持續(xù)收緊、杭州“8·5新政”、調(diào)整落戶(hù)門(mén)檻等政策，對(duì)于二手買(mǎi)賣(mài)流通影響較大。

2021年，杭州新房市場(chǎng)在新盤(pán)、紅盤(pán)潮密集推動(dòng)下，全年成交20.9萬(wàn)套，同比上升37%。但值得注意的是，伴隨著樓市調(diào)控的升級(jí)，二手房市場(chǎng)的降溫，曾經(jīng)的全民搶房、萬(wàn)人搖現(xiàn)象，變得越來(lái)越少。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，杭州市區(qū)共推出13.6萬(wàn)套房源入市，其中參與搖號(hào)登記755次，參加搖號(hào)人次總計(jì)71萬(wàn)組。不過(guò)，新房分化比較明顯，溪上儷庭、蒲荷云邸、檀映里等熱點(diǎn)紅盤(pán)需要頂格社保方能入圍，但也有很多的樓盤(pán)流搖。據(jù)統(tǒng)計(jì)，參與搖號(hào)登記中，需要搖號(hào)453次，流搖項(xiàng)目302次，占比40%。

據(jù)悉，2021年8月5日，杭州發(fā)布最嚴(yán)樓市調(diào)控新政，主要內(nèi)容涉及三大方面：首先，杭州落戶(hù)未滿五年的，需滿2年社保。新入杭州的大學(xué)生集體戶(hù)不能購(gòu)房，投靠老人(退休)要落戶(hù)滿5年才能購(gòu)房；其次，非杭州戶(hù)籍需滿4年社保；另外，搖號(hào)比例超過(guò)10:1的樓盤(pán)，按社保繳納時(shí)長(zhǎng)確定入圍順序。

與之呼應(yīng)的是，備受關(guān)注的杭州新房“搖號(hào)”中簽難現(xiàn)象出現(xiàn)明顯緩解。

2021年下半年以來(lái)，搖號(hào)熱度快速下降。其中，最高10月平均中簽率已達(dá)33%；12月，杭州地區(qū)有61個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行了搖號(hào)登記，所有樓盤(pán)中簽率均高于10%，其中僅5個(gè)樓盤(pán)觸發(fā)“拼社?！睓C(jī)制。

“由于二手房和新房?jī)r(jià)格倒掛，特別是一些紅盤(pán)，搖中即賺數(shù)百萬(wàn)，這也催生了杭州樓市的搖號(hào)大軍，曾出現(xiàn)過(guò)大批老人房票、大學(xué)生房票，這些房票的所有人，也就成為炒房團(tuán)的代持人，有些炒房客的手中，還握多張房票?！睒I(yè)內(nèi)人士向記者透露，但是，隨著樓市趨穩(wěn)，上述亂象得到有效遏制。

記者了解到，杭州的新房、二手房長(zhǎng)期存在價(jià)格倒掛現(xiàn)象，有的熱盤(pán)新房，價(jià)格比同地段、同面積的二手房低百萬(wàn)元。以申花核心區(qū)為例，該區(qū)域的限價(jià)漲到了5.5萬(wàn)元/平方米，而該區(qū)域目前的二手房均價(jià)已經(jīng)突破6萬(wàn)元/平方米，部分品質(zhì)較高的樓盤(pán)，二手房?jī)r(jià)格已到了8-9萬(wàn)元/平方米，價(jià)差較大。再如艮北新城，該區(qū)域的普遍二手房?jī)r(jià)已經(jīng)在5萬(wàn)元/平方米，哪怕新房限價(jià)從兩年前的4萬(wàn)元/平方米跳到現(xiàn)在的4.4萬(wàn)元/平方米，價(jià)差依然明顯。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，炒房獲利的前提，需要樓市上漲速度跑贏資金成本。如果炒房鏈條涉及高成本集資，房?jī)r(jià)下跌很可能導(dǎo)致違約或資金鏈斷裂。隨著杭州樓市調(diào)控、整治不斷深化，新房炒作的現(xiàn)象正在得到明顯遏制。

當(dāng)?shù)胤科蠼舆B玩起新能源

跌宕起伏的杭州樓市，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。從各大房企的布局可以看出，有些在持續(xù)發(fā)力，但也有房企選擇轉(zhuǎn)型，甚至是離場(chǎng)。

根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2021年，濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)、萬(wàn)科、融創(chuàng)、保利地產(chǎn)、祥生、世茂、德信八家房企，全都進(jìn)入成交金額的股權(quán)榜、銷(xiāo)售榜和操盤(pán)榜的前十名。其中，濱江集團(tuán)以457.42億元、640.86億元、643.05億元的成績(jī)，在三大榜單中均占據(jù)首位，繼續(xù)蟬聯(lián)三榜冠軍。

作為杭州當(dāng)?shù)佚堫^房企，濱江集團(tuán)已經(jīng)形成一套成熟的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系，持續(xù)為杭州帶來(lái)了高品質(zhì)的作品。同時(shí)，在過(guò)去一年，濱江持續(xù)在杭州拿地，不斷深耕和開(kāi)拓版圖。

2021年，老牌房企綠城中國(guó)，以402.26億元、533.19億元、533.19億元的成績(jī)，同時(shí)位列三大榜單第二名。2021年初，綠城在土地市場(chǎng)一口氣拿下10宗涉宅地，足跡遍布杭城，保持了自己的市場(chǎng)份額和江湖地位。

不過(guò)，濱江集團(tuán)和綠城中國(guó)之外，曾經(jīng)在杭州樓市中占據(jù)著重要地位的浙江廣廈、新湖中寶、宋都股份等浙江當(dāng)?shù)胤科螅缃裾诘龇康禺a(chǎn)市場(chǎng)。

位居杭州臨平區(qū)的天都城，曾是杭州樓市的一個(gè)超級(jí)大盤(pán)，締造者就是曾經(jīng)鼎鼎有名的浙江廣廈。不過(guò)，從2015年下半年開(kāi)始，該公司就開(kāi)始從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的退出，并逐步向影視傳媒等大文化領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。

2021年7月，浙江廣廈再一次“變身”，該公司的實(shí)際控制人變更為東陽(yáng)國(guó)資，隨后更名為“東望時(shí)代”。易主后的東望時(shí)代，以1.56億元收購(gòu)正藍(lán)節(jié)能50.54%股份。

2021年，宋都股份在杭州樓市的操作可謂“賠了夫人又折兵”。5月，在經(jīng)歷20輪競(jìng)價(jià)后，宋都股份最終以頂格溢價(jià)率29.86%、自持21%、總價(jià)17.83億元的代價(jià)，競(jìng)得杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊土地使用權(quán)。但是，到了7月，宋都股份宣布放棄該地塊，此舉造成的違約，讓公司損失5000萬(wàn)元的預(yù)約申請(qǐng)保證金。這一數(shù)額占其去年全年凈利潤(rùn)的14.19%。

到了2022年1月，宋都股份跨行投資干起了新能源。公告顯示，宋都股份擬設(shè)立全資子公司浙江宋都鋰業(yè)有限公司，根據(jù)測(cè)算，初期公司注冊(cè)資本金擬定為5億元。宋都股份稱(chēng)，公司目前尚未有鋰業(yè)相關(guān)的業(yè)務(wù)，沒(méi)有相關(guān)的技術(shù)儲(chǔ)備，沒(méi)有相關(guān)的資源及專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)。截至目前，公司尚未明確具體投資項(xiàng)目，尚未簽訂相關(guān)投資協(xié)議。

新湖中寶則將注冊(cè)地遷至浙江衢州，據(jù)本地媒體報(bào)道，新湖中寶新能源關(guān)鍵材料經(jīng)營(yíng)管理總部項(xiàng)目入駐衢州海創(chuàng)園二期。新能源材料公司注冊(cè)成立后，擬在全國(guó)范圍生產(chǎn)鋰電解液關(guān)鍵組成原料。