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公募REITs市場(chǎng)有望加速擴(kuò)容 盤活基礎(chǔ)設(shè)施等存量資產(chǎn)
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)有望加速擴(kuò)容。
5月11日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，通過(guò)發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金等方式，盤活基礎(chǔ)設(shè)施等存量資產(chǎn)，以拓寬社會(huì)投資渠道和擴(kuò)大有效投資、降低政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并指導(dǎo)地方拿出有吸引力項(xiàng)目示范，對(duì)參與投資的各類市場(chǎng)主體一視同仁。
“國(guó)常會(huì)的表態(tài)表明公募REITs發(fā)行有望加速，REITs將在助力基建發(fā)展、擴(kuò)大有效投資穩(wěn)增長(zhǎng)中扮演更重要角色。預(yù)計(jì)后續(xù)還將有更多有利政策和配套細(xì)則落地。”浙江滬杭甬財(cái)務(wù)總監(jiān)阮麗雅對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱。
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海也稱，有關(guān)部門應(yīng)加快出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金辦法和管理?xiàng)l例，統(tǒng)一規(guī)則尺度，各地有關(guān)部門應(yīng)盡快落地相關(guān)項(xiàng)目，“拿出好項(xiàng)目，拓展社會(huì)投資渠道，打通財(cái)富上升通道，把優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目利用率進(jìn)一步提高”。
在阮麗雅看來(lái)，作為拓寬社會(huì)投資渠道重要產(chǎn)品之一，REITs將在監(jiān)管、持有者、投資者以及其他市場(chǎng)各方的共同努力下，從試點(diǎn)進(jìn)一步走向更加市場(chǎng)化、成熟化，實(shí)現(xiàn)各方共贏。
公募REITs市場(chǎng)有望加速擴(kuò)容
根據(jù)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議內(nèi)容，將從三個(gè)方面進(jìn)行盤活基礎(chǔ)設(shè)施等存量資產(chǎn)：一要鼓勵(lì)通過(guò)發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金等實(shí)施盤活，指導(dǎo)地方拿出有吸引力的項(xiàng)目示范，對(duì)參與投資的各類市場(chǎng)主體一視同仁。二要完善市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)制，提高項(xiàng)目收益水平。對(duì)回收資金投入新項(xiàng)目，專項(xiàng)債可予以支持。三要堅(jiān)持市場(chǎng)化法治化原則，公開透明確定交易價(jià)格。確保基礎(chǔ)設(shè)施穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，保障公共利益。
阮麗雅認(rèn)為，自中央進(jìn)行“防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿、穩(wěn)投資、補(bǔ)短板”的決策部署以來(lái)，資金成為基建投資重要約束，而通過(guò)發(fā)行公募REITs、盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，有望破解基礎(chǔ)設(shè)施融資難、融資貴的難題，大幅縮短基礎(chǔ)設(shè)施投融資循環(huán)周期。
“指導(dǎo)地方拿出有吸引力項(xiàng)目示范，對(duì)參與投資的各類市場(chǎng)主體一視同仁。這是政策落地的關(guān)鍵。各地首先要把好項(xiàng)目拿出來(lái)，第一批推出的要是示范項(xiàng)目。”劉俊海對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。
劉俊海認(rèn)為，目前，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)非常大，但是部分存量資產(chǎn)尚未激活，具有合格投資者能力的投資者也沒(méi)有投資渠道。如果能激活這部分資產(chǎn)，對(duì)于提高地方資產(chǎn)質(zhì)量，降低資產(chǎn)不良比例等也會(huì)有幫助。
“激活的同時(shí)，對(duì)于這部分增量資產(chǎn)也要嚴(yán)格控制，沒(méi)有效益的不能投。提高基礎(chǔ)設(shè)施增量資產(chǎn)的質(zhì)量。”劉俊海說(shuō)。
對(duì)于國(guó)常會(huì)鼓勵(lì)“回收資金投入新項(xiàng)目，專項(xiàng)債可予以支持”，阮麗雅認(rèn)為，這表明在“穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)”背景下，作為基建資金來(lái)源的重要補(bǔ)充，公募REITs應(yīng)著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，其發(fā)展重心在于擴(kuò)大有效投資，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。
南開大學(xué)金融發(fā)展研究院院長(zhǎng)田利輝向第一財(cái)經(jīng)記者分析，資產(chǎn)證券化是存量資產(chǎn)盤活的重要方式，而REITs是基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)的重要手段。他認(rèn)為，能夠提供長(zhǎng)期相對(duì)穩(wěn)定投資回報(bào)率的基礎(chǔ)設(shè)施投資，也應(yīng)該讓具有合格投資者能力的投資者參與，從而更好優(yōu)化資產(chǎn)配置，豐富財(cái)富管理。
“刺激內(nèi)循環(huán)，僅僅靠消費(fèi)可能還不夠，還要擴(kuò)大投資，因此投資驅(qū)動(dòng)和消費(fèi)驅(qū)動(dòng)成為當(dāng)前階段的重要選擇。”武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)董登新說(shuō)，對(duì)于投資驅(qū)動(dòng)，有效的辦法是擴(kuò)大民間投資，尤其是社會(huì)資本投資，整合社會(huì)資源，尤其是為民營(yíng)資本提供公平的投資環(huán)境。
“建議做好研究，選擇合適資產(chǎn)發(fā)行”
2021年6月，首批基礎(chǔ)設(shè)公募REITs產(chǎn)品面世以來(lái)，持續(xù)受到市場(chǎng)關(guān)注。目前已有12只公募REITs在交易所上市，涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、高速公路、生態(tài)環(huán)保等基礎(chǔ)設(shè)施，募資規(guī)模達(dá)458億元，其中高速公路占比54.6%，產(chǎn)業(yè)園區(qū)占比21.7%。
REITs市場(chǎng)經(jīng)歷了從冷靜觀望、到活躍交易、再到理性回歸的過(guò)程。截至5月12日，12只REITs產(chǎn)品總市值525億元，比初始募集資金(含原始權(quán)益人部分)上漲15%。
阮麗雅對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱，總體而言，雖然疫情對(duì)REITs底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有一定影響，但其總體表現(xiàn)較為穩(wěn)健，尤其是對(duì)比權(quán)益融資市場(chǎng)，投資者對(duì)公募REITs產(chǎn)品認(rèn)可度也較高。隨著未來(lái)疫情的有效管控，以及擴(kuò)募規(guī)則正式落地、REITs擴(kuò)募有望帶來(lái)業(yè)績(jī)優(yōu)于預(yù)期的可能性，未來(lái)將給予市場(chǎng)更好回報(bào)。
那么，作為浙江省首單、全國(guó)首批9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品之一，浙商滬杭甬REITs曾在項(xiàng)目發(fā)行中遇到哪些問(wèn)題，對(duì)于后續(xù)上市發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目有何建議?
“項(xiàng)目發(fā)行中，主要是在股東協(xié)調(diào)、估值定價(jià)、管理協(xié)議等問(wèn)題上耗費(fèi)較多精力，同時(shí)因?yàn)槭着?xiàng)目無(wú)先例可循，在項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中遇到比較棘手的問(wèn)題需與監(jiān)管審核部門、行業(yè)主管部門請(qǐng)示、溝通，邊摸索邊推進(jìn)。”阮麗雅稱，隨著后續(xù)REITs規(guī)則體系逐步完善，REITs發(fā)行會(huì)更加規(guī)范，但保持與監(jiān)管部門的緊密溝通協(xié)調(diào)仍然至關(guān)重要。
以高速公路行業(yè)為例，目前已發(fā)行REITs中雖然只有4單是高速公路資產(chǎn)，但高速公路REITs占已上市REITs募資總規(guī)模已超過(guò)一半以上，是其中最大類別。據(jù)了解，高速公路單個(gè)項(xiàng)目體量大、IRR滿足分派率要求、且能持續(xù)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流并有一定的成長(zhǎng)性，發(fā)行REITs具有一定優(yōu)勢(shì)。
“目前市場(chǎng)上也有一些同行來(lái)向我們咨詢發(fā)行問(wèn)題，但是適合發(fā)行REITs的高速公路對(duì)于資產(chǎn)合規(guī)性、資產(chǎn)質(zhì)量、負(fù)債率，以及現(xiàn)金分派率等都有一定的要求。建議提前做好研究，選好合適的標(biāo)的資產(chǎn)。”阮麗雅稱。
配套制度在不斷完善
在公募REITs試點(diǎn)不斷推進(jìn)過(guò)程中，相關(guān)的配套規(guī)則也在逐步完善。
今年3月18日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《深入推進(jìn)公募REITs試點(diǎn) 進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)》一文，提到了公募REITs下一階段的重點(diǎn)工作：一是正在研究制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則;二是抓緊推動(dòng)保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地。
4月15日，滬深交易所分別就基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs新購(gòu)入項(xiàng)目指引公開征求意見。征求意見稿細(xì)化明確了上市公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的擴(kuò)募、信息披露、決策和審批等具體安排，對(duì)新購(gòu)入項(xiàng)目業(yè)務(wù)全流程重要節(jié)點(diǎn)、擴(kuò)募份額發(fā)售等關(guān)鍵事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)定。
“擴(kuò)募機(jī)制的出臺(tái)，標(biāo)志著中國(guó)REITs市場(chǎng)配套制度的進(jìn)一步完善，對(duì)于推進(jìn)REITs發(fā)展意義深遠(yuǎn)?？傮w而言，征求意見稿關(guān)于擴(kuò)募發(fā)行較首次發(fā)行掛牌有一定簡(jiǎn)化，有利于企業(yè)縮短項(xiàng)目申報(bào)流程、加速基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)證券化。”阮麗雅分析。
她同時(shí)稱，在實(shí)務(wù)操作方面，還希望監(jiān)管部門后期出臺(tái)進(jìn)一步配套細(xì)則，對(duì)REITs擴(kuò)募進(jìn)行規(guī)范和指導(dǎo)。比如，建議考慮高速公路行業(yè)實(shí)際情況，在不影響高速公路收益權(quán)的前提下，適度放寬對(duì)資產(chǎn)合規(guī)性要求，比如通過(guò)原始權(quán)益人承諾方式解決;建議簡(jiǎn)化基金擴(kuò)募購(gòu)入新資產(chǎn)的審批程序，同時(shí)給予市場(chǎng)更多決策權(quán)，以進(jìn)一步擴(kuò)大發(fā)行標(biāo)的資產(chǎn)范圍，同時(shí)提高原始權(quán)益人發(fā)行積極性，助力公募REITs市場(chǎng)進(jìn)一步做強(qiáng)做大。
“隨著公募REITs的擴(kuò)容，未來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)的覆蓋區(qū)域和類型會(huì)更加多元化，基礎(chǔ)設(shè)施的良性循環(huán)將得以高效打通，未來(lái)有望建立起萬(wàn)億規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)，形成對(duì)權(quán)益融資和債務(wù)融資市場(chǎng)的有效補(bǔ)充，有力支撐基礎(chǔ)設(shè)施和實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，我們對(duì)公募REITs前景非常看好。”阮麗雅表示。
阮麗雅同時(shí)稱，目前中國(guó)存量基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模已超百萬(wàn)億元，投資總量要高于發(fā)達(dá)國(guó)家，但直接融資占比遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家，即使以較小的比例發(fā)行公募REITs，也足夠支撐萬(wàn)億規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)，其潛在市場(chǎng)規(guī)模相當(dāng)可觀。同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs豐富了居民的投資選擇，作為一種優(yōu)化居民財(cái)富結(jié)構(gòu)，降低居民實(shí)物資產(chǎn)占比和負(fù)債率、提高金融資產(chǎn)比例的財(cái)富管理工具，將在未來(lái)財(cái)富管理社會(huì)扮演重要一環(huán)。
