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日前，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布了2019年1月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》(以下簡稱“報告”)。報告顯示，2018年12月全國房價下跌速度趨緩，下跌城市減少，房價總體實現(xiàn)穩(wěn)中有降。在房價良性回調的同時，重點城市二手住房成交量繼續(xù)增大。報告預測，一二線城市房價上漲的動力與下跌的壓力并存，三四線城市房價短期以繼續(xù)向下調整為主線。

房價下跌速度總體趨于緩和，重點城市住房成交量繼續(xù)回升

對于住房市場運行的最新動態(tài)，報告顯示，2018年12月全國房價下跌速度趨緩，下跌城市減少，房價總體實現(xiàn)穩(wěn)中有降。大數(shù)據(jù)房價指數(shù)(BHPI)監(jiān)測顯示，2018年12月，142個樣本城市房價平均環(huán)比下跌0.68%，環(huán)比跌幅比上月收窄0.08個百分點。房價環(huán)比下跌的城市為105個，比上月減少2個，占樣本數(shù)的74%。環(huán)比上漲城市37個，占樣本數(shù)的26%。全球經(jīng)濟增長預期趨于悲觀，使得購房者觀望情緒增強;房地產(chǎn)調控政策保持了延續(xù)性與穩(wěn)定性，部分開發(fā)商及住房投資者關于房地產(chǎn)調控轉向的預判一再落空，開始逐步降價售房;貨幣化棚改政策的調整，對二三四線城市房地產(chǎn)熱起到了降溫的作用。

在房價良性回調的同時，重點城市二手住房成交量繼續(xù)增大。大數(shù)據(jù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2018年12月，10大重點城市二手住房成交量指數(shù)為110.22，比上月增長5.6%。近2月重點城市住房成交量隨著價格下降而放大，表明房地產(chǎn)市場基本面較為穩(wěn)健，潛在的住房需求仍然比較旺盛。在價跌量增的背景下，不僅市場整體風險可控，而且居民購房負擔有所減輕，房地產(chǎn)調控取得了預定的效果。重點城市成交量的放大表明住房市場處于良性調整狀態(tài)，這也為進一步完善住房市場體系和住房保障體系、構建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制提供了有利條件。

一二線城市房價下跌速度顯著減緩，三四線總體繼續(xù)向下調整

2018年12月，一二線城市房價總體繼續(xù)向下調整，但房價下跌速度顯著減緩，下跌城市也有所減少。大數(shù)據(jù)房價指數(shù)(BHPI)監(jiān)測顯示，2018年12月，一線城市房價環(huán)比平均下跌0.308%，環(huán)比跌幅比上月收窄1.6個百分點。除深圳環(huán)比止跌微漲0.42%外，另3個一線城市繼續(xù)下跌。其中廣州環(huán)比微跌0.12%，北京環(huán)比小幅下跌0.82%，上海環(huán)比小幅下跌0.71%。與上年同期相比，2018年12月一線城市平均同比下跌1.237%。其中上海同比下跌11.28%，北京同比上漲0.17%，深圳同比上漲1.42%，廣州比上漲4.74%。

大數(shù)據(jù)房價指數(shù)(BHPI)監(jiān)測顯示，2018年12月二線城市房價平均環(huán)比下跌0.701%，環(huán)比跌幅比上月收窄0.737個百分點。除了沈陽環(huán)比微漲外，其余二線城市房價均有下跌，但下跌速度都趨于緩和。2018年12月，三四線城市房價平均環(huán)比下跌0.678%，環(huán)比跌幅比上月繼續(xù)擴大0.09個百分點。118個樣本城市中，下跌的城市為84個。下跌城市占比71%，與上月大體持平。

與一二線城市相比，三四線城市房價調整的背景有所不同。2017年下半年以來，部分一線城市已經(jīng)經(jīng)歷了一波房價調整，三四線城市2018年上半年正經(jīng)歷了一波較快上漲，多數(shù)城市房價同比漲幅仍較高。由于目前才剛進入階段性調整，距離再次復蘇仍需時日。

預計一二線城市房價漲跌并存 三四線城市短期將繼續(xù)向下調整

對于當前房地產(chǎn)市場的形勢分析與預測。報告認為，一二線城市房價上漲的動力與下跌的壓力并存。一方面，受全球資本市場動蕩加劇、國內經(jīng)濟增長預期調低及嚴厲的調控政策的影響，一二線城市房價短期仍存在一定的下降壓力;另一方面，一二線城市作為人口主要流入地和高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，住房供求矛盾在城市化階段長期存在，部分一二線城市如北京、上海、廈門等經(jīng)歷了2017年以來的持續(xù)調整，房價下跌風險已經(jīng)得到一定程度釋放。目前一二線城市房價上行主要受制于嚴厲的調控政策及復雜多變的外部經(jīng)濟環(huán)境。一旦外部經(jīng)濟環(huán)境有所改善，部分一二線城市樓市可能會率先緩慢回暖。

三四線城市房價短期以繼續(xù)向下調整為主線。三四線城市本身的住房投資投機需求較低，房價上漲主要受收入水平及人口吸引力偏低的制約。此外，三四線城市大多仍處于增量房市場的發(fā)展階段，當銷售不暢時，住房庫存將再度增加，并反過來進一步增強房價下降壓力。2017-2018年，受貨幣化棚改下沉至三四線城市、房價補漲等因素的影響，二三四線城市房價大都累積了不小的漲幅，房價客觀上也有階段性下調的需要。2019年貨幣化棚改政策的調整，對三四線城市房價上漲起到釜底抽薪的功效。住房銷量的下滑，將推動三四線城市房價的向下調整。