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“銀十”遭遇爽約：300城土地供需雙跌 長三角領(lǐng)跑大市
樓市“銀十”遭遇爽約。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年10月，24個重點監(jiān)測一二三線代表城市住宅市場總計成交1672.3萬平方米，環(huán)比下降4.07%。
受樓市銷售以及融資環(huán)境影響，地市同樣并不樂觀。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年10月全國300城共計推出土地10480萬平方米，環(huán)比減少6%、同比減少12%，但成交僅7899萬平方米，環(huán)比下降20%、同比下降12%。在土地出讓金方面，10月全國300城收金3255億元，環(huán)比減少26%。
“10月一二三線城市供地規(guī)模都有所下降。”中國指數(shù)研究院杭州分院副總經(jīng)理高院生表示，“在成交價格方面，10月300城成交均價是3766元每平方米，環(huán)比下跌10%，同比有所上漲，但較9月漲幅收窄。在溢價率方面，10月300城平均溢價率為11.9%，較9月有所上升，但仍處于較低水平。”
此外，各地市場分化也比較明顯。高院生指出：“10月300城共有52宗住宅用地流拍，其中42宗出自三四線城市，另有10宗在二線城市。同時10月以來全國市場都呈現(xiàn)變冷的趨勢，但相對而言，長三角區(qū)域表現(xiàn)相對穩(wěn)定。”
“從1—10月份TOP100房企拿地的情況來看，長三角和中西部仍是投資的重點區(qū)域。其中TOP10房企在長三角拿地金額合計約3261億元，居所有區(qū)域中的首位;其次則是中西部，TOP10房企在此區(qū)域拿地金額約為2500億元;另外，珠三角和環(huán)渤海則分列第三位和第四位。” 中國指數(shù)研究院研發(fā)中心研究主管古超指出。
長三角城市“收金”效應(yīng)明顯
“今年10月，全國住宅用地成交總價TOP10榜單，長三角占據(jù)6席。南京有2宗宅地入榜，上海、杭州、溫州、寧波各有一宗，總價均超25億元，上海浦東新區(qū)張江中區(qū)宅地以71.37億元領(lǐng)跑榜單。”中指研究院報告指出。
另據(jù)2019年10月全國土地出讓TOP10城市數(shù)據(jù)，長三角共有上海、南京、杭州、寧波四城入榜，總計收金623.9億元，占全部10個城市土地出讓金收入(1296.3億元)的48%。
據(jù)歷史數(shù)據(jù)梳理，今年前10個月，杭州、上海、南京、寧波、蘇州等長三角城市多次入圍全國土地出讓金收入TOP10城市。杭州更是每月列席，5月、6月、9月還位居單月全國土地出讓收入第一位，1月、3月、4月、8月位居全國第二位。上海亦有8次位列全國前十;南京、寧波也有6次，蘇州則有5次。
以上5城上榜土地出讓收入已達(dá)6623億元，約占所有上榜城市土地出讓收入的42%。
今年，在一線城市房地產(chǎn)市場調(diào)控穩(wěn)定的背景下，二線城市順勢承接了房企投資目光。“杭州、蘇州等長三角城市由于經(jīng)濟(jì)、人口，以及承接上海等因素影響，成為房地產(chǎn)市場的熱點。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦曾在接受時代周報記者采訪時表示。
其中杭州尤為引人注目。數(shù)據(jù)顯示，今年1—10月，杭州累計土地出讓收入為2370億元，位居全國首位，并超過第二位的上海835.5億元。
地價高且供地面積大是杭州土地出讓收入居高的兩大因素。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1—9月，杭州成交樓面均價為7144元每平方米，僅低于北京(18652元每平方米)、深圳(15289元每平方米)、上海(7938元每平方米)和福州(7256元每平方米)。在土地供應(yīng)方面，今年1—10月，杭州共計推出1582萬平方米，土地供應(yīng)面積位于全國第九位，并較去年同期增長42.7%。
隨著杭州地市表現(xiàn)過熱，土地出讓“雙限”政策出臺，杭州地市熱度也向其他城市轉(zhuǎn)移。比如寧波，“受杭州調(diào)控從嚴(yán)、地市熱度轉(zhuǎn)移影響，寧波已經(jīng)連續(xù)兩個季度地價環(huán)比漲幅超過3%。”盧文曦表示。
寧波明顯增大了土地供應(yīng)規(guī)模—數(shù)據(jù)顯示，2019年1—10月，寧波土地供應(yīng)面積為1895萬平方米，位居全國第三，并且同比增長83.1%。
三四線城市流拍率走高
整體降溫已是大勢，但分化更是今年市場的關(guān)鍵詞。
“今年以來，全國土地市場溢價率正在持續(xù)走低，流拍率則在持續(xù)走高。其中三四線城市流拍率最高，達(dá)8.8%。”諸葛找房分析指出。
諸葛找房提供的數(shù)據(jù)還顯示，今年10月，全國主要地級市溢價率為9.95%，環(huán)比上月微跌0.02個百分點，保持了5月以來的下跌趨勢;在流拍率方面，10月全國主要地級市流拍率為7.27%，環(huán)比升高1.1個百分點，延續(xù)了6月以來的升高趨勢。
時代周報記者注意到，拉長時間軸來看，近一年全國土地市場流拍率有兩個節(jié)點：2018年10月，全國土地市場流拍率達(dá)到近一年的最高點，此后逐月緩慢下降;2019年3月，全國土地市場流拍率跌入底谷，此后逐月增長。目前，全國土地市場流拍率已經(jīng)迫近去年同期水平。
從城市級別來看，三四線城市更不容樂觀—10月一線城市流拍率為3.85%;二線城市流拍率為4.82%;三四線城市流拍率最高，為8.8%。
流拍率走高的同時，三線城市的成交樓面均價逆勢增長。今年10月，一線城市成交樓面均價環(huán)比下降17%，二線城市環(huán)比下降16%，但三線城市環(huán)比微漲2%。
“部分優(yōu)質(zhì)地塊得到房企青睞，是三線城市成交樓面均價上漲的原因。”諸葛找房解釋道，由于三四線城市土地具有價格優(yōu)勢、盈利空間較大，因此部分優(yōu)質(zhì)地塊也會受房企青睞。但部分地塊的熱度難以改變整體地市趨冷的態(tài)勢，整體而言，“房企在三四線城市拿地仍有熱情，但主要集中在發(fā)展?jié)摿^大的三四線城市及優(yōu)質(zhì)地塊。”
從長遠(yuǎn)來看，三四線城市土地市場趨冷、流拍率走高的趨勢將持續(xù)。
“根據(jù)我們對最近五年全國土地交易月度走勢的研究來看，每年土地市場大概會呈現(xiàn)三個高點，包括年初、年中和年尾，預(yù)計部分城市會在11月、12月加大土地市場供應(yīng)，從而帶來相應(yīng)的成交上揚。但三四線城市的流拍情況很難改善。”高院生指出。
高院生進(jìn)一步解釋：“這一波三四線城市的土地流拍源于主流房企規(guī)避三四線城市市場風(fēng)險，回歸核心二線城市及其都市圈范圍的優(yōu)質(zhì)三四線。如果三四線城市整體未來潛在市場去化風(fēng)險不改善，當(dāng)?shù)厥袌銮闆r很難有所改善。”
