國慶節(jié)后,多家上市房企披露9月業(yè)績銷售數據,從銷售情況來看,部分房企業(yè)績銷售金額同環(huán)比雙雙出現下滑,傳統(tǒng)的“金九”并未帶來火熱情緒。記者所梳理的21家典型上市房企中,9月銷售業(yè)績同比下降的有19家房企,其中有超一半的房企同比降幅超過了20%,僅榮盛發(fā)展、綠城中國實現9月銷售業(yè)績同比正增長。值得注意的是,在房企同比銷售業(yè)績負增長的同時,也有部分房企環(huán)比銷售業(yè)績呈現負增長,形成同環(huán)比雙降。
繼開發(fā)商“躺平”后,購房者也開始“躺平”了,曾經的“金九銀十”不再是樓市的高光時刻,五花八門的促銷背后,房企銷售業(yè)績依然承壓。
九成房企9月銷售同比負增長
融資“三道紅線”,土地出讓“兩集中”,現金流安全維系著房企的“生命線”,各大房企都喊出“抓銷售、促回款”的口號,積極銷售不再以業(yè)績?yōu)楹诵?,更多是為?ldquo;活著”。
根據上市房企目前所披露的9月銷售情況,今年的“金九”基本上是涼了。記者所梳理的21家典型上市房企中,9月有19家出現了同比負增長,除中國奧園同比下降9.35%外,其他18家房企均出現同比兩位數下滑。有超一半的房企同比降幅超過20%,“濃眉大眼”的萬科繼續(xù)保持同比下降態(tài)勢,其9月實現合同銷售額361.1億元,同比下降33.79%。
中海地產、中南建設分別為同比下降41.6%、45.6%,佳兆業(yè)同比下降64.63%,新力控股更是同比下降高達81.67%。僅有榮盛發(fā)展、綠城中國實現9月銷售業(yè)績同比增長,分別為48.19%、5.47%。
在同比銷售業(yè)績負增長的同時,也有部分房企環(huán)比銷售業(yè)績呈現負增長。9月環(huán)比增長兩位數的僅有5家房企,分別是雅居樂、招商蛇口、融信中國、富力地產及金地集團,其余房企皆低于6%的增長線。有約一半的房企環(huán)比增幅出現負增長,其中除榮盛發(fā)展和綠城中國外,其他8家房企9月表現為同環(huán)比雙降,表現最為明顯的是佳兆業(yè)、越秀地產和新力控股,同環(huán)比降幅均超過兩位數。
截至目前,包括恒大、金茂在內的部分房企尚未公布9月銷售數據,但據機構數據顯示,恒大、保利發(fā)展、綠地控股、中國金茂等都沒能逃過9月銷售業(yè)績同比負增長的命運。其中,恒大更是表現“亮眼”,9月單月同比下降93.5%、環(huán)比下降86.1%。
爆雷聲音不斷
曾經的“金九銀十”不再是樓市的高光時刻,五花八門的促銷背后,房企銷售業(yè)績依然承壓。
在中原地產首席分析師張大偉看來,隨著市場風向的轉變,“金九銀十”的概念正在消退,現在更多是出于促銷目的的營銷概念。此外,去年開始房地產企業(yè)爆雷消息不斷,這給市場釋放了更多的負能量,購房者“觀望”情緒越發(fā)濃厚。
記者了解到,自2020年開始,債務壓力過高的房企陸續(xù)爆雷,福晟集團、泰禾集團、藍光發(fā)展、華夏幸福、中國恒大、新力控股、花樣年……
國慶節(jié)前夕,新力控股遭遇“中秋劫”,一天內暴跌87%,最終以發(fā)布“短暫停牌”公告暫告一段落,截至目前仍處于停牌狀態(tài)。此后,關于大幅降薪、出售新力物業(yè)的消息更是不斷傳出,標普也將新力控股的評級下調至“CC”,認為新力控股面臨嚴重流動性問題,償債能力幾乎耗盡。
一位接近新力控股方面的人士告訴記者,民企的“難”在當前市場體現得淋漓盡致,新力控股已經在賣項目“自救”了,未來的規(guī)模收縮基本可以確定。
如果說新力控股是高杠桿房企的一個縮影,那么花樣年的債務違約徹底揭開房企的最后一塊“遮羞布”。
10月4日晚間,花樣年發(fā)布公告稱,未能按時支付約2.06億美元票據。據貝殼研究院統(tǒng)計,花樣年剔除預收款后的資產負債率為72.7%,凈負債率為74.8%,現金短債比為1.59,“三道紅線”踩中一條,屬于“黃檔”房企。在花樣年的2021年半年報中,其銀行結余和現金(非受限)為271.78億元,但萬萬沒想到“意外”債務違約了。
近300億元結余資金,無法覆蓋2億美元債務,財務數據的真實性引發(fā)市場質疑,其他房企是不是也存在上述問題?花樣年所帶來的“蝴蝶效應”,不但造成房企美元債市場波動劇烈,這股情緒也挑動著購房者的神經。明明“健康”的房企突然爆雷了,樓盤爛尾、開發(fā)商“跑路”顯然更難維權。
購房者也“躺平”了
最近房地產市場都在談論開發(fā)商“躺平”了,拿地不積極,第二批集中供地大量流標和底價成交。房企遭遇最冷9月,購房者難道不是“躺平”了?
記者走訪北京新房市場了解到,購房者的“躺平”大概率受到外部環(huán)境的影響。隨著調控政策不斷升級,購房者的“資質”標準越發(fā)收緊,而購房貸款門檻抬升,放款期限延長,也加劇購房者的“躺平”情緒。
“最近來看房的客流量并不少,但成交量卻沒有預期那么好。”北京東五環(huán)某案場銷售人員告訴記者,小面積戶型出清很快,說明市場需求還是有的,至少剛需客群不缺。大面積戶型就沒那么幸運了,受二手房市場“降溫”影響,新房置換客群受到限制,錢不到位也就沒辦法“改善”。
購房者的“躺平”,直接影響到房企的營銷成本。“集團今年給北京公司追加了100個億的指標,但這個市場不用渠道根本不行。”在首批集中供地收獲頗豐的某央企北京公司營銷公司營銷總也透露,隨著7月信貸收緊,團隊已經預判到今年的“金九銀十”不好過,早在預售證申報之前就已經鋪開渠道市場。“能上的都上了,早點賣出去才是王道。”
“現在除了剛需還出手,市面上改善的都很難,不是置換被卡住了,就是貸款下不來。”上述營銷總坦言,用渠道肯定是雙刃劍,首批供地的項目利潤都不高,但與銷售成本的增長相比,銷售周期越長,不確定性越大。再加上首批供地預售證扎堆兒發(fā)放,只有搶跑才可能完成任務。
“金九”不再,“銀十”也大概率失色??藸柸鸬禺a研究中心數據顯示,下半年以來,市場整體降溫、銷售業(yè)績增速放緩,受此影響,百強房企截至9月末有近半數目標完成率不及70%,四季度去化壓力較大。
無論是為了如期完成目標,還是為了好好“活著”,房企未來3個月都要“跑”起來了。(記者 盧揚 王寅浩)