華潤(rùn)置地(01109)歷時(shí)多年的物業(yè)板塊分拆終于有了結(jié)果,8月31日,其分拆的附屬公司華潤(rùn)萬(wàn)象生活有限公司(簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)萬(wàn)象生活”)在香港聯(lián)交所披露了招股說(shuō)明書。
華潤(rùn)萬(wàn)象生活于2017年5月18日在開曼群島注冊(cè)成立,主營(yíng)業(yè)務(wù)包括住宅物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)。于最后實(shí)際可行日期,華潤(rùn)置地直接擁有公司已發(fā)行股本的100%,華潤(rùn)(集團(tuán))間接擁有華潤(rùn)置地已發(fā)行股本約59.55%。
據(jù)路透IFR引述市場(chǎng)消息人士報(bào)道,華潤(rùn)萬(wàn)象生活上市擬集資約10億美元,約合78億港元,上市時(shí)間預(yù)計(jì)在年內(nèi)即可完成。華潤(rùn)萬(wàn)象生活此次上市的聯(lián)席保薦人為建銀國(guó)際金融有限公司、中國(guó)國(guó)際金融香港證券有限公司、花旗環(huán)球金融亞洲有限公司及高盛(亞洲)有限責(zé)任公司。
據(jù)招股說(shuō)明書,2017年至2019年及2020年上半年,華潤(rùn)萬(wàn)象生活分別實(shí)現(xiàn)收入31.29億元、44.32億元、58.68億元及31.34億元,期內(nèi)利潤(rùn)分別為3.88億元、4.23億元、3.65億元及3.38億元,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為52.89億元、114.18億元、45.51億元、-25.69億元。
盡管報(bào)告期內(nèi)華潤(rùn)萬(wàn)象生活業(yè)績(jī)逐年上漲,但是迅速崛起的背后,主要還是來(lái)自華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地的資源傾斜。
招股說(shuō)明書顯示,華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地為華潤(rùn)萬(wàn)象生活的兩大客戶,2017年至2020年上半年所貢獻(xiàn)收入合共分別占總收入的31.2%、32.2%、32.3%、36.0%。
同時(shí),華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地也位列華潤(rùn)萬(wàn)象生活的五大供應(yīng)商之內(nèi)。其中華潤(rùn)置地作為單一最大供應(yīng)商,2017年、2018年及2019年與截至2020年6月30日止六個(gè)月的采購(gòu)額分別為2.44億元、2.09億元、2.71億元及1.47億元,分別占采購(gòu)總額的19.7%、11.6%、11.3%及14.0%。
另外,截至2020年上半年末,華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理有502個(gè)住宅及其他物業(yè)項(xiàng)目,在管總建筑面積為9749.8萬(wàn)平方米;其中405個(gè)項(xiàng)目來(lái)自華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地,對(duì)應(yīng)在管面積7955.4萬(wàn)平方米,占比為81.60%,第三方物業(yè)占比為18.40%。
報(bào)告期內(nèi),華潤(rùn)萬(wàn)象生活毛利率分別為13%、15%、16.1%和24.1%,逐年上漲。
然而,據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)報(bào)道,盡管華潤(rùn)萬(wàn)象生活毛利率處于走高的趨勢(shì),但與上市物企毛利率均值相比,仍有較大差距。2019年,上市物企平均毛利率為29.4%,幾乎是華潤(rùn)萬(wàn)象生活同期毛利率的1.8倍。
而包干制是拉低華潤(rùn)萬(wàn)象生活毛利率的原因之一。
招股說(shuō)明書顯示,2017至2019年與今年上半年,華潤(rùn)萬(wàn)象生活分別有96個(gè)、113個(gè)、98個(gè)及102個(gè)按包干制收費(fèi)模式管理的住宅及其他物業(yè)項(xiàng)目錄得虧損,金額分別為8010萬(wàn)元、7570萬(wàn)元、7920萬(wàn)元及5920萬(wàn)元。
與此同時(shí),華潤(rùn)萬(wàn)象生活分別有2個(gè)、5個(gè)、7個(gè)及2個(gè)按包干制收費(fèi)模式管理的購(gòu)物中心項(xiàng)目錄得虧損,金額分別為2350萬(wàn)元、2650萬(wàn)元、2490萬(wàn)元及490萬(wàn)元;并且分別有5個(gè)、11個(gè)、8個(gè)及5個(gè)按包干制收費(fèi)模式管理的寫字樓項(xiàng)目錄得虧損,金額分別為990萬(wàn)元、560萬(wàn)元、740萬(wàn)元及1100萬(wàn)元。
華潤(rùn)萬(wàn)象生活稱,其將繼續(xù)采用包干制管理住宅及其他物業(yè)以及寫字樓,而購(gòu)物中心物業(yè)管理服務(wù)的收入模式自2020年下半年開始由包干制改為酬金制。住宅及其他物業(yè)以及寫字樓方面,若其未能提高物業(yè)管理收費(fèi)水平,且經(jīng)扣除物業(yè)管理成本后出現(xiàn)差額,則公司的毛利率可能會(huì)受到不利影響。
此外,華潤(rùn)萬(wàn)象生活資產(chǎn)回報(bào)比率、股本回報(bào)比率逐年下降。2017年至2019年,公司資產(chǎn)回報(bào)比率分別為15.1%、8.8%、5.7%;股本回報(bào)比率分別為121.2%、86.2%、43.0%。
另外值得一提的是,9月4日,華潤(rùn)萬(wàn)象生活孫公司華潤(rùn)置地(上海)物業(yè)管理有限公司蘇州分公司因?qū)⒁逊诸惖纳罾挥刹环弦蟮膯挝皇占?、運(yùn)輸,被蘇州市姑蘇區(qū)綜合行政執(zhí)法局罰款1.2萬(wàn)元。
報(bào)告期內(nèi),華潤(rùn)萬(wàn)象生活累計(jì)已付股息2.35億元。此外,于2020年6月,華潤(rùn)萬(wàn)象生活向控股股東華潤(rùn)置地宣派的股息為人民幣4.35億元。然而該股息支付時(shí)間未在招股書中披露。截至2020年6月30日,華潤(rùn)萬(wàn)象生活應(yīng)付華潤(rùn)置地股息5.38億元。
據(jù)新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道,華潤(rùn)萬(wàn)象生活物業(yè)管理行業(yè)囿于物業(yè)費(fèi)提價(jià)較難,收入的增長(zhǎng)主要靠管理面積的擴(kuò)張。面積增長(zhǎng)無(wú)外乎內(nèi)生與外拓,在這兩方面,華潤(rùn)萬(wàn)象生活并沒有想象中的優(yōu)勢(shì)。華潤(rùn)萬(wàn)象生活儲(chǔ)備/在管比率只有0.35,其次上市前華潤(rùn)萬(wàn)象生活現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物驟降40%至3.66億元。由于投資活動(dòng)不斷流出,導(dǎo)致現(xiàn)金可用貨幣資金減少,其中最大的是與華潤(rùn)置地及關(guān)聯(lián)方的往來(lái)墊款,那么只能寄希望于上市募資增厚資金實(shí)力。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者就相關(guān)問(wèn)題向華潤(rùn)萬(wàn)象生活發(fā)去采訪函,截至發(fā)稿,未獲回復(fù)。
華潤(rùn)置地分拆華潤(rùn)萬(wàn)象生活于聯(lián)交所主板上市
8月26日,華潤(rùn)置地發(fā)布公告稱,公司正在考慮可能分拆集團(tuán)的物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)于香港聯(lián)交所獨(dú)立上市。
五日之后的8月31日,華潤(rùn)置地再次發(fā)布公告表示,建議將公司附屬公司華潤(rùn)萬(wàn)象生活分拆并且將分拆公司股份另行在聯(lián)交所主板上市。于2020年8月31日,分拆公司向聯(lián)交所提交上市申請(qǐng),申請(qǐng)將分拆公司股份在聯(lián)交所主板上市買賣。
據(jù)路透IFR引述市場(chǎng)消息人士報(bào)道,華潤(rùn)萬(wàn)象生活上市擬集資約10億美元,約合78億港元,上市時(shí)間預(yù)計(jì)在年內(nèi)即可完成。
招股說(shuō)明書顯示,華潤(rùn)萬(wàn)象生活上市的聯(lián)席保薦人為建銀國(guó)際金融有限公司、中國(guó)國(guó)際金融香港證券有限公司、花旗環(huán)球金融亞洲有限公司及高盛(亞洲)有限責(zé)任公司。
華潤(rùn)萬(wàn)象生活于2017年5月18日在開曼群島注冊(cè)成立,主營(yíng)業(yè)務(wù)包括住宅物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)。于最后實(shí)際可行日期,華潤(rùn)置地直接擁有公司已發(fā)行股本的100%,華潤(rùn)(集團(tuán))間接擁有華潤(rùn)置地已發(fā)行股本約59.55%。
據(jù)界面新聞報(bào)道,追溯至1994年,華潤(rùn)集團(tuán)投資北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司,也就是華潤(rùn)置地的前身,開展物業(yè)開發(fā)、投資及管理業(yè)務(wù)。自此,物業(yè)板塊成為華潤(rùn)置地的一部分。2017年華潤(rùn)萬(wàn)象生活正式成立,一直在等待上市的機(jī)會(huì)。
當(dāng)年,華潤(rùn)置地就對(duì)物業(yè)公司的管理架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整,并重新確定戰(zhàn)略目標(biāo)。還于8月成立了華潤(rùn)物業(yè)科技,重點(diǎn)布局品質(zhì)物業(yè)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)托管業(yè)務(wù)、智慧物聯(lián)業(yè)務(wù)、平臺(tái)創(chuàng)新業(yè)務(wù)四大板塊,業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、大型公建等。
為了將物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)合并,華潤(rùn)置地從今年開始將中國(guó)華潤(rùn)有限公司、華潤(rùn)(集團(tuán))、華潤(rùn)置地所持有的相關(guān)物業(yè)管理業(yè)務(wù)打包放入華潤(rùn)萬(wàn)象生活。
同時(shí),華潤(rùn)萬(wàn)象生活在今年6月至8月進(jìn)行了一系列收購(gòu)——6月,收購(gòu)華潤(rùn)(集團(tuán))所持的歡樂(lè)頌香港,進(jìn)而持有華潤(rùn)潤(rùn)欣商業(yè)管理(深圳)有限公司;7月從華潤(rùn)置地手中接收了華潤(rùn)萬(wàn)象深圳;8月完成轉(zhuǎn)讓華潤(rùn)置地所持有的瀘州華潤(rùn)置地等。
這些收購(gòu)與轉(zhuǎn)讓完成后,華潤(rùn)萬(wàn)象深圳主攻商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù);華潤(rùn)物業(yè)科技的主要業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù);華潤(rùn)潤(rùn)欣的主要業(yè)務(wù)為商業(yè)分租業(yè)務(wù)。
2020
據(jù)招股說(shuō)明書,2017年至2019年及2020年上半年,華潤(rùn)萬(wàn)象生活分別實(shí)現(xiàn)收入31.29億元、44.32億元、58.68億元及31.34億元,期內(nèi)利潤(rùn)分別為3.88億元、4.23億元、3.65億元及3.38億元。
同期,華潤(rùn)萬(wàn)象生活經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為52.89億元、114.18億元、45.51億元、-25.69億元。
細(xì)分來(lái)看,2017年至2019年以及2020年上半年,華潤(rùn)萬(wàn)象生活住宅物業(yè)管理服務(wù)的營(yíng)收分別為21.01億元、27.63億元、34.72億元、16.81億元,分別占收入的67.1%、62.4%、59.2%及53.6%;商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理營(yíng)收分別為10.28億元、16.68億元、23.97億元、14.53億元。
關(guān)聯(lián)方連續(xù)三年一期貢獻(xiàn)收入超
招股說(shuō)明書顯示,華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地為華潤(rùn)萬(wàn)象生活的兩大客戶,2017年至2020年上半年所貢獻(xiàn)收入合共分別占總收入的31.2%、32.2%、32.3%、36.0%。
營(yíng)業(yè)紀(jì)錄期間,華潤(rùn)萬(wàn)象生活提供的物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)大部分與華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地(連同各自的合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司)所開發(fā)的物業(yè)有關(guān)。例如,于2017年、2018年及2019年與截至2020年6月30日止六個(gè)月,公司向華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地(連同各自的合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司)所開發(fā)的住宅及其他物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)而產(chǎn)生的收入分別占公司住宅及其他物業(yè)管理服務(wù)總收入的95.2%、89.7%、84.4%及85.2%。
同時(shí),華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地也位列華潤(rùn)萬(wàn)象生活的五大供應(yīng)商之內(nèi)。
營(yíng)業(yè)紀(jì)錄期間,華潤(rùn)萬(wàn)象生活大部分物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)與華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地開發(fā)的物業(yè)有關(guān)。按采購(gòu)額計(jì),華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地(連同各自的合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司)屬于公司的五大供應(yīng)商,其中華潤(rùn)置地連續(xù)三年一期為第一大供應(yīng)商。
2017年、2018年及2019年與截至2020年6月30日止六個(gè)月,華潤(rùn)萬(wàn)象生活于營(yíng)業(yè)紀(jì)錄期間自五大供應(yīng)商的采購(gòu)額分別為3.06億元、3.33億元、4.71億元及2.24億元,分別占采購(gòu)總額的24.7%、18.5%、19.7%及21.3%。
其中,2017年、2018年及2019年與截至2020年6月30日止六個(gè)月,華潤(rùn)置地作為單一最大供應(yīng)商的采購(gòu)額分別為2.44億元、2.09億元、2.71億元及1.47億元,分別占采購(gòu)總額的19.7%、11.6%、11.3%及14.0%。
華潤(rùn)萬(wàn)象生活在招股書中表示,無(wú)法保證公司與華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地的所有服務(wù)合同可于到期后成功續(xù)簽。若公司未有續(xù)簽該等合同,公司未必可成功從其他來(lái)源取得替代合同以及時(shí)或按合理商業(yè)條款予以補(bǔ)足,因而可能對(duì)公司的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有重大不利影響。
另外,截至2020年上半年末,華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理有502個(gè)住宅及其他物業(yè)項(xiàng)目,在管總建筑面積為9749.8萬(wàn)平方米;其中405個(gè)項(xiàng)目來(lái)自華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地,對(duì)應(yīng)在管面積7955.4萬(wàn)平方米,占比為81.60%,第三方物業(yè)占比為18.40%。
過(guò)半收入來(lái)自華北華南
截至2020年6月30日,華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理的物業(yè)覆蓋中國(guó)27個(gè)省級(jí)行政區(qū)62個(gè)城市,其中管理面積的78%的住宅物業(yè)和76%的商業(yè)物業(yè)位于一二線城市。
據(jù)招股書披露,華潤(rùn)萬(wàn)象生活主要收入?yún)^(qū)域?yàn)槿A北區(qū)域、華南區(qū)域,分別占2017年、2018年及2019年與截至2020年6月30日止六個(gè)月總收入的45.5%、48.4%、51.7%及52.5%。
其中,同期,住宅物業(yè)管理服務(wù)來(lái)源于華北區(qū)域的收入占比分別為15.9%、14.7%、14.2%、12.5%,來(lái)源于華南區(qū)域的收入占比分別為12.9%、11.4%、11.0%、10.3%。
商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)來(lái)源于華北區(qū)域的收入占比分別為6.8%、8.1%、9.0%、10.1%,來(lái)源于華南區(qū)域的收入占比分別為9.9%、14.3%、17.6%、19.6%。
2019
招股說(shuō)明書顯示,2017年至2019年以及2020年上半年,華潤(rùn)萬(wàn)象生活毛利分別為4.07億元、6.65億元、9.42億元和7.55億元。華潤(rùn)萬(wàn)象生活表示,毛利的增長(zhǎng)主要是由于業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大加上成本控制能力提升。
同期,華潤(rùn)萬(wàn)象生活毛利率分別為13%、15%、16.1%和24.1%。對(duì)此,華潤(rùn)萬(wàn)象生活稱,毛利率上升主要是由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)分部貢獻(xiàn)的收入增加,而該分部的毛利率高于住宅物業(yè)管理服務(wù)分部。
據(jù)招股說(shuō)明書,住宅物業(yè)管理服務(wù)的毛利率由2017年的12.4%降至2018年的11.4%,主要是涉及三供一業(yè)項(xiàng)目,該等物業(yè)的管理費(fèi)率較低。然后毛利率上升至2019年的12.1%,主要是由于來(lái)自物業(yè)管理費(fèi)率較高的項(xiàng)目的收入貢獻(xiàn)增加、有效的成本控制及三供一業(yè)項(xiàng)目管理工作改善。該分部的毛利率由截至2019年6月30日止六個(gè)月的11.9%上升2020年同期的14.0%,主要是由于有效的成本控制以及因COVID-19疫情的社保費(fèi)用的減輕。
商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)的毛利率由2017年的14.2%增至2018年的20.9%,再增至2019年的21.8%,主要是由于通過(guò)集中在部分城市的物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量增加且它們之間分?jǐn)偝杀靖纳埔?guī)模經(jīng)濟(jì)效益,加上深圳布吉萬(wàn)象匯于2018年4月開業(yè),此項(xiàng)目具有較高的毛利率。該分部的毛利率由截至2019年6月30日止六個(gè)月的26.5%增至2020年同期的35.8%,主要是由于有效的成本管控,由于COVID-19疫情的緣故社保費(fèi)用的減免,受到COVID-19疫情的影響我們所管理的購(gòu)物中心部分期間停業(yè)及寫字樓使用較少而導(dǎo)致能源費(fèi)的下降,以及我們向購(gòu)物中心提供的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)從2020年1月開始商業(yè)化,此服務(wù)毛利率相對(duì)較高。截至2020年6月30日止六個(gè)月,購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的毛利率為55.9%。
據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)報(bào)道,盡管華潤(rùn)萬(wàn)象生活毛利率處于走高的趨勢(shì),但與上市物企毛利率均值相比,仍有較大差距。2019年,上市物企平均毛利率為29.4%,幾乎是華潤(rùn)萬(wàn)象生活同期毛利率的1.8倍。
包干制拉低公司毛利率
包干制是一種創(chuàng)收模式,即業(yè)主須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
招股說(shuō)明書顯示,2017至2019年與今年上半年,華潤(rùn)萬(wàn)象生活分別有96個(gè)、113個(gè)、98個(gè)及102個(gè)按包干制收費(fèi)模式管理的住宅及其他物業(yè)項(xiàng)目錄得虧損,金額分別為8010萬(wàn)元、7570萬(wàn)元、7920萬(wàn)元及5920萬(wàn)元。
與此同時(shí),華潤(rùn)萬(wàn)象生活分別有2個(gè)、5個(gè)、7個(gè)及2個(gè)按包干制收費(fèi)模式管理的購(gòu)物中心項(xiàng)目錄得虧損,金額分別為2350萬(wàn)元、2650萬(wàn)元、2490萬(wàn)元及490萬(wàn)元;并且分別有5個(gè)、11個(gè)、8個(gè)及5個(gè)按包干制收費(fèi)模式管理的寫字樓項(xiàng)目錄得虧損,金額分別為990萬(wàn)元、560萬(wàn)元、740萬(wàn)元及1100萬(wàn)元。
華潤(rùn)萬(wàn)象生活稱,其將繼續(xù)采用包干制管理住宅及其他物業(yè)以及寫字樓,而購(gòu)物中心物業(yè)管理服務(wù)的收入模式自2020年下半年開始由包干制改為酬金制。住宅及其他物業(yè)以及寫字樓方面,若其未能提高物業(yè)管理收費(fèi)水平,且經(jīng)扣除物業(yè)管理成本后出現(xiàn)差額,則公司的毛利率可能會(huì)受到不利影響。
此外,華潤(rùn)萬(wàn)象生活還表示,在該等情況下,公司可能會(huì)尋求不同措施降低成本,以減少差額。然而,公司通過(guò)節(jié)約成本的舉措等緩和措施可能不會(huì)成功,且節(jié)約成本的努力可能對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量造成不利影響,從而可能進(jìn)一步削弱客戶向公司支付更高物業(yè)管理費(fèi)的意愿,并因此對(duì)公司的聲譽(yù)、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況造成不利影響。
資產(chǎn)回報(bào)比率、股本回報(bào)比率逐年下降
在資產(chǎn)回報(bào)比率方面,該數(shù)據(jù)由2017年的15.1%下降至2018年的8.8%,2019年進(jìn)一步下降至5.7%。股本回報(bào)比率由2017年的121.2%下降至2018年的86.2%,2019年進(jìn)一步下降至43.0%。
對(duì)此,華潤(rùn)萬(wàn)象生活解釋稱,公司的資產(chǎn)回報(bào)比率逐年下降主要是由于總資產(chǎn)的增長(zhǎng);公司的股本回報(bào)比率逐年下降主要是由于2017年公司的股本基數(shù)較低,而2018年和2019年股本基數(shù)因累計(jì)留存收益而增加所致。
銷售成本中員工成本占比超
招股說(shuō)明書顯示,報(bào)告期內(nèi),影響華潤(rùn)萬(wàn)象生活銷售成本的主要因素為員工成本及分包成本。
2017年至2019年與截至2020年6月30日止六個(gè)月,員工成本及分包成本合共占大部分銷售成本,員工成本分別占銷售成本的53.0%、50.7%、49.8%及53.9%,而分包成本分別占18.9%、20.8%、21.8%及21.9%。
華潤(rùn)萬(wàn)象生活表示,營(yíng)業(yè)紀(jì)錄期間,公司的員工成本及分包成本大幅增加,是由于公司的業(yè)務(wù)擴(kuò)張、所經(jīng)營(yíng)區(qū)域的平均工資上調(diào)以及外包給分包商的專業(yè)服務(wù)比例隨行業(yè)趨勢(shì)而增加。員工成本及分包成本大幅上漲或會(huì)對(duì)利潤(rùn)率有不利影響及降低公司的盈利能力。公司計(jì)劃提高數(shù)字化程度進(jìn)一步加強(qiáng)成本控制能力。
2017年至2019年與截至2020年6月30日止六個(gè)月,華潤(rùn)萬(wàn)象生活計(jì)入銷售成本的員工成本分別占總收入的46.1%、43.1%、41.8%及40.9%,而計(jì)入銷售成本的分包成本分別占總收入的16.5%、17.7%、18.3%及16.6%。
此外,同期間,公司計(jì)入行政開支的員工成本分別占總收入的5.0%、5.6%、5.7%及6.8%,計(jì)入市場(chǎng)推廣支出的員工成本分別占總收入的0.2%、0.2%、0.2%及0.2%。
儲(chǔ)備面積有限
據(jù)新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道,未來(lái),華潤(rùn)萬(wàn)象生活還有多少增長(zhǎng)潛力?這應(yīng)該是投資者最關(guān)心的問(wèn)題。物業(yè)管理行業(yè)囿于物業(yè)費(fèi)提價(jià)較難,收入的增長(zhǎng)主要靠管理面積的擴(kuò)張。面積增長(zhǎng)無(wú)外乎內(nèi)生與外拓,在這兩方面,華潤(rùn)萬(wàn)象生活并沒有想象中的優(yōu)勢(shì)。
首先來(lái)看內(nèi)生增長(zhǎng)。目前華潤(rùn)萬(wàn)象生活住宅物業(yè)在管面積131.8百萬(wàn)平方米,在管面積97.5百萬(wàn)平方米,儲(chǔ)備面積只有34.3百萬(wàn)平方米。儲(chǔ)備/在管比率只有0.35。而營(yíng)收貢獻(xiàn)大的購(gòu)物中心目前沒有儲(chǔ)備面積,寫字樓的儲(chǔ)備面積為1.4百萬(wàn)平方米。
對(duì)比之下,上半年中報(bào)顯示碧桂園服務(wù)儲(chǔ)備面積達(dá)到了426.3百萬(wàn)平方米,儲(chǔ)備/在管的比率為1.33。而上半年儲(chǔ)備/在管比率超過(guò)0.5的物業(yè)股不在少數(shù),華潤(rùn)萬(wàn)象生活儲(chǔ)備面積相對(duì)有限。
其次是母公司結(jié)轉(zhuǎn)。目前華潤(rùn)置地持有華潤(rùn)萬(wàn)象生活100%的股權(quán),過(guò)去兩年母公司輸送的新增面積在7-9百萬(wàn)平方米。以華潤(rùn)萬(wàn)象生活每年15百萬(wàn)平方米左右的新增面積計(jì)算,現(xiàn)有儲(chǔ)備面積只夠2年消耗,而華潤(rùn)置地方面只能保證基礎(chǔ)的穩(wěn)定增長(zhǎng),高增預(yù)期還需要看商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。
最后看市場(chǎng)并購(gòu)。并購(gòu)方面最重要的是資金實(shí)力。上市前華潤(rùn)萬(wàn)象生活現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物驟降40%至3.66億元。過(guò)去三年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)每年帶來(lái)穩(wěn)定的4-5億元的現(xiàn)金流入,由于投資活動(dòng)不斷流出,導(dǎo)致現(xiàn)金可用貨幣資金減少。其中最大的是與華潤(rùn)置地及關(guān)聯(lián)方的往來(lái)墊款,截至2020年6月公司應(yīng)付關(guān)聯(lián)款14.7億元、應(yīng)收關(guān)聯(lián)款28.9億元,輸血母公司嚴(yán)重。并且公司在上市前還將分配約4.34億元的股息予華潤(rùn)置地,那么只能寄希望于上市募資增厚資金實(shí)力。
最后仍需注意的是現(xiàn)有物業(yè)合同的退出風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)物中心合同期限一般為三年,寫字樓的合同期限為2-5年,住宅物業(yè)管理有固定期限類型為1-5年。2020年公司將有13.4百萬(wàn)平方米的住宅物業(yè)合同建筑到期,占該業(yè)態(tài)在管面積的13.8%。
三年一期累計(jì)已付股息
2017年、2018年,華潤(rùn)萬(wàn)象生活股息付款分別為人民幣3577.3萬(wàn)元、7000.0萬(wàn)元。截至2020年6月30日止六個(gè)月,華潤(rùn)萬(wàn)象生活股息付款人民幣1.29億元。
報(bào)告期內(nèi),華潤(rùn)萬(wàn)象生活累計(jì)已付股息2.35億元。
此外,于2020年6月,華潤(rùn)萬(wàn)象生活向控股股東華潤(rùn)置地宣派的股息為人民幣4.35億元。然而該股息支付時(shí)間未在招股書中披露。截至2020年6月30日,華潤(rùn)萬(wàn)象生活應(yīng)付華潤(rùn)置地股息5.38億元。
全資孫公司因違規(guī)被罰
9月4日,蘇州市姑蘇區(qū)綜合行政執(zhí)法局發(fā)布的行政處罰決定文書(蘇姑綜法罰決字[2020]第01887號(hào))顯示,華潤(rùn)置地(上海)物業(yè)管理有限公司蘇州分公司因違法被罰。
具體違法事實(shí)顯示,2020年08月21日15時(shí)45分,執(zhí)法隊(duì)員在巡查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)華潤(rùn)置地(上海)物業(yè)管理有限公司蘇州分公司在平齊路66號(hào)平門府小區(qū)責(zé)任人將已分類的生活垃圾交由不符合要求的單位收集、運(yùn)輸。
依據(jù)《蘇州市生活垃圾分類管理?xiàng)l例》第五十條,蘇州市姑蘇區(qū)綜合行政執(zhí)法局給予華潤(rùn)置地(上海)物業(yè)管理有限公司蘇州分公司罰款1.2萬(wàn)元的處罰。
據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者查詢,華潤(rùn)置地(上海)物業(yè)管理有限公司是創(chuàng)潤(rùn)發(fā)展有限公司全資子公司,創(chuàng)潤(rùn)發(fā)展有限公司又是華潤(rùn)萬(wàn)象生活的全資附屬公司。