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粵港澳大灣區(qū)是典型的移民城市群 哪些城市省外購房客戶占比高呢？
經(jīng)濟發(fā)達的城市，往往意味著更多的就業(yè)機會和更高的收入水平，也吸引了更多的外來人口流入。那么哪些城市吸引力大呢?
貝殼研究院最新發(fā)布的《2021新一線城市居住報告》顯示，粵港澳大灣區(qū)無疑是典型的移民城市群，外來購房人群占比較高，其次是中原城市群和長三角城市群。
大灣區(qū)“移民”指數(shù)高 中西部強省會吸引力大
貝殼研究院通過對34個重點城市的樓市交易量進行百分統(tǒng)計，本地消費者交易百分占比越低，其他城市消費者交易百分占比相應越高。本地百分占比較低的城市為“移民城市”，同時進行標準化處理，計算出移民指數(shù)，指數(shù)越高，外地購房者交易百分占比越高。
數(shù)據(jù)顯示，深圳、珠海、東莞三個城市移民指數(shù)位居前三。其中，深圳憑借大灣區(qū)規(guī)劃利好、經(jīng)濟發(fā)展活力強、相對寬松的落戶條件等優(yōu)勢，對人口表現(xiàn)出強大的吸附力。
最新的七普人口數(shù)據(jù)顯示，深圳十年來的人口增量達到了713.65萬人，增量在各大城市中領跑，十年增幅達到了68.47%，人口總量達到了1756萬人，與省會廣州之間的差距進一步縮小。
與2010年第六次人口普查相比，深圳每10萬人中擁有大學(大專及以上)文化程度的人數(shù)由17175人上升至28849人，總?cè)藬?shù)由1779018人上升至5065884人，增加了328.7萬人，十年間上漲了近3倍。
目前，深圳共有流動人口為12438738人，與2010年相比，流動人口增加4216984人，增長51.29%。
廣東省體制改革研究會執(zhí)行會長彭澎對第一財經(jīng)分析，深圳是一個移民城市，原有的“土著”占比很低。很多戶籍人口也是這二十多年來才落戶的。另外，深圳的落戶門檻相比京滬要低很多，而且近年來大幅放開，因此深圳的戶籍人口增長較快。在這部分戶籍人口中，很大一部分也是工作后才落戶深圳的畢業(yè)生。
深圳之后，珠海的“移民”指數(shù)位居第二。位居珠江西岸的珠海十年人口增幅達到了56.36%，在廣東21個地市中，僅次于深圳，位居第二。彭澎說，在產(chǎn)業(yè)方面，珠海的休閑、旅游度假、會展行業(yè)不錯。在制造業(yè)方面，珠海不僅有格力這樣的大企業(yè)，在生物醫(yī)藥方面也發(fā)展不錯，也吸引了不少人流入。
此外，東莞、鄭州、蘇州、廈門、佛山、成都、杭州、廣州、長沙等城市也都名列前茅。與深圳、東莞等沿海城市不同，成都、鄭州、長沙等中西部強省會近年來快速崛起，無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展還是教育、醫(yī)療都是最突出的，這也吸引了省內(nèi)大量其他地市的人口流入。
以長沙為例，七普數(shù)據(jù)顯示，十年來，湖南全省人口僅增加74.41萬人，省會長沙十年共增加了300萬人，總?cè)丝谕黄魄f大關，達到1004.79萬人，成為中部地區(qū)第3個突破千萬人口大關的省會城市，十年增幅達42.64%，人口總量占全省的比重從10.72%提升到15.12%。
湖南省社科院城市發(fā)展研究中心主任、研究員童中賢對第一財經(jīng)分析，湖南是人口大省，城鎮(zhèn)化還有較大空間，在城鎮(zhèn)化加速的過程中，人口流動首選就是向產(chǎn)業(yè)發(fā)展好、公共服務好的省會城市集聚。另一方面，在交通基礎設施尤其是高鐵設施完善后，周邊地區(qū)到長沙很方便，這也會促使人口向長沙集聚。
哪些城市省外購房客戶占比高
從34個重點城市購房者的來源來看，如果將各城市購房人群來源地劃分為本市、省內(nèi)非本市及省外共三類，可以看出，絕大部分樣本城市仍以省內(nèi)客戶購房占據(jù)主導地位。有7個城市的省外客戶占比超過一半，分別是珠海、深圳、北京、東莞、天津、上海和杭州。這些城市主要來自珠三角、長三角和京津冀這三大城市群。
這其中，珠海的省外客戶占比達到了73.5%。珠海的人口基數(shù)較小，樓市整體規(guī)模較小，同時珠海作為華南地區(qū)的濱海旅游城市，風景和氣候都很好，也吸引了大量省外客戶尤其是北方地區(qū)的客戶前來置業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，珠海的異地購房客戶占比TOP3城市中，來自哈爾濱的占比達到了2.33%，位居第二。
貝殼研究院的分析指出，結合城市發(fā)展特點和置業(yè)客戶來源結構看，34個樣本城市又可以劃分為三種不同類型。這其中，都市圈核心城市占據(jù)絕對優(yōu)勢，對外地人口具有高能吸納能力。深圳、北京、上海作為粵港澳、京津冀、長三角三大城市群的核心城市，對省(市)外的人口虹吸效應大，購房人群中外地客戶占比較高，尤其是深圳，七成以上的成交房源被省外客戶買走了。
當然，城市的省外購房客戶占比也與城市的行政級別、行政區(qū)劃有關。比如京滬津三大直轄市，作為城市經(jīng)濟體，省外客戶占比也會比較高;而一些人口大省的省會，則會吸引很多省內(nèi)其他地市購買力。比如，廣州作為第一經(jīng)濟大省廣東的省會，不僅吸引了大量外省人口，也吸引了省內(nèi)其地市人口流入，因此省外客戶占比相對沒有京滬來得高。
近年來，一線城市的外溢趨勢越來越明顯。一線城市外溢，帶動周邊城市強勢崛起，吸引人口遷入的勢力范圍外擴。報告指出，毗鄰于都市圈核心城市的杭州、天津、蘇州、佛山等沿海城市憑借獨特優(yōu)勢承接外溢的產(chǎn)業(yè)與人口，對人口的吸引力逐漸向省外周邊城市擴張。
以杭州為例，杭州的購房人群中，省外購房客戶已經(jīng)撐起了半邊天，占比達到51%，主要吸引安徽、江西、河南、江蘇等周邊省份的客戶前來置業(yè)。杭州規(guī)劃委員會專家委員會副主任委員湯海孺對第一財經(jīng)分析，杭州人口快速增長，主要得益于近年來新經(jīng)濟、數(shù)字經(jīng)濟的高速發(fā)展，數(shù)字經(jīng)濟快速發(fā)展提供了更多的發(fā)展機會，京滬這兩大城市在人口控制和產(chǎn)業(yè)疏解之下，也有不少人才流向了杭州。
相比之下，中西部近十年來強省會發(fā)展加快，省會光環(huán)效應顯著，鄭州、合肥等城市對省內(nèi)客群具有更強吸引力。得益于省會中心城市戰(zhàn)略地位、人才優(yōu)惠政策等優(yōu)勢，中西部省份可謂是舉全省之力重點發(fā)展省會城市，鄭州、合肥、長沙、武漢、成都等城市對省內(nèi)人口表現(xiàn)出強大的虹吸效應，省內(nèi)購房客群占比達到7成以上。
以鄭州為例，作為人口大省河南的省會，其對各地級市人口的吸納能力突出，省內(nèi)購房客戶占比達到93.7%，即每10個購房客戶中，至少有9個都是河南老鄉(xiāng)。
七普數(shù)據(jù)顯示，鄭州市常住人口比2010年增加397萬人，增長46.07%，常住人口總量達到1260萬人，占全省常住人口的12.68%。
對絕大多數(shù)重點城市來說，異地購房客戶占比前三名的城市，大多數(shù)來自周邊地區(qū)。比如，雖然北京的異地購房占比TOP3城市分別是保定、石家莊和唐山，全部來自河北。深圳的異地購房占比TOP3城市分別是梅州、汕頭和揭陽，全部來自粵東和粵東北，可見深圳在廣東東部的影響力。上海的異地購房客戶占比前三名城市中，一江之隔的南通位居第一，鹽城第二，來自安徽的安慶位居第三。
另外，在部分擁有“雙子星”的省份比如福建和山東，兩個中心城市之間，吸引的異地客戶呈現(xiàn)出明顯的地域分野。比如在福建，廈門吸引的異地客戶前三名是泉州、漳州和龍巖，全部來自閩南和閩西南;省會福州吸引的異地客戶前三名城市分別是寧德、三明和南平，全部位于閩東和閩北。
在山東，青島吸引的異地客戶前三名是濰坊、臨沂和煙臺，主要來自山東東部地區(qū)。而濟南吸引的異地客戶前三名是則是泰安、濟寧和菏澤，主要來自山東西部。
