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繼東方資產(chǎn)之后，長(zhǎng)城資產(chǎn)也獲批發(fā)行一期用于地產(chǎn)紓困的金融債券，AMC介入房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的步伐加速。

3月13日，記者獲悉，長(zhǎng)城資產(chǎn)近日獲批在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行100億元金融債券，用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置等。在此之前，多家銀行響應(yīng)政策推出房地產(chǎn)并購(gòu)融資支持，其中已有銀行與相關(guān)房企達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，雖然當(dāng)前并購(gòu)債支持規(guī)模相對(duì)有限，但隨著發(fā)行主體增加，金融行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的支持將從實(shí)際緩解債務(wù)壓力和提升市場(chǎng)信心兩方面發(fā)揮作用。另有券商研報(bào)指出，在外部融資遇冷、銷售回款下滑背景下，房企的資金流入雙重受阻，并購(gòu)債將使得資金更有效率地流入出險(xiǎn)房企。

第二家AMC地產(chǎn)紓困金融債獲批

對(duì)于此次金融債獲批，中國(guó)長(zhǎng)城(000066)資產(chǎn)管理股份有限公司(下稱“長(zhǎng)城資產(chǎn)”)表示，本次債券的發(fā)行有利于其加大服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度，為實(shí)體企業(yè)紓困化險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展提供長(zhǎng)期限、低成本的資金。同時(shí)，公司將堅(jiān)持依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置相關(guān)金融業(yè)務(wù)，募集資金將主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置、房地產(chǎn)行業(yè)紓困等相關(guān)不良資產(chǎn)主業(yè)及償還到期存量債券。

作為第二家獲批發(fā)行地產(chǎn)紓困金融債的AMC(資產(chǎn)管理公司)，長(zhǎng)城資產(chǎn)此次金融債發(fā)行額度為100億元，與2月21日獲批的中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司(下稱“東方資產(chǎn)”)一致。此前的3月11日，東方資產(chǎn)發(fā)行了首筆AMC地產(chǎn)紓困金融債，發(fā)行規(guī)模為100億元，期限為3年，詢價(jià)區(qū)間為2.5%～3.5%，主體與債項(xiàng)評(píng)級(jí)均為AAA。東方資產(chǎn)方面表示，本次債券發(fā)行將按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，募集資金主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置，房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)化解等相關(guān)不良資產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)。

這也意味著，全國(guó)性資產(chǎn)管理公司參與出險(xiǎn)房企的紓困工作正在加速落地。今年1月底，金融監(jiān)管部門曾召集幾家AMC開(kāi)會(huì)，研究資產(chǎn)管理公司按照市場(chǎng)化、法治化原則，參與風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購(gòu)及相關(guān)金融中介服務(wù)。當(dāng)時(shí)就有市場(chǎng)人士分析，AMC在化解金融風(fēng)險(xiǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面經(jīng)驗(yàn)豐富，考慮到房企負(fù)債端涉及銀行等金融機(jī)構(gòu)的大量債權(quán)，相關(guān)機(jī)構(gòu)的參與將加速風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)資產(chǎn)處置進(jìn)度，促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)化解和市場(chǎng)出清。

目前，國(guó)內(nèi)共有5家全國(guó)性AMC公司，包括中國(guó)華融、中國(guó)信達(dá)、東方資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)和銀河資產(chǎn)。

有望緩解房企融資和銷售困境

根據(jù)央行最新公布的金融數(shù)據(jù)，2月人民幣貸款單月增加1.23萬(wàn)億元，同比少增1258億元。其中，住戶貸款減少3369億元(同比減少4790億元)，代表居民按揭貸款的中長(zhǎng)期貸款減少459億元(同比減少4572億元)，成為主要拖累。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，數(shù)據(jù)的回落反映了房地產(chǎn)銷售端持續(xù)冷淡，居民需求信心不足。而此前克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額為4015.8億元，環(huán)比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斬”。

作為流動(dòng)性的主要支撐，經(jīng)營(yíng)性資金不足是房企擺脫困境的主要障礙，但多位機(jī)構(gòu)人士預(yù)測(cè)，接下來(lái)將有更多政策出臺(tái)，提升居民購(gòu)房信心。但短期內(nèi)，債務(wù)壓力和融資不足仍是房地產(chǎn)行業(yè)的主要擔(dān)憂。

克而瑞證券研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年3~6月，170家房企共有162.2億美元存量債到期，781.9億元人民幣債券到期，合計(jì)債務(wù)約為1809億元。而自去年以來(lái)，部分房企依賴的美元債融資遇冷，資金壓力驟增。近日穆迪也在一份研報(bào)中提示，融資渠道緊張及龐大的再融資需求將加大中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性壓力，并導(dǎo)致2022年年內(nèi)違約數(shù)量增加。另?yè)?jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年2月份，房地產(chǎn)企業(yè)總體非銀融資總額為792.2億元，同比下降60.5%，環(huán)比下降39.2%。

這也意味著，雖然在政策糾偏中部分房企獲得了資金支持，但短期內(nèi)行業(yè)分化仍然存在，部分資質(zhì)較差的房企還繼續(xù)面臨海外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，投資者恢復(fù)信心仍需要時(shí)間。光大證券(601788)分析師張旭團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，在外部融資遇冷、銷售回款下滑的資金流入端雙重受阻背景下，部分資金鏈脆弱的房企因資金滾續(xù)不暢出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，而信用風(fēng)險(xiǎn)又進(jìn)一步影響房企的銷售、項(xiàng)目建設(shè)、拿地，導(dǎo)致出險(xiǎn)概率進(jìn)一步提升。并購(gòu)債的出臺(tái)使得資金可以更有效率地流入出險(xiǎn)房企，緩解財(cái)務(wù)壓力，降低債務(wù)負(fù)擔(dān)，為逐步脫困提供可能。

行業(yè)并購(gòu)融資支持已達(dá)千億元

早在AMC之前，已有多家銀行發(fā)行并購(gòu)債，用于支持房地產(chǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)，還有多家房企發(fā)行并購(gòu)債。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月13日，目前正在推進(jìn)或落地的地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)融資已經(jīng)達(dá)到1000億元左右。其中招商銀行(600036)先后與華潤(rùn)置地(200億元)、華潤(rùn)萬(wàn)象(30億元)、大悅城(000031)控股(100億元)、碧桂園(150億元)以及美的置業(yè)(60億元)簽署合作協(xié)議，共計(jì)授予相關(guān)房企約540億元并購(gòu)融資額度，大悅城控股還與浦發(fā)銀行(600000)簽署了100億元額度的融資協(xié)議，五礦地產(chǎn)則獲得交通銀行100億元授信額度，近日福州萬(wàn)科也獲得興業(yè)銀行(601166)并購(gòu)貸款近30億元，旭輝控股與平安銀行(000001)簽署了50億元并購(gòu)融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，銀行并購(gòu)融資支持逐漸從國(guó)企拓展至民企。此外，除浦發(fā)銀行已經(jīng)發(fā)行50億元房地產(chǎn)并購(gòu)主題債外，上海銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、興業(yè)銀行也相繼傳出地產(chǎn)并購(gòu)主題債的消息。

開(kāi)發(fā)商方面，也有多家房企已經(jīng)表態(tài)或推進(jìn)并購(gòu)融資，其中包括招商蛇口(001979)發(fā)行12.9億元并購(gòu)中期票據(jù)，建發(fā)地產(chǎn)發(fā)行4.6億元中票用于并購(gòu)2個(gè)標(biāo)的項(xiàng)目公司股權(quán)，華僑城發(fā)行15億元中期票據(jù)中的9.6億元用于置換在招商銀行的并購(gòu)貸款。另外，民企綠城集團(tuán)最新的30億元中期票據(jù)注冊(cè)計(jì)劃中，擬將15億元用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強(qiáng)的企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力，包括但不限于置換發(fā)行人前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資與收購(gòu)等方式。

張旭團(tuán)隊(duì)表示，在2021年四季度以來(lái)的地產(chǎn)相關(guān)政策中，并購(gòu)債的支持政策體現(xiàn)了監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置的關(guān)切，目前并購(gòu)債落地規(guī)模較小，但隨著發(fā)行方的擴(kuò)充，這一規(guī)模將穩(wěn)步提升，助力出險(xiǎn)企業(yè)紓困，為地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)發(fā)揮作用。