選擇固定利率不變還是選擇LPR浮動(dòng)利率,這確實(shí)是橫在商業(yè)房貸存量客戶面前的一道難以抉擇的選擇題。
央行要求房貸商業(yè)貸款存量客戶完成“換錨”工作
按照央行的有關(guān)部署,所有房貸商業(yè)貸款的存量客戶,自2020年3月1日起,至20201年8月31日止,在6個(gè)月的時(shí)間內(nèi)完成“換錨”工作,也就是選擇原貸款利率不變或者選擇LPR浮動(dòng)利率。需要注意的是,房貸只剩最后一個(gè)還款周期的不在轉(zhuǎn)換范圍之內(nèi)、公積金房貸不在轉(zhuǎn)換范圍之內(nèi)。
(圖1:央行30號(hào)規(guī)定要求完成“換錨”工作)
而且,選擇機(jī)會(huì)對(duì)于每個(gè)房貸商貸客戶只有一次,以后不準(zhǔn)再變更。
因此充分了解LPR是什么、對(duì)比固定利率與LPR浮動(dòng)利率之間的關(guān)系、LPR未來的走向就顯得尤為重要。
什么是LPR
實(shí)際上LPR是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的簡(jiǎn)稱,LPR又分為1年期和5年期以上兩個(gè)品種(因?yàn)榉抠J為5年期以上的長(zhǎng)期貸款,所以后文中我們說到的LPR指的是5年期以上LPR),他是由境內(nèi)26家銀行對(duì)最優(yōu)質(zhì)的客戶的貸款利率以加點(diǎn)的形式形成報(bào)價(jià),報(bào)價(jià)給央行,央行再根據(jù)26家銀行的報(bào)價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均,最后形成一個(gè)基準(zhǔn)利率。
由此可見,LPR是一個(gè)非常市場(chǎng)化的利率,其值并不是央行說了算的,更不是由某一家或者幾家銀行說了算的。
央行每個(gè)月20號(hào)都會(huì)對(duì)LPR的最新值進(jìn)行披露一次。
(圖2:參與LPR報(bào)價(jià)的26家銀行)
之前以“貸款基準(zhǔn)利率”為“錨”,轉(zhuǎn)為以LPR“為錨”之后,利率變成多少了?
我們知道,之前的房貸利率是以貸款基準(zhǔn)利率4.9%為基礎(chǔ)的,不同的銀行、不同的客戶、不同的貸款時(shí)間點(diǎn)會(huì)在4.9%的基礎(chǔ)上上浮或者下浮形成個(gè)人單獨(dú)的貸款利率。
比如,A的房貸利率不上浮也不下調(diào),那么他的房貸利率就是4.9%;
B的房貸利率上浮20%,那么他的房貸利率就是4.9%*(1+20%)=5.88%;
同樣,C的房貸利率下浮10%,那么他的房貸利率就是4.9%*(1-10%)=4.41。
可以明確一點(diǎn)的是,即使轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR,那么本身房貸利率高的依然高,房貸利率低的依然低,因?yàn)檗D(zhuǎn)換過程中引入了一個(gè)新的名詞:基點(diǎn)。
我們拿上文A、B、C三人的利率舉例,假設(shè)A、B、C都將利率轉(zhuǎn)化為L(zhǎng)PR形式,我們看其轉(zhuǎn)化后的利率分別是多少(以2019年末LPR為4.8%為標(biāo)準(zhǔn)):
A新利率為:LPR+0.1%(其中LPR是浮動(dòng)的,0.1%是由A的原利率4.9%-4.8%計(jì)算而來的,很明顯,LPR以后是浮動(dòng)的,而0.1%是‘基點(diǎn)’,是不變的)
同理,B的利率為:LPR+0.98%;C的利率為L(zhǎng)PR-0.39%。
從上面的轉(zhuǎn)化我們可以看出:基點(diǎn)可以為正可以為負(fù),當(dāng)原利率正好為4.8%時(shí)基點(diǎn)為0,高于4.8%時(shí),基點(diǎn)為正,反之為負(fù)。
(圖3:個(gè)人房貸轉(zhuǎn)換后參考LPR)
下邊就是問題的關(guān)鍵了,LPR未來的走向如何?
由上文的分析我們很簡(jiǎn)單的就能發(fā)現(xiàn),轉(zhuǎn)換LPR浮動(dòng)利率“吃不吃虧”關(guān)鍵在于LPR未來的走向如何,假設(shè)未來LPR上浮到4.8%以上,那么新利率必將高于原利率;假設(shè)未來LPR下跌到4.8%以下,那么新利率必將低于原利率。
下面我們就從幾個(gè)方面分析下未來LPR的走向:
1.我國(guó)央行LPR值近期變動(dòng)情況:
(圖4:近期LPR變動(dòng)情況一覽)
從上圖我們發(fā)現(xiàn),半年多以來,LPR實(shí)際呈現(xiàn)下降的趨勢(shì):2019年8月份LPR4.85%;11月份4.8%;2020年2月份LPR4.75%;最新LPR值為4.65%。
所以,如果能延續(xù)這一趨勢(shì),那么LPR未來還有下降的空間。
2.國(guó)外利率水平與我國(guó)央行利率水平的對(duì)比
(圖5:部分代表性國(guó)家平均利率水平比較)
從上圖我們發(fā)現(xiàn),我國(guó)的利率水平對(duì)比同屬發(fā)展中國(guó)家來說,利率水平是較低的,在與金磚五國(guó)的對(duì)比中,利率水平同樣較低,但是與發(fā)達(dá)的歐家相比,我國(guó)的利率水平明顯較高。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的研判,經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定體量,利率下行是必然趨勢(shì),我國(guó)現(xiàn)在的利率水平明顯與其經(jīng)濟(jì)體量不相匹配,別忘了我國(guó)是僅次于的世界第二大經(jīng)濟(jì)體,最近幾年以來,我國(guó)GDP總量連續(xù)蟬聯(lián)世界第二的位置。
所以從這個(gè)角度而言,未來LPR下降還是大勢(shì)所趨。
3.疫情之后的經(jīng)濟(jì)環(huán)境
我國(guó)剛剛在第一季度經(jīng)歷了新冠疫情的沖擊,經(jīng)濟(jì)遭受一定程度的影響,當(dāng)前復(fù)產(chǎn)復(fù)工工作已經(jīng)全面展開,刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展,保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇現(xiàn)在是主要工作之一。
那么從經(jīng)濟(jì)手段來講,保障復(fù)產(chǎn)復(fù)工工作的開展具體的措施是哪幾項(xiàng)呢?其實(shí)就是采取寬松化的貨幣政策,其中就包含降息、降準(zhǔn)。
降息一方面有利于實(shí)體行業(yè)獲得更多的低成本資金,降低經(jīng)營(yíng)成本;另一方面可以到達(dá)引導(dǎo)消費(fèi)的目的,使得更多的儲(chǔ)戶不選擇將錢存在銀行賺取利息收益,而是拿來消費(fèi),這樣便可通過“消費(fèi)”來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。
所以,從疫情之后的大環(huán)境來說,未來LPR也呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。
4.從目前的樓市行情來說
可以這么說,LRP之所以分為1年期和5年以上的期限,有一個(gè)原因就是為了更好的通過“利率手段”調(diào)控樓市。
(圖6:堅(jiān)持房住不炒的大方向不變)
比如:假設(shè)未來樓市有“炒房”的趨勢(shì),那么即可上浮LPR便可達(dá)到一定的抑制效果,因?yàn)長(zhǎng)PR上漲則意味著資金成本上漲,那么炒房的成本自然也就水漲船高了;反之,假設(shè)未來樓市持續(xù)低迷,那么下調(diào)LPR便可降低買房的成本,自然就會(huì)推動(dòng)樓市火熱,達(dá)到去庫存的效果。
小結(jié):
所以從以上幾個(gè)方面的分析來看,有幾個(gè)點(diǎn)是可以支撐LPR在未來下調(diào)的,但是話說回來,我國(guó)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度,LPR確實(shí)是市場(chǎng)化的,但是不可否認(rèn)的是,無論在哪個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,都有一雙我們稱之為“看不見的大手”在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié),我國(guó)也不例外,就像第4條說的那樣,假設(shè)未來再次出現(xiàn)“炒房”的現(xiàn)象,那么未來LPR上浮是必然的,這樣以來實(shí)際選擇LPR是“得不償失”的。
但是,總體來說,我個(gè)人認(rèn)為,在國(guó)家堅(jiān)持的“房住不炒”的大政方針之下,未來再次大范圍出現(xiàn)“炒房”現(xiàn)象的可能性很小,因此LPR大概率上不會(huì)上浮,更不會(huì)大幅度上浮。
另一方面,房貸一般都是5-30年的長(zhǎng)期貸款,所以這么長(zhǎng)久的年限對(duì)于LPR預(yù)測(cè)來說存在很大的難度,在我們看的見的未來5年里,LPR下行是大概率事件,但是5年之后呢?10年之后呢?這存在很大的變數(shù)!
個(gè)人建議:選擇固定利率還是LPR浮動(dòng)利率?
實(shí)際選擇固定利率還是浮動(dòng)利率本身就是仁者見仁智者見智的事情,每個(gè)人對(duì)于未來LPR走向的預(yù)判不同則選擇的方式自然不同,所以,到底如何選擇還得根據(jù)自己對(duì)于未來LPR走向的預(yù)判,這也正體現(xiàn)了“選擇”意味著“風(fēng)險(xiǎn)”的道理。
從我個(gè)人角度而言,我一直堅(jiān)守以下選擇原則:
1.原利率高于4.9%基準(zhǔn)利率的,建議轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率模式,這樣可以在可預(yù)見的幾年內(nèi)享受降息帶來的紅利,反正原利率本身就是上浮的,不如重新選擇一次。
2.原利率低于4.95%基準(zhǔn)利率的,越低越不要轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR,因?yàn)楸旧砭鸵呀?jīng)享受到了利率下調(diào)的紅利了,沒有必要冒未來LPR漲跌不確定的風(fēng)險(xiǎn)。
3.假設(shè)利率恰好為4.9%,那么可轉(zhuǎn)可不轉(zhuǎn),意義不是很大。
4.假設(shè)剩余還款時(shí)長(zhǎng)在5年之內(nèi),那么強(qiáng)烈建議轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR,因?yàn)?年內(nèi)LPR的漲跌還是大體能預(yù)測(cè)到的,基本呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。
結(jié)語:寫在最后
以上就是我對(duì)LPR的分析還有對(duì)此題的解答了,總體而言,未來LPR漲跌短期內(nèi)大概率呈現(xiàn)下行趨勢(shì),未來5年后比較難以預(yù)測(cè)。