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多個二線城市區(qū)域性調整住房限購，“房住不炒”仍是政策底線
12月6日，據“廈門日報”微信公眾號，自2022年12月5日起，廈門市島外限購政策略有調整，島外限購政策調整為在廈門市實際工作和生活的非本市戶籍無住房家庭和個人可在島外限購1套住房。島內限購政策不變，仍為過去4年連續(xù)繳納3年社?；蛏陥髠€稅的非本市戶籍家庭和個人，以及符合條件的非本市戶籍人才在島內限購1套住房。
按照規(guī)定，非本市戶籍家庭和個人原則上限購1套，本市戶籍家庭原則上限購2套。
今年5月，廈門曾調整住房限購政策，滿足群眾剛需和改善性需求。此前，對于非戶籍家庭和個人在島外購房的表述為：服務跨島發(fā)展戰(zhàn)略，支持穩(wěn)定就業(yè)人群的自住需求，促進職住平衡、產城融合，在廈門市穩(wěn)定就業(yè)半年以上的無住房非本市戶籍家庭和個人,可在本市島外購買一套自住商品住房。按照要求，非廈門市購房者或家庭持有半年以上勞動合同、工作證明或者醫(yī)社保證明，即可在島外購買一套住房。
(資料圖片僅供參考)
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，2022年，伴隨著全國房地產市場的持續(xù)調整，疊加疫情影響，廈門房地產市場亦處于調整階段。
從價格表現(xiàn)看，2022年1-11月廈門新建住宅價格累計上漲0.2%。11月，新建住宅價格環(huán)比連續(xù)2個月下跌，跌幅為0.01%。二手住宅價格1-11月累計上漲3.16%，9月以來，價格持續(xù)下跌，11月，廈門二手住宅價格環(huán)比下跌0.05%。
從成交情況看，1-11月，廈門島內新建商品住宅成交規(guī)模同比下降34.6%，島外同比降幅55%。其中，島外部分區(qū)域市場調整壓力較大，翔安區(qū)、集美區(qū)銷售面積同比下降均超六成。
陳文靜認為，廈門商品住宅市場成交規(guī)模呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，但價格調整態(tài)勢未見明顯好轉，短期庫存去化時間超20個月，庫存去化壓力下，房價仍面臨一定下行壓力。短期來看，廈門供需兩端政策有望繼續(xù)優(yōu)化調整，進一步支持剛需和改善性住房需求釋放，市場有望進一步修復。
多個二線城市縮窄限購區(qū)域
可以看到，今年三季度以來，已有多個二線熱點城市開始優(yōu)化調整限購政策。據澎湃新聞統(tǒng)計，包括青島、濟南、蘇州、天津、成都、西安等核心二線城市優(yōu)化政策已陸續(xù)出臺。
其中，青島、濟南、成都、西安等地相繼縮窄限購區(qū)域。
以青島為例，青島于9月15日優(yōu)化限購政策。按照青島市發(fā)布的《我市動態(tài)完善房地產政策》：繼續(xù)在市南區(qū)、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外）實行限購政策；對限購區(qū)域內新建商品住房，本地居民限購2套，二孩、三孩家庭可增購1套，外地居民居住滿半年限購1套。
山東省青島市住房和城鄉(xiāng)建設局相關工作人員對澎湃新聞記者表示，新政策中，二手房限購區(qū)域有所調整，市南區(qū)、市北區(qū)一手房、二手房仍實行限購政策，其他區(qū)域一手房、二手房均放開限購。
濟南則在今年5月縮窄限購范圍的基礎上再次于9月優(yōu)化限購政策措施。9月15日，據《濟南日報》，為進一步支持剛性和改善性住房需求，濟南市持續(xù)優(yōu)化房地產政策措施，繼續(xù)對二環(huán)以內的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域實施限購，自9月16日起實施。這也意味著“除了這兩個區(qū)域以外，其他區(qū)域不用再審限購了”。
另以四川成都為例，成都市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室印發(fā)《關于進一步優(yōu)化區(qū)域限購措施的通知》，宣布自2022年11月18日起施行新政。將天府新區(qū)成都直管區(qū)、成都高新區(qū)西部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)等在內的12個區(qū)統(tǒng)一為一個住房限購區(qū)域，具備該區(qū)域內任一區(qū)購房資格的居民家庭以及具備成都高新區(qū)南部園區(qū)購房資格的居民家庭，均可在該限購區(qū)域內購買住房。該區(qū)域購房套數(shù)、戶籍社保年限等住房限購要求保持不變。
隨后，11月19日，陜西省西安市促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展協(xié)調領導小組發(fā)布《關于支持剛性和改善性住房需求有關問題的通知》，宣布臨潼區(qū)，西咸新區(qū)灃東新城上林街道，灃西新城高橋街道、馬王街道，高新區(qū)托管的非限購區(qū)域不再列入西安住房限購限售范圍。
更多城市或“優(yōu)先放松郊區(qū)限購”
天津、蘇州的限購政策也有所松動，不過蘇州取消限購政策現(xiàn)“一日游”。
今年9月14日，市場消息傳出，江蘇省蘇州市對限購政策做出調整，非蘇州本地戶籍居民無需提供社保繳納證明可直接購買首套房。按照新政，蘇州六區(qū)（包括相城區(qū)、姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、吳江區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)）對外地人購買首套房政策進行了調整，不再需要出示社保證明或個稅證明。
隨后，多區(qū)房產交易中心工作人員證實政策屬實。
不過，9月16日，澎湃新聞從江蘇省蘇州市姑蘇區(qū)、相城區(qū)、吳中區(qū)、高新區(qū)房產相關部門獲悉，姑蘇區(qū)、相城區(qū)、吳中區(qū)、高新區(qū)針對非戶籍居民家庭的限購政策恢復至原政策執(zhí)行，即：非蘇州戶籍居民家庭購房條件為3年內在蘇州連續(xù)繳納6個月社保。
青島市住房和城鄉(xiāng)建設局則是將《我市動態(tài)完善房地產政策》中“對限購區(qū)域內新建商品住房，本地居民限購2套，二孩、三孩家庭可增購1套，外地居民居住滿半年限購1套；二手住房不再限購?！币痪渲袆h除了“二手住房不再限購”的表述。
中指研究院指出，二線城市作為區(qū)域核心，住房需求支撐度較高、居民收入水平相對較好，政策放松有利于激發(fā)市場的交易活力，促進住房需求釋放，從而產生示范作用，帶動整體市場修復，但需注意的是，在政策尺度方面，“房住不炒”仍是政策底線，各方都需保持合理預期。
因此，蘇州、青島部分取消限購政策被撤回，進一步表明“房住不炒”仍是政策的底線。在各類限制性政策中，外地戶籍限購是核心城市實現(xiàn)“房住不炒”的重要防火墻，短期來看，熱點二線城市全面取消限購的可能性較小，預計更多城市或以“優(yōu)先放松郊區(qū)限購”的方式漸進式推進。
諸葛找房數(shù)據研究中心高級分析師關榮雪認為，二線城市試探性放松限購進一步說明政策出臺的嚴謹性，首先在市場信心不足，樓市成交動力偏低的背景下，多城適度放松樓市政策，其中不乏放松限購這類帶動力較強的政策，以促進購房需求進一步釋放，帶動成交回升，是符合市場需要的。
不過，對于二線城市而言，這類城市市場本身往往具有一定韌性，同時產業(yè)基礎相對完善，也是很多群體的定居選擇地，因此在放松限購方面既要考慮提升市場活躍度，也要謹慎避免炒房群體的流入，尤其在房地產市場處于修復階段，這時政策的試探性也是較為必要的，可以有效判斷政策是否可以進一步推進，是否能更好地實現(xiàn)政策的積極作用，推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
