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德必文化3成總資產(chǎn)理財卻還要“圈錢” “二房東”模式藏何風險？
德必文化通過“承租運營”和“受托運營”兩種模式經(jīng)營文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，即業(yè)內(nèi)眼中的“二房東”模式，而這類模式最大的風險則來自于項目所在土地的使用性質(zhì)是否合規(guī)。與此同時，其總資產(chǎn)的三成被用于銀行理財，公司不差錢卻還要“圈錢”。
2月7日，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園運營商上海德必文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展(集團)股份有限公司(下稱“德必文化”)在證監(jiān)會官網(wǎng)披露了首次公開發(fā)行股票并在創(chuàng)業(yè)板上市的招股說明書(申報稿)。
據(jù)招股說明書披露，德必文化本次公開發(fā)行新股數(shù)量不超過 1347.4萬股(發(fā)行后在總股本中的占比不低于25%)，擬募資5.7億元，主要用于園區(qū)升級、園區(qū)建設、研發(fā)中心建設和補充流動資金等用途，其中1.7億元用于補充流動資金。
在這之前，國內(nèi)另外一家文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園運營商上海錦和商業(yè)經(jīng)營管理股份有限公司(下稱“錦和商業(yè)”)于2019年12月12日成功過會，其上市之路堪稱曲折，前后耗時六年，三次闖關(guān)才獲發(fā)審委認可。
那么，這一次德必文化的上市申請能夠一擊即中嗎?
“二房東”模式藏風險？
據(jù)官網(wǎng)顯示，德必文化的主營業(yè)務為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、設計、改造、招商和運營管理。截至2019年年底，旗下共運營了包括德必易園、德必WE”、德必運動LOFT、德必經(jīng)典在內(nèi)的4大板塊41個文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，服務客戶包括美團點評、滴滴出行、虎撲體育、言幾又書店等。
從運營方式上來看，該公司主要通過“承租運營”和“受托運營”兩種模式經(jīng)營文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，這一商業(yè)模式也被業(yè)內(nèi)稱為“二房東”模式，而這類模式最大的風險則來自于項目所在土地的使用性質(zhì)是否合規(guī)。
所謂“承租運營”，簡單來說就是取得某棟建筑的經(jīng)營權(quán)后，將其重新定位包裝，打造成符合辦公或經(jīng)營需求的垂直產(chǎn)業(yè)園，再找到目標客戶分銷出去以獲取租金收入。“受托運營”即接受物業(yè)方的委托對產(chǎn)業(yè)園進行運營，運營方式與“承租運營”類似。
《投資者網(wǎng)》發(fā)現(xiàn)，錦和商業(yè)在申報過程中，就因旗下項目存在土地使用與規(guī)劃用途不一致等問題多次被發(fā)審委問詢，與之經(jīng)營模式類似的德必文化恐怕也會面臨相同的拷問。
招股說明書顯示，德必文化目前在運營的41個文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園中，有超過半數(shù)園區(qū)所在的土地存在使用與規(guī)劃用途不一致的情況，另外還有部分園區(qū)的租賃房產(chǎn)存在權(quán)利限制等風險。至于是否有信心消除發(fā)審委在相關(guān)問題上的顧慮，德必文化暫時未做更多披露。
三成總資產(chǎn)用于銀行理財
受新冠疫情的影響，國內(nèi)大多數(shù)行業(yè)被按下了暫停鍵，德必文化旗下的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園也受到了沖擊。
據(jù)官網(wǎng)顯示，德必文化的產(chǎn)業(yè)園項目主要分布在北京、上海、成都、杭州、南京、蘇州等城市。另外，在美國、意大利等地也有項目運營。最近新冠疫情又相繼在歐洲、美國等地爆發(fā)，其在海外的產(chǎn)業(yè)園項目同樣也有影響。
有分析認為，受延遲復工的影響，德必文化旗下園區(qū)內(nèi)的中小企業(yè)恐將面臨資金困境，作為園區(qū)運營管理者，短期內(nèi)的業(yè)績也存在一定的不確定性。
值得注意的是，除了靠產(chǎn)業(yè)園獲取租金收益外，德必文化還有理財收入。據(jù)招股說明書披露，截至2019年9月底，德必文化的總資產(chǎn)為13.96億元，其中銀行理財產(chǎn)品為4.26億元，報告期內(nèi)，德必文化從銀行理財獲得的收益分別為162萬元、495萬元和990萬元。
德必文化在手握超4億元理財?shù)耐瑫r，仍上市募資的行為，引起市場極大關(guān)注：為何一邊用閑錢理財，一邊還要急于上市募集1.7億元補充流動資金?
《投資者網(wǎng)》就上述種種問題致函德必文化，但一直未收到回復。
80%以上收入來自租賃服務
得益于人民消費水平的提高和國家產(chǎn)業(yè)政策的支持，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)近幾年得到了空前發(fā)展。作為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)中的一環(huán)，德必文化經(jīng)營的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園自然也有受益，并體現(xiàn)在其財務數(shù)據(jù)上。
從業(yè)績來看，招股說明書顯示，2016年至2018年及2019年前9個月(下稱“報告期內(nèi)”)，德必文化的營業(yè)收入分別為5.05億元、6.06億元、7.71億元和6.70億元，同期凈利潤分別為0.54億元、0.22億元、0.55億元和0.74億元，其中主營業(yè)務收入80%以上來自租賃服務，17%-18%來自會員服務。
2017年公司凈利潤下滑明顯。對此，德必文化表示，這主要在于管理費用增加和長期待攤費用造成的減值損失，其中，管理費用為0.99億元，同比增長50.31%;另外對七星園區(qū)物業(yè)改造的支出計提減值損失0.11億元，上述原因造成2017年增收不增利。但為何其它年份又恢復正常，公司并未詳細解釋。
值得注意的是，德必文化的流動負債近些年雖有下降，但總體上說仍然較高。財務數(shù)據(jù)顯示，2016年-2018年和2019年前三季度，，德必文化的流動負債分別為 4.6億元、5.3億元、5.6億元和5.58億元。同期資產(chǎn)負債率分別為69.24%、57.11%、43.27%和40.72%。
未來，如何化解“二房東”的風險，在企業(yè)不斷擴大經(jīng)營規(guī)模的情況下，如何保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流、降低流動負債金額和資產(chǎn)負債率，對德必文化來說，都是不小的挑戰(zhàn)。
