您的位置：首頁(yè) >新聞 > 股票 >
推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展 有望成為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要抓手
受國(guó)際環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻和國(guó)內(nèi)疫情沖擊影響，4月份經(jīng)濟(jì)新的下行壓力進(jìn)一步加大。
統(tǒng)計(jì)局5月16日數(shù)據(jù)顯示，1~4月全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)4.0%，比1~3月份回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。另外，全國(guó)服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)比1~3月份回落2.2個(gè)百分點(diǎn)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降0.2%，全國(guó)固定資產(chǎn)投資比1-3月份回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。
事實(shí)上，5月11日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就已對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)做出研判，并提出“著力穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤”，部署要“按市場(chǎng)化法治化原則，通過(guò)發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金等方式，盤活基礎(chǔ)設(shè)施等存量資產(chǎn)，以拓寬社會(huì)投資渠道和擴(kuò)大有效投資、降低政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”。
發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(俗稱REITs)，為何會(huì)成為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要抓手?REITs試點(diǎn)近一年來(lái)市場(chǎng)發(fā)展如何?帶著上述問(wèn)題，第一財(cái)經(jīng)記者專訪了中金公司投資銀行部固定收益組聯(lián)席執(zhí)行負(fù)責(zé)人、董事總經(jīng)理賈舟祺。
“國(guó)常會(huì)將發(fā)展RETIs與’拓寬社會(huì)投資渠道和擴(kuò)大有效投資、降低政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)’相結(jié)合，我們認(rèn)為，REITs有望成為解決當(dāng)前’發(fā)展與化債’、’存量與增量’問(wèn)題的金融抓手之一。”賈舟祺對(duì)記者表示，自“958號(hào)文”發(fā)布以來(lái)，根據(jù)市場(chǎng)已公告信息不完全統(tǒng)計(jì)，目前已公告招標(biāo)或者啟動(dòng)的公募REITs項(xiàng)目超過(guò)50個(gè)，總規(guī)模預(yù)計(jì)已超800億元。
在她看來(lái)，REITs能夠有效盤活存量資產(chǎn)，形成良性投資循環(huán)，進(jìn)一步提升直接融資比重，降低宏觀杠桿率。另一方面，又能拓展新的投資領(lǐng)域，作為股票、債券、現(xiàn)金之外新的大類資產(chǎn)配置類別，為投資者提供有高收益風(fēng)險(xiǎn)比、具有組合分散化價(jià)值、流動(dòng)性良好的長(zhǎng)期投資工具。
項(xiàng)目供給稀缺，亟待擴(kuò)圍
“十四五”規(guī)劃《綱要》提出，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。
目前《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第3號(hào)-新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目(試行)》正在就中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs資產(chǎn)收購(gòu)及擴(kuò)募細(xì)則征求意見(jiàn)。
賈舟祺認(rèn)為，國(guó)常會(huì)對(duì)REITs的相關(guān)表態(tài)，無(wú)疑有利于加速正式擴(kuò)募規(guī)則的推出，而擴(kuò)募項(xiàng)目的成功我們認(rèn)為可有效加強(qiáng)發(fā)行人和廣大投資者信心，給市場(chǎng)傳達(dá)公募REITs可持續(xù)發(fā)展的信號(hào)。
“后續(xù)啟動(dòng)的項(xiàng)目，大多仍處在執(zhí)行及地方發(fā)改委審核階段，目前市場(chǎng)供給稀缺，尚無(wú)法滿足資本市場(chǎng)各方投資需求，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模勢(shì)在必行。”她認(rèn)為，預(yù)計(jì)本次表態(tài)后，也有利于進(jìn)一步優(yōu)化各部委的協(xié)同審核機(jī)制，進(jìn)而形成制式化、可比化的信息披露機(jī)制，對(duì)一二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)起到引導(dǎo)作用。
自2021年7月《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》(即958號(hào)文)發(fā)布以來(lái)，政策方面已經(jīng)取得較多進(jìn)展。
證監(jiān)會(huì)今年3月18日發(fā)布《深入推進(jìn)公募REITs試點(diǎn) 進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)》，重點(diǎn)提到了下一階段重點(diǎn)工作，引入擴(kuò)募機(jī)制、推進(jìn)保障性租賃住房項(xiàng)目落地;財(cái)政部及稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)稅收政策的公告》(下稱“3號(hào)文”)，針對(duì)REITs所得稅相關(guān)政策給予明確。
地方政府層面，全國(guó)已有10個(gè)省市、2個(gè)區(qū)政府或地方發(fā)改委發(fā)布了REITs專項(xiàng)政策支持文件、6個(gè)省市發(fā)布了REITs相關(guān)及配套支持政策。目前已發(fā)文的省份和城市覆蓋京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳、西三角經(jīng)濟(jì)圈等重點(diǎn)核心區(qū)域。
交通及園區(qū)最熱，保租房REITs積極探索
自958號(hào)文發(fā)布以來(lái)，公募REITs資產(chǎn)類別擴(kuò)容至保障性租賃住房、清潔能源、旅游、水利等領(lǐng)域。
不完全統(tǒng)計(jì)顯示，全市場(chǎng)已公告招標(biāo)或者啟動(dòng)的公募REITs項(xiàng)目超過(guò)50個(gè)，總規(guī)模超過(guò)800億，且在行業(yè)類別上基本覆蓋了958號(hào)文鼓勵(lì)的九大試點(diǎn)行業(yè)，原始權(quán)益人及資產(chǎn)區(qū)域也逐漸覆蓋到全國(guó)。
以目前已發(fā)行成功的12單REITs項(xiàng)目來(lái)看，交通基礎(chǔ)設(shè)施(高速公路)行業(yè)及園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的項(xiàng)目最為豐富，均已成功發(fā)行4單。
“以后續(xù)公告啟動(dòng)的公募REITs項(xiàng)目數(shù)量情況來(lái)看，高速公路及園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)也體現(xiàn)了較強(qiáng)的積極性。”賈舟祺對(duì)記者表示，主要原因有三個(gè)方面。
一是由于交通基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目已發(fā)行案例更多，具有較強(qiáng)的可參考性;二是由于交通基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的行業(yè)特性所決定，具體而言，交通基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)情況較為明晰，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目則不動(dòng)產(chǎn)屬性更強(qiáng)，與國(guó)外目前以不動(dòng)產(chǎn)作為REITs有一定類似;三是交通基礎(chǔ)設(shè)施及園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)持有主體也有較強(qiáng)的盤活資產(chǎn)需求和意愿。
在當(dāng)前“穩(wěn)增長(zhǎng)”主線之下，基礎(chǔ)設(shè)施和地產(chǎn)行業(yè)都被寄予厚望。在985號(hào)文提出的九大試點(diǎn)行業(yè)中，保障性租賃住房也是REITs重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)之一。
“租賃住房作為十四五期間中國(guó)城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)領(lǐng)域，亟需REITs作為重資產(chǎn)的退出渠道和形成投融資閉環(huán)。”賈舟祺對(duì)記者表示，目前包括北京、上海、深圳以及各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目已陸續(xù)探索推進(jìn)REITs。
在她看來(lái)，租賃住房REITs的市場(chǎng)潛力有可能不亞于上述資產(chǎn)類別，未來(lái)將成為中國(guó)REITs的重點(diǎn)領(lǐng)域。不過(guò)，她也提到，目前各地保租房項(xiàng)目在租金收益、法律合規(guī)、財(cái)政支持、資質(zhì)認(rèn)定等方面情況不一，在實(shí)操推動(dòng)中的往往存在收益性低、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)未配套跟進(jìn)和土地變性等困難點(diǎn)，因此體現(xiàn)出了操作周期長(zhǎng)、審批程序復(fù)雜的特征。
為進(jìn)一步加快保障保租房REITs平穩(wěn)健康發(fā)展，她建議從三個(gè)方面予以推動(dòng)。
一是加大土地政策支持：讓渡地價(jià)促進(jìn)供應(yīng)，輔以適度財(cái)政和金融手段激勵(lì)社會(huì)資本參與建設(shè)投資;二是建立規(guī)范“納保”審核認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及程序：具有保障性的租賃住房存量項(xiàng)目眾多，需結(jié)合實(shí)際情況針對(duì)實(shí)質(zhì)屬于住房保障的租賃住房，提供存量項(xiàng)目的“納保”通道;三是完善和常態(tài)化租金價(jià)格調(diào)整程序和調(diào)整機(jī)制，逐步市場(chǎng)化導(dǎo)向：一些區(qū)域保租房?jī)r(jià)格數(shù)十年未動(dòng)，租金水平顯著低于應(yīng)有水平。
“在確保社會(huì)民生的前提下，需綜合考慮運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼與長(zhǎng)期租金價(jià)格趨勢(shì)、建立長(zhǎng)效合理的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，確保保障的同時(shí)堅(jiān)持使用者付費(fèi)和市場(chǎng)化導(dǎo)向。”她稱。
券商自營(yíng)領(lǐng)銜機(jī)構(gòu)投資
從二級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，目前已發(fā)行上市12只REITs產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模合計(jì)458.12億元。
其中，特許經(jīng)營(yíng)類REITs共計(jì)6支，發(fā)行規(guī)模合計(jì)281.91億元，規(guī)模占比61.54%;產(chǎn)權(quán)類REITs共計(jì)6支，發(fā)行規(guī)模合計(jì)176.21億元，規(guī)模占比38.46%。參與的企業(yè)主要涵蓋高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、環(huán)保水務(wù)等行業(yè)。
“首批REITs上市后，市場(chǎng)熱情很高，二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)歷一波相對(duì)較大的漲幅。”賈舟祺表示，已發(fā)行12單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中，中金公司主導(dǎo)執(zhí)行中金普洛斯 REIT和浙商滬杭甬REIT 兩單項(xiàng)目。兩單項(xiàng)目發(fā)行規(guī)模合計(jì)達(dá) 101.95 億元，占已發(fā)行項(xiàng)目發(fā)行規(guī)模的22%。
截至2022年4月30日，若不包含近期發(fā)行的中國(guó)交建REIT，已上市11支REITs產(chǎn)品收盤價(jià)大部分均高于發(fā)行價(jià)，二級(jí)市場(chǎng)平均漲幅超過(guò)30%，盡管相較于2022年2月14日的最高市值507億元，已回落11%，但仍處于高位水平。
從投資者結(jié)構(gòu)來(lái)看，參與戰(zhàn)略配售及網(wǎng)下配售獲配的機(jī)構(gòu)投資者中，券商自營(yíng)占比37%、保險(xiǎn)公司占比22%、銀行理財(cái)占比13%、資管計(jì)劃占比11%，私募基金及其他投資者合計(jì)占比17%。這與海外REITs以養(yǎng)老金、保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)線資金為主的投資者結(jié)構(gòu)仍有一定差異。
與股票不同，公募REITs的收益本質(zhì)上來(lái)源于底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的現(xiàn)金流分派。
“項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況、現(xiàn)金流分派情況始終應(yīng)是決定公募REITs產(chǎn)品價(jià)值的中樞因素，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)最終也有望逐步恢復(fù)到價(jià)值中樞上來(lái)。”賈舟祺提示稱，隨著今年6月份首批REITs戰(zhàn)投解禁，可能也會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格逐步回歸理性，也需要提醒市場(chǎng)和投資者理性看待公募REITs投資價(jià)值。
提高直接融資，化解地方債務(wù)包袱
國(guó)常會(huì)將發(fā)展RETIs與“拓寬社會(huì)投資渠道和擴(kuò)大有效投資、降低政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”相結(jié)合，體現(xiàn)出對(duì)RETIs作用的更高期待。
“從今年債券市場(chǎng)角度，我們看到存量債券的借新還舊，以避免續(xù)接不上而引發(fā)風(fēng)險(xiǎn);同時(shí)，在增量資金方面，嚴(yán)格遏制新增地方隱債、靈活適度推進(jìn)增量融資工具，比如各種證券化資金、專項(xiàng)債券、項(xiàng)目收益?zhèn)⑵髽I(yè)債券以及REITs等等，注重圍繞項(xiàng)目收益、匹配高質(zhì)量發(fā)展要求。”賈舟祺對(duì)記者表示，要解決存量債務(wù)問(wèn)題，單靠一個(gè)金融抓手遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，需要存量增量配套政策共同發(fā)力。
在她看來(lái)，RETIs有三大特殊優(yōu)勢(shì)。
一是REITs為優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施重資產(chǎn)激活了公開(kāi)交易場(chǎng)景，對(duì)接上成本更低、更為透明規(guī)范的社會(huì)資本金，使沉淀在基建項(xiàng)目中的財(cái)政資金能快速騰挪出來(lái)，讓財(cái)政有余力應(yīng)對(duì)其他存量問(wèn)題。
二是倒逼融資主體關(guān)注投資收益和運(yùn)營(yíng)效率。REITs不是一次性融資，上市后投資者會(huì)用腳投票，底層資產(chǎn)持續(xù)現(xiàn)金流表現(xiàn)直接影響REITs價(jià)值和擴(kuò)募可行性，這將對(duì)新基建項(xiàng)目形成市場(chǎng)化約束機(jī)制，避免無(wú)效、低效資產(chǎn)再次形成。
三是在直接化債方面，雖然REITs資金鼓勵(lì)投向新項(xiàng)目、而非直接償還隱債，但REITs打通了城投永久性的權(quán)益融資通道，增量有收益、存量解決才可能有活水，能避免新項(xiàng)目重復(fù)走隱債老路。
“從國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀來(lái)看，基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)需要大額的前期投入，主要依靠政府及其所屬投融資平臺(tái)公司進(jìn)行投資建設(shè)，資金來(lái)源以債務(wù)型融資為主，相關(guān)主體債務(wù)包袱較重。”賈舟祺建議更多地方政府積極關(guān)注REITs在拓寬社會(huì)投資渠道、擴(kuò)大有效投資和降低政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面的重要意義，系統(tǒng)梳理全譜系資產(chǎn)、用好包括REITs在內(nèi)各類金。
在稅收政策優(yōu)化方面，她建議，進(jìn)一步明確稅務(wù)3號(hào)文的適用需要。
“目前除正向剝離外，其他重組方式是否適用、關(guān)聯(lián)方參與戰(zhàn)略配售是否適用、若REITs發(fā)行失敗重組過(guò)程中產(chǎn)生的所得稅是否適用等關(guān)于3號(hào)文的適用性問(wèn)題仍待進(jìn)一步明確。”賈舟祺稱。
另一方面，目前公募REITs稅收規(guī)則是在不影響上位法前提下的最優(yōu)籌劃(即通過(guò)配置股東借款從而達(dá)到減免稅收的效果)，但隨著項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性收入的增加，該模式能否完全覆蓋實(shí)際分派總額具有不確定性。同時(shí)，該股債模式也使得REITs產(chǎn)品在報(bào)表層面存在一定的復(fù)雜性，不利于投資人理解。
“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，期待未來(lái)公募REITs能建立一套標(biāo)準(zhǔn)、簡(jiǎn)潔、清晰的獨(dú)立稅收籌劃規(guī)則。”她稱。
