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買家反悔需承擔(dān)傭金嗎 簽購房協(xié)議時需注意這幾點
買家簽了購房協(xié)議后反悔需承擔(dān)傭金嗎
日常生活中，老百姓買房賣房，大多都會找中介。但如果買賣雙方在中介公司的介紹服務(wù)下簽訂了協(xié)議，然而其后購房者因種種原因不想要房子了，拒絕履行合同，那么在這種情況下，買賣雙方還需要支付中介費嗎?近日，浙江省湖州市長興縣人民法院審結(jié)的一起案件，就出現(xiàn)了類似情況。最終法院判決駁回原告某中介公司要求被告姚某支付4萬元傭金的訴訟請求。
姚某想要購買房屋，便通過中介公司尋找合適的房源，并于2019年1月12日，與賣家阿亮在該中介公司的介紹促成下簽訂了一份房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓買賣協(xié)議。房屋面積149.42平方米，含汽車位一處，轉(zhuǎn)讓價為232.8萬元。同時約定：在當(dāng)月25日前辦理房屋過戶手續(xù)，中介費由買賣雙方協(xié)商支付，若一方違約則中介費由違約方支付。然而，協(xié)議簽訂后，姚某卻于當(dāng)月28日表示拒絕履行協(xié)議。
中介公司認(rèn)為姚某的行為違約，應(yīng)按照之前簽訂的協(xié)議約定承擔(dān)中介費，于是向長興法院起訴，請求判令姚某立即支付中介費4萬元。
那么，姚某為什么突然變卦?買賣不成是誰的責(zé)任?姚某需要承擔(dān)中介費嗎?針對這些問題，庭審現(xiàn)場，原被告及第三人阿亮三方展開了激烈辯論。
原告房產(chǎn)公司稱，姚某在簽訂協(xié)議后，又以房屋價格太高而反悔，拒絕履行協(xié)議，已構(gòu)成違約，應(yīng)按照協(xié)議約定支付中介費4萬元。
被告姚某辯稱，其確實與房產(chǎn)公司、阿亮簽訂了《房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓買賣協(xié)議》，但簽訂的協(xié)議是無效的，房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)全部過錯責(zé)任，也無權(quán)收取任何費用，法院應(yīng)駁回其全部訴請。
姚某認(rèn)為協(xié)議是無效的，主要有3點原因：第一，賣房一方僅有阿亮一人簽字，其妻子阿紅沒有在協(xié)議上簽字認(rèn)可交易;第二，后來根據(jù)不動產(chǎn)交易中心的材料才得知，買的房產(chǎn)上還有127萬余元抵押債權(quán)，直到簽訂協(xié)議的三個月后的4月12日，上面的房貸才還清，但房產(chǎn)公司在簽訂協(xié)議時隱瞞了這一事實;第三，房產(chǎn)公司并未依照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》與其簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，其無理由收取任何傭金。
第三人阿亮則表示，房產(chǎn)確實是他和妻子阿紅共同所有的，但姚某在簽訂合同時知道其夫妻二人是真心出賣的，還支付了1萬元定金。姚某違約后，房產(chǎn)已賣給他人也說明阿紅完全同意出賣房產(chǎn)。在簽訂協(xié)議十幾天后其就清空了房產(chǎn)和準(zhǔn)備提前歸還貸款、協(xié)助辦理過戶。
辦案法官說，本案中居間合同(即中介服務(wù)合同)是否有效是其中的一個爭議焦點。實際上，簽訂的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓買賣協(xié)議中包括了買賣雙方與房產(chǎn)公司的居間合同的權(quán)利義務(wù)，也存在買賣合同與居間合同的競合。事實上，房產(chǎn)確實是阿亮和阿紅的夫妻共有財產(chǎn)，阿亮以自己的名義單獨簽訂房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓買賣協(xié)議、未在協(xié)議中明確房產(chǎn)的抵押情況，勢必會影響到房屋買賣合同的效力，但并不必然導(dǎo)致居間合同的無效。
居間合同是諾成合同，只要當(dāng)事人意思表示一致即可成立。房產(chǎn)公司在姚某及阿亮之間進(jìn)行了溝通協(xié)調(diào)，客觀上提供了媒介服務(wù)，且三方共同簽訂了協(xié)議等，因此，三方之間已經(jīng)成立了居間關(guān)系，不能僅因未能訂立書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同就否定實際發(fā)生的居間法律關(guān)系。
因此，對于姚某的該項抗辯意見，法院不予采納，案涉房屋居間合同關(guān)系依法成立并生效。
既然居間合同關(guān)系依法成立，為何法院駁回原告訴請?這就涉及到本案的第二個爭議焦點：姚某是否應(yīng)當(dāng)向居間方支付傭金?
雖然居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬，但并不意味著，只要買賣雙方簽訂了房屋買賣合同，居間人就一定可以收取傭金。居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實告知。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
本案中，居間人提供的訂約信息直接影響到雙方的售、購房決定，其信息是否真實全面至關(guān)重要。房產(chǎn)公司作為房屋買賣合同的居間人，負(fù)有對房產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)查并如實報告的義務(wù)。然而，該房產(chǎn)公司在未明確房產(chǎn)所有權(quán)人及存在抵押債權(quán)，且未提供其他共有權(quán)人(阿紅)有效委托手續(xù)的情況下，就促成姚某與阿亮簽訂協(xié)議，難以認(rèn)定已盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)。
雖然阿亮和房產(chǎn)公司均提到阿紅同意售出房產(chǎn)、抵押債權(quán)不影響交易，但是，上述存在的風(fēng)險均未在協(xié)議中體現(xiàn)。結(jié)合庭審陳述，房產(chǎn)公司對上述風(fēng)險會影響到合同履行這一可能性后果是存在認(rèn)知的，在這種情況下，其在簽訂合同前沒有將相關(guān)情況告知姚某顯然存在主觀過錯。
綜上，房產(chǎn)公司在簽訂協(xié)議時未盡到報告義務(wù)，因此不具有居間報酬請求權(quán)，故法院對原告的訴請不予支持。
