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房貸浮動利率LPR和固定利率該這樣選，5年內還款日，建議轉LPR
選擇固定利率不變還是選擇LPR浮動利率，這確實是橫在商業(yè)房貸存量客戶面前的一道難以抉擇的選擇題。
央行要求房貸商業(yè)貸款存量客戶完成“換錨”工作
按照央行的有關部署，所有房貸商業(yè)貸款的存量客戶，自2020年3月1日起，至20201年8月31日止，在6個月的時間內完成“換錨”工作，也就是選擇原貸款利率不變或者選擇LPR浮動利率。需要注意的是，房貸只剩最后一個還款周期的不在轉換范圍之內、公積金房貸不在轉換范圍之內。
(圖1：央行30號規(guī)定要求完成“換錨”工作)
而且，選擇機會對于每個房貸商貸客戶只有一次，以后不準再變更。
因此充分了解LPR是什么、對比固定利率與LPR浮動利率之間的關系、LPR未來的走向就顯得尤為重要。
什么是LPR
實際上LPR是貸款市場報價利率的簡稱，LPR又分為1年期和5年期以上兩個品種(因為房貸為5年期以上的長期貸款，所以后文中我們說到的LPR指的是5年期以上LPR)，他是由境內26家銀行對最優(yōu)質的客戶的貸款利率以加點的形式形成報價，報價給央行，央行再根據(jù)26家銀行的報價進行加權平均，最后形成一個基準利率。
由此可見，LPR是一個非常市場化的利率，其值并不是央行說了算的，更不是由某一家或者幾家銀行說了算的。
央行每個月20號都會對LPR的最新值進行披露一次。
(圖2：參與LPR報價的26家銀行)
之前以“貸款基準利率”為“錨”，轉為以LPR“為錨”之后，利率變成多少了?
我們知道，之前的房貸利率是以貸款基準利率4.9%為基礎的，不同的銀行、不同的客戶、不同的貸款時間點會在4.9%的基礎上上浮或者下浮形成個人單獨的貸款利率。
比如，A的房貸利率不上浮也不下調，那么他的房貸利率就是4.9%;
B的房貸利率上浮20%，那么他的房貸利率就是4.9%*(1+20%)=5.88%;
同樣，C的房貸利率下浮10%，那么他的房貸利率就是4.9%*(1-10%)=4.41。
可以明確一點的是，即使轉為LPR，那么本身房貸利率高的依然高，房貸利率低的依然低，因為轉換過程中引入了一個新的名詞：基點。
我們拿上文A、B、C三人的利率舉例，假設A、B、C都將利率轉化為LPR形式，我們看其轉化后的利率分別是多少(以2019年末LPR為4.8%為標準)：
A新利率為：LPR+0.1%(其中LPR是浮動的，0.1%是由A的原利率4.9%-4.8%計算而來的，很明顯，LPR以后是浮動的，而0.1%是‘基點’，是不變的)
同理，B的利率為：LPR+0.98%;C的利率為LPR-0.39%。
從上面的轉化我們可以看出：基點可以為正可以為負，當原利率正好為4.8%時基點為0，高于4.8%時，基點為正，反之為負。
(圖3：個人房貸轉換后參考LPR)
下邊就是問題的關鍵了，LPR未來的走向如何?
由上文的分析我們很簡單的就能發(fā)現(xiàn)，轉換LPR浮動利率“吃不吃虧”關鍵在于LPR未來的走向如何，假設未來LPR上浮到4.8%以上，那么新利率必將高于原利率;假設未來LPR下跌到4.8%以下，那么新利率必將低于原利率。
下面我們就從幾個方面分析下未來LPR的走向：
1.我國央行LPR值近期變動情況：
(圖4：近期LPR變動情況一覽)
從上圖我們發(fā)現(xiàn)，半年多以來，LPR實際呈現(xiàn)下降的趨勢：2019年8月份LPR4.85%;11月份4.8%;2020年2月份LPR4.75%;最新LPR值為4.65%。
所以，如果能延續(xù)這一趨勢，那么LPR未來還有下降的空間。
2.國外利率水平與我國央行利率水平的對比
(圖5：部分代表性國家平均利率水平比較)
從上圖我們發(fā)現(xiàn)，我國的利率水平對比同屬發(fā)展中國家來說，利率水平是較低的，在與金磚五國的對比中，利率水平同樣較低，但是與發(fā)達的歐家相比，我國的利率水平明顯較高。
根據(jù)經(jīng)濟學家的研判，經(jīng)濟發(fā)展到一定體量，利率下行是必然趨勢，我國現(xiàn)在的利率水平明顯與其經(jīng)濟體量不相匹配，別忘了我國是僅次于的世界第二大經(jīng)濟體，最近幾年以來，我國GDP總量連續(xù)蟬聯(lián)世界第二的位置。
所以從這個角度而言，未來LPR下降還是大勢所趨。
3.疫情之后的經(jīng)濟環(huán)境
我國剛剛在第一季度經(jīng)歷了新冠疫情的沖擊，經(jīng)濟遭受一定程度的影響，當前復產(chǎn)復工工作已經(jīng)全面展開，刺激經(jīng)濟發(fā)展，保障經(jīng)濟穩(wěn)步復蘇現(xiàn)在是主要工作之一。
那么從經(jīng)濟手段來講，保障復產(chǎn)復工工作的開展具體的措施是哪幾項呢?其實就是采取寬松化的貨幣政策，其中就包含降息、降準。
降息一方面有利于實體行業(yè)獲得更多的低成本資金，降低經(jīng)營成本;另一方面可以到達引導消費的目的，使得更多的儲戶不選擇將錢存在銀行賺取利息收益，而是拿來消費，這樣便可通過“消費”來拉動經(jīng)濟。
所以，從疫情之后的大環(huán)境來說，未來LPR也呈現(xiàn)下行趨勢。
4.從目前的樓市行情來說
可以這么說，LRP之所以分為1年期和5年以上的期限，有一個原因就是為了更好的通過“利率手段”調控樓市。
(圖6：堅持房住不炒的大方向不變)
比如：假設未來樓市有“炒房”的趨勢，那么即可上浮LPR便可達到一定的抑制效果，因為LPR上漲則意味著資金成本上漲，那么炒房的成本自然也就水漲船高了;反之，假設未來樓市持續(xù)低迷，那么下調LPR便可降低買房的成本，自然就會推動樓市火熱，達到去庫存的效果。
小結：
所以從以上幾個方面的分析來看，有幾個點是可以支撐LPR在未來下調的，但是話說回來，我國是市場經(jīng)濟制度，LPR確實是市場化的，但是不可否認的是，無論在哪個國家的經(jīng)濟領域，都有一雙我們稱之為“看不見的大手”在對市場進行調節(jié)，我國也不例外，就像第4條說的那樣，假設未來再次出現(xiàn)“炒房”的現(xiàn)象，那么未來LPR上浮是必然的，這樣以來實際選擇LPR是“得不償失”的。
但是，總體來說，我個人認為，在國家堅持的“房住不炒”的大政方針之下，未來再次大范圍出現(xiàn)“炒房”現(xiàn)象的可能性很小，因此LPR大概率上不會上浮，更不會大幅度上浮。
另一方面，房貸一般都是5-30年的長期貸款，所以這么長久的年限對于LPR預測來說存在很大的難度，在我們看的見的未來5年里，LPR下行是大概率事件，但是5年之后呢?10年之后呢?這存在很大的變數(shù)!
個人建議：選擇固定利率還是LPR浮動利率?
實際選擇固定利率還是浮動利率本身就是仁者見仁智者見智的事情，每個人對于未來LPR走向的預判不同則選擇的方式自然不同，所以，到底如何選擇還得根據(jù)自己對于未來LPR走向的預判，這也正體現(xiàn)了“選擇”意味著“風險”的道理。
從我個人角度而言，我一直堅守以下選擇原則：
1.原利率高于4.9%基準利率的，建議轉換為LPR浮動利率模式，這樣可以在可預見的幾年內享受降息帶來的紅利，反正原利率本身就是上浮的，不如重新選擇一次。
2.原利率低于4.95%基準利率的，越低越不要轉為LPR，因為本身就已經(jīng)享受到了利率下調的紅利了，沒有必要冒未來LPR漲跌不確定的風險。
3.假設利率恰好為4.9%，那么可轉可不轉，意義不是很大。
4.假設剩余還款時長在5年之內，那么強烈建議轉為LPR，因為5年內LPR的漲跌還是大體能預測到的，基本呈現(xiàn)下行趨勢。
結語：寫在最后
以上就是我對LPR的分析還有對此題的解答了，總體而言，未來LPR漲跌短期內大概率呈現(xiàn)下行趨勢，未來5年后比較難以預測。
