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上海明天廣場(chǎng)頻頻流拍 降價(jià)10億尋求出售機(jī)會(huì)
沿著南京西路走過人民廣場(chǎng)，一座外形酷似火箭的現(xiàn)代建筑映入眼簾，與上海歷史博物館隔街而望，這便是總高282米的上海明天廣場(chǎng)。
這座出自世界著名建筑大師約翰·波特曼之手的“前浦西第一高樓”，剛剛度過自己17周歲的生日，卻早已不復(fù)當(dāng)年榮光。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者現(xiàn)場(chǎng)走訪發(fā)現(xiàn)，盡管上海明天廣場(chǎng)仍在正常運(yùn)營(yíng)中，但人流量明顯不足，建筑主體上張掛的廣告牌也許就未曾更新，在上海最為繁華的人民廣場(chǎng)商圈中顯得有些格格不入。兩天后，明天廣場(chǎng)7至32層即將迎來今年的第3次拍賣。
記者注意到，10月27日以來，上海明天廣場(chǎng)已兩次流拍，起拍價(jià)也從25.71億元降至20.57億元。目前,該物業(yè)起拍總價(jià)降至16.45億元。截至11月26日，已有16000余人圍觀，269人設(shè)置提醒，尚無人報(bào)名。
上述物業(yè)的資產(chǎn)管理人孫律師在接受記者采訪時(shí)表示，除了被拍賣部分，上海明天廣場(chǎng)其余大部分物業(yè)由萬豪酒店承租。“如果再次流拍，還會(huì)繼續(xù)降價(jià)出售，降價(jià)幅度在20%以內(nèi)。”
浦西地標(biāo)幾度流拍
上海明天廣場(chǎng)也曾是市場(chǎng)上的“香餑餑”。早在2005年，曾有消息稱摩根士丹利房地產(chǎn)基金有意收購(gòu)7至32層，但由于業(yè)主方單方面停止出售作罷。
不久前，阿里法拍官網(wǎng)顯示，上海明天廣場(chǎng)7至32層標(biāo)的再次流拍。彼時(shí)，共有2人報(bào)名、407人設(shè)置提醒、4萬余人圍觀，起拍價(jià)20.57億元，但最終無人問津。
戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事蔡峰表示，明天廣場(chǎng)二度流拍主要是由于今年辦公樓租金下滑，空置率上升，造成大宗交易市場(chǎng)充滿挑戰(zhàn)。同時(shí)，疫情影響了外資來上?？礃牵甑兹谫Y環(huán)境也特別緊張，多種因素疊加造成了如今的局面。
《上海華信國(guó)際集團(tuán)有限公司等十五家關(guān)聯(lián)公司合并破產(chǎn)清算案管理人關(guān)于拍賣上海明天廣場(chǎng)7至32層房產(chǎn)(不含23層避難層)的公告》(以下簡(jiǎn)稱“公告”)顯示，此次拍賣標(biāo)的上海明天廣場(chǎng)7至32層共計(jì)246套房產(chǎn)(不含23層避難層)均已被設(shè)立抵押，且均已被人民法院司法查封，該標(biāo)的整體打包拍賣，不單獨(dú)拆分拍賣。
根據(jù)上述公告，本次拍賣標(biāo)的初期的房屋類型為246套酒店式公寓。2003年，上海盛懿投資中心(有限合伙)(以下簡(jiǎn)稱“上海盛懿”)通過公開拍賣取得后進(jìn)行了大規(guī)模改造，包括在同一樓層打通原有墻壁，并根據(jù)辦公目的重新規(guī)劃。
目前，上海明天廣場(chǎng)8層部分房產(chǎn)被馬里蘭商務(wù)中心(上海)有限公司承租，租賃期限至2021年1月;17層供管理人團(tuán)隊(duì)辦公使用;24至32層仍為中國(guó)華信能源有限公司和上海華信國(guó)際集團(tuán)有限公司的辦公場(chǎng)所;19至22層房產(chǎn)現(xiàn)由上海華信證券有限責(zé)任公司行政清理組和甬興證券有限公司共同使用，其中19層、20層、21層整層房產(chǎn)及705室、706室的房產(chǎn)由甬興證券有限公司承租并繼續(xù)使用，租賃期限至2021年3月31日。
公開資料顯示，2003年竣工的上海明天廣場(chǎng)，共60層高達(dá)282米。17年過去，近300米的高度使其仍能躋身上海第六高樓。
上海明天廣場(chǎng)也曾是市場(chǎng)上的“香餑餑”。早在2005年，曾有消息稱摩根士丹利房地產(chǎn)基金有意收購(gòu)7至32層，市場(chǎng)成交價(jià)可能將達(dá)32億元天價(jià)，刷新彼時(shí)國(guó)內(nèi)整幢物業(yè)收購(gòu)的紀(jì)錄，但由于業(yè)主方單方面停止出售作罷。
降價(jià)尋求出售機(jī)會(huì)
記者了解到,上海明天廣場(chǎng)7~32層也將迎來第3次掛牌，起拍總價(jià)降至16.45億元，相當(dāng)于25.71億元評(píng)估價(jià)的六折。
記者注意到，近期，多棟“摩天大樓”進(jìn)入拍賣程序，往往是物業(yè)所有方破產(chǎn)所致。
上海明天廣場(chǎng)與“華信系”的關(guān)系頗為緊密。據(jù)天眼查信息，上海盛懿由上海華信間接持股，占股42.48%。而上海華信背后的大股東，則是中國(guó)華信能源有限公司(下稱“華信能源”)。
2017年，華信能源蟬聯(lián)《財(cái)富》世界500強(qiáng)，并在當(dāng)年9月擬以近90億美元收購(gòu)俄羅斯石油公司14.16%的股權(quán)。第二年，華信能源面臨被接管、債務(wù)重組等一系列事件，創(chuàng)始人葉簡(jiǎn)明也被調(diào)查。
2020年4月，上海市第三中級(jí)人民法院宣告中國(guó)華信及其3家附屬公司上海華信、海南華信國(guó)際控股有限公司、上海華信集團(tuán)財(cái)務(wù)有限公司破產(chǎn)，凈負(fù)債總額達(dá)1307億元。而上海明天廣場(chǎng)的拍賣，也拉開了“華信系”部分企業(yè)資產(chǎn)清算的序幕。
號(hào)稱“廈門第一高樓”的廈門國(guó)際中心也不例外。11月11日，阿里法拍信息披露，廈門國(guó)際中心、廈門寶嘉中心資產(chǎn)包成功出讓，以底價(jià)29.12億元成交，較第一次拍賣降價(jià)7.28億元，接盤者則為魯能集團(tuán)有限公司。
按照原計(jì)劃，廈門國(guó)際中心和寶嘉中心的競(jìng)買報(bào)名截止日期為8月21日。報(bào)名條件也相當(dāng)之高，不僅要為一級(jí)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中國(guó)排名前500名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還需具備可調(diào)控資金達(dá)50億元以上。
8月24日，管理人發(fā)布《延期公告》，不僅報(bào)名時(shí)間延后至9月1日，報(bào)名條件也有所放松，世界500強(qiáng)或中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)，國(guó)務(wù)院國(guó)資委管理的中央企業(yè)，上年度營(yíng)收不低于100億元的國(guó)內(nèi)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)均被允許報(bào)名。
9月21日，廈門國(guó)際中心、寶嘉中心項(xiàng)目首次登錄“阿里拍賣”平臺(tái)，保證金3.6億元，起拍價(jià)36.4億元，拍賣時(shí)間為10月21日、22日。
相較于近52億元的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，廈門國(guó)際中心和寶嘉中心最終“折扣”將近一半，大宗商辦物業(yè)的遇冷明顯，這樣的情節(jié)似乎也將在明天廣場(chǎng)重演。
記者了解到，上海明天廣場(chǎng)7~32層也將迎來第3次掛牌，起拍總價(jià)降至16.45億元，相當(dāng)于25.71億元評(píng)估價(jià)的六折。
李偉(化名)是一家上海本土房企的高管，也曾參與并主導(dǎo)公司對(duì)上海南京西路一棟商辦物業(yè)的收購(gòu)，但他對(duì)上海明天廣場(chǎng)的拍賣前景并不看好。“明天廣場(chǎng)的單價(jià)太高了，第一次的競(jìng)拍價(jià)格折算下來單價(jià)超過7萬元/平方米，第二次拍賣時(shí)的單價(jià)約5.6萬元/平方米。即使現(xiàn)在再次降價(jià)，單價(jià)還是超過4.5萬元/平方米。”他說。
李偉認(rèn)為，上海明天廣場(chǎng)另一大劣勢(shì)在于，此次拍賣的標(biāo)的只是整棟物業(yè)的一部分。“有能力和財(cái)力競(jìng)拍明天廣場(chǎng)的企業(yè)大多有些完美主義，更傾向于去收購(gòu)整棟物業(yè)，所以我預(yù)測(cè)最后接手的應(yīng)該是資管公司。”
商業(yè)辦公供過于求
蔡峰也認(rèn)為，空置率上升、租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇必然會(huì)給傳統(tǒng)商辦物業(yè)的交易帶來一定的挑戰(zhàn)和改變。
“(近期較多的大宗商辦物業(yè)流拍)歸根究底就是供過于求。原先在投資拉動(dòng)下，眾多商辦物業(yè)建起來了，但總得有人用它才行。”一名曾在萬達(dá)、蘇寧擔(dān)任高管的資深商業(yè)地產(chǎn)人士向記者感慨道。
蔡峰也告訴記者，過去幾年，國(guó)內(nèi)商辦類型在大宗物業(yè)交易中占比一直非常高，因?yàn)檫@種類型的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理相對(duì)簡(jiǎn)單，而且流動(dòng)性也比較好。“但從去年開始，商辦市場(chǎng)的租賃壓力開始顯現(xiàn)，越來越多的買家傾向于購(gòu)買位置更好，交通便捷，并且?guī)ё饧s的項(xiàng)目，以彌補(bǔ)租賃風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于現(xiàn)金流的影響。”
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2020年第三季度，上海商業(yè)地產(chǎn)總交易額達(dá)到人民幣145億元，環(huán)比下降16.6%，同比降幅達(dá)18.6%。而2020年前三季度合計(jì)交易額552億元，同比降幅高達(dá)四成。
另據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2020年第三季度，上海租賃型甲級(jí)寫字樓凈吸納量15.72萬平方米，環(huán)比上升35%，但由于本季度新增供應(yīng)規(guī)模達(dá)35.9萬平方米，使空置率升至21.9%;上海零售租賃凈吸納量達(dá)23.09萬平方米，整體空置率環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至9.4%。
“2020年疫情像是一條‘鲇魚’攪動(dòng)了上海商辦市場(chǎng)，而真正優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)在經(jīng)歷大浪淘沙般的市場(chǎng)考驗(yàn)后會(huì)更加展現(xiàn)出其不可替代的投資價(jià)值。”在蔡峰看來，縱使空置率上升、凈吸納量同比下降明顯，但租賃市場(chǎng)成交依舊保持相對(duì)活躍，是由于許多交易來自企業(yè)因整合管理、辦公升級(jí)或成本控制等原因搬遷辦公場(chǎng)所。
“值得注意的是，對(duì)于大多數(shù)規(guī)模企業(yè)來說，2020年財(cái)年預(yù)算制定于市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定的2019年。經(jīng)歷今年全球公共衛(wèi)生及政經(jīng)環(huán)境的影響，2021年企業(yè)財(cái)年預(yù)算將趨于保守，在這一情況下，許多租戶選擇繼續(xù)續(xù)租于現(xiàn)有樓宇。”蔡峰說。
蔡峰表示，從供應(yīng)角度而言,雖然2021年預(yù)計(jì)新增甲級(jí)辦公面積近130萬平方米，占截至2020年三季度上海全市存量的十分之一，但核心CBD及科技園的新增供應(yīng)，無論是土地出讓還是在建工程，都相對(duì)較為有限。“長(zhǎng)期來看，新增供應(yīng)與新增需求的對(duì)稱性一定程度上決定了該板塊資產(chǎn)投資回報(bào)的預(yù)期。”
另一方面，相較于傳統(tǒng)的商業(yè)辦公樓，產(chǎn)業(yè)園區(qū)更加受到機(jī)構(gòu)投資者的青睞。
仲量聯(lián)行方面認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)本身的屬性特點(diǎn)也賦予了其相比傳統(tǒng)辦公樓市場(chǎng)更強(qiáng)的韌性。綜合來看，政策扶持、產(chǎn)業(yè)行業(yè)集中、可容納多功能需求、樓宇定制化設(shè)計(jì)等都是產(chǎn)業(yè)園區(qū)突出的核心亮點(diǎn)，這在很大程度上刺激著租賃市場(chǎng)的需求。
蔡峰也認(rèn)為，空置率上升、租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇必然會(huì)給傳統(tǒng)商辦物業(yè)的交易帶來一定的挑戰(zhàn)和改變。新的環(huán)境下，核心CBD及科技園擁有穩(wěn)定租賃的資產(chǎn)將更為凸顯出投資優(yōu)勢(shì)。
